나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11828 [2] 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 1128-10 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.09.12

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

일련번호(1) 본건은 경상남도 김해시 어방동 소재 삼정중학교 동측 인근에 위치하며, 부근은 공장지대 로서 중.소규모 공장, 노변 상업시설 및 주택 등으로 형성되어 있음. 일련번호(2) 본건은 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 소재 김해내삼농공단지 동측 인근에 위치하며, 부 근은 소규모 공장 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

가. 교통상황 일련번호(1,2):공히 본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 관내 대중교통편 등을 고려 할 때 제반교통 사정은 보통임. 나. 토지의 형태 및 이용상태 일련번호(1):세장형의 평지로서 공업용 건부지로 이용중임. 일련번호(2):완경사지대내 자체지반 평탄한 세장형의 평지로서 공업용 건부지로 이용중 임. 다. 도로상태 일련번호(1):서측으로 폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로와 접함. 일련번호(2):북측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접함. 라. 토지이용계획 및 공법상제한상태 일련번호(1):도시지역, 일반공업지역(2024-02-01), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사 육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중 점경관관리구역(2024-02-16) 일련번호(2):도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

건물의 구조 및 현상

가. 건물의 구조 일련번호(가):철골조 샌드위치판넬지붕 단층건으로서, 주기둥:H-beam 300x200mm. 벽 체:하단부 약 1m 블럭위 판넬 마감. 바 닥:에폭시 마감. 천 장:철골위 판넬 마감. 층 고:약 7.5m. 창 호:새시창 구조임. 일련번호(나):조적조 슬라브지붕 단층건으로서, 외벽:몰탈위 페인팅 마감. 내벽:몰탈위 페인팅 및 타일 등 마감. 창호:새시창 구조임. 일련번호(다):철근콘크리트조 슬래브지붕 2층건으로서, 외벽:몰탈위 페인팅 마감. 내벽:몰탈위 페인팅 등 마감. 바닥:에폭시, 타일 및 비닐시트 등 마감. 창호:새시창 구조임. 일련번호(라):철골조 트러스지붕(현황 일부 슬래브지붕) 3층건으로서, 주기둥:H-beam 400x200mm. 벽 체:치장벽돌 및 판넬 등 마감. 바 닥:에폭시 및 타일 등 마감. 천 장:철골위 판넬 및 텍스 등 마감. 층 고:약 10m. 창 호:새시창 구조임. 일련번호(마):조적조 트러스지붕(현황 슬래브지붕) 단층건으로서, 외벽:타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽:몰탈위 페인팅 마감. 창호:새시창 구조임. 나. 이용상태 일련번호(가):공장으로 이용중임. 일련번호(나):화장실로 이용중임. 일련번호(다):사무실 및 숙소 등으로 이용중임. 일련번호(라):공장, 사무실 및 숙소 등으로 이용중임. 일련번호(마):경비실로 이용중임. 다. 위생 및 냉·난방설비, 기타설비 일련번호(나~라)에 위생설비 등이 구비되어 있음.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 공장운영에 수반되는 Over Head Crane, 수변전설비, Air Compressor로서, 현상 및 관리상태 보통임.

공작물의 현상

-

기타참고사항

가. 공부와의 차이 없음. 나. 부합물 및 종물 후첨 '지적 및 건물개황도'에서와 같이 기호(ㄱ~ㅇ)이 소재함. 다. 임대관계 미상임. 라. 기타사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계‧기구 포함. 소재불명인 기계기구는 제외(감정평가서 참조). 2018. 07. 한양콤푸레샤 제작 Air Compressor 1식(Refrigerated Air Dryer 등 부대시설 일체)는 매각대상에서 제외(파산관재인 임의매각 진행 중). 건물 옥상에 설치된 태양광발전설비는 감정평가시 타인소유로 조사되어 감정평가 및 매각대상에서 제외됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경11828 (2)

소재지: 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 1128-10

용도: 공장

감정가: 4,350,579,000원

토지 면적: 3600.00㎡ (약 1089.0평)

건물 면적: 2649.82㎡ (약 801.6평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO (기록상 중소기업은행 근저당권 다수 확인)

1.2. 특이사항

본 물건은 유동화 물건입니다.

