나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8784 [1] 울산광역시 울주군 서생면 화정리 724 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2024.10.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 서생면 화정리 소재 "위양로입구" 남도측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량출입 가능하며, 일반적인 교통사정 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

본건(1): 부정형의 토지이며, 공업용 건부지임.
본건(2): 부정형의 토지이며, 지목 도로임.

인접 도로상태

북서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역<소하천정비법>.

본건(2): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역<소하천정비법>.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ-ㅋ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 "건물감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(가): 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,
외벽: 판넬마감.
내벽: 벽지바름, 내장타일 등.
창호: 샷시창호임.

본건(나): 일반철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,
외벽: 판넬마감.
주기둥: H-Beam 340x180mm.
높이: 11.86m
창호: 샷시창호임.

이용상태

본건(가): 공장(사무소) 및 근린생활시설임.
본건(나): 공장임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상임.
나. 기타: 없음.

물건 비고

1. 일