제시외 건물 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계·기구(소재불명 기계기구 제외)가 포함되어 매각됩니다.

2018년 7월 생산된 한양콤푸레샤 제작 Air Compressor 1식 (Refrigerated Air Dryer 등 부대시설 일체) 및 건물 옥상 태양광발전설비는 타인 소유 또는 별도 처분 중으로 매각 대상에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 주촌면 내삼리에 위치하며, 주변은 중소규모 공장, 노변 상업시설, 주택 등이 혼재된 공장지대로 형성되어 있습니다. 일련번호(1) 토지는 삼정중학교 동측 인근에, 일련번호(2) 토지는 김해내삼농공단지 동측 인근에 위치합니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

토지(일련번호 1)는 서측으로 폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 토지(일련번호 2)는 북측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일련번호(1) 토지: 도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역.

일련번호(2) 토지: 도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2011년 4월 15일 접수된 중소기업은행 근저당권(채권최고액 3,000,000,000원)입니다.

본 경매 개시 결정(2025.07.22)으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황

* 토지 등기부상 채무 총액: 약 6,139,115,641원

* 건물 등기부상 채무 총액: 약 6,106,454,938원

* 주요 근저당권자: 중소기업은행, 주식회사원진글로벌, 주식회사씨티알

* 가압류 및 압류: 다수의 가압류(마종수, 이창민, 정현경외 6명, 김진성, 신용보증기금, 신보2024제27차유동화전문, 장해연, 박병태) 및 압류(국민건강보험공단)가 존재하나, 모두 말소 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 피에프피정밀 (대표자: 김 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 사업 개시일: 2012년 6월 1일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 김해시 주촌면 내삼리 일대의 일반공업지역에 위치한 공장 부지입니다. 주변에 다수의 중소규모 제조업체들이 밀집해 있어 산업 활동이 활발한 지역으로 파악됩니다.

4.2. 잠재적 활용

산업단지 또는 개별 공장 입지로서의 잠재력을 가집니다. 신규 공장 설립, 증축, 또는 기존 시설 활용을 통한 생산 활동이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 김해내삼농공단지가 위치하며, 소규모 상업시설 및 주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근은 가능합니다.

차량 접근성이 확보되어 있어 김해 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.2. 주변 시설

인근에 삼정중학교가 위치해 있으며, 김해시 주촌면 행정복지센터 및 김해건강생활지원센터 등 공공시설 이용이 편리합니다.

주변 검색 결과, 해당 주소지 인근에서 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 매각 제외 물건

* 한양콤푸레샤 제작 Air Compressor 1식 (Refrigerated Air Dryer 등 부대시설 일체): 파산 관재인 임의 매각 진행 중으로 매각 대상에서 제외됩니다.

* 건물 옥상 태양광발전설비: 타인 소유로 조사되어 매각 대상에서 제외됩니다.

* 소재불명 기계기구: 감정평가서 참조하여 제외될 수 있습니다.

6.2. 기타 고려사항

* 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 거래 절차가 다소 상이할 수 있습니다.

* 제시외 건물은 일괄 매각 대상에 포함되나, 정확한 현황은 현장 조사 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 김해시 주촌면 내삼리에 위치한 공장용 부동산으로, 넓은 토지와 공장 건물, 그리고 관련 기계설비를 포함하여 매각되는 건입니다. 입지상 산업 활동이 이루어지는 지역에 속해 있으며, 차량 접근성이 양호합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 비교적 깨끗합니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 다만, 특정 기계 및 태양광 설비 등 매각 제외 품목을 정확히 인지하고, 제시외 건물 현황을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 김해시 주촌면 내삼리 일대의 산업단지 내 위치: 지역 산업 생태계 활용 가능성.

* 일괄 매각: 토지, 건물, 공장 기계 설비 일체를 취득하여 즉시 운영 또는 활용 가능.

* 권리 관계 명확: 말소 기준 권리 이하 모든 권리 소멸로 인수 부담 최소화.

* 대항력 없는 임차인: 보증금 인수 부담 없음.

* 주변 혐오시설 부재: 쾌적한 공업 단지 환경.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 4,350,579,000원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 응찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

경매 시장의 경쟁률 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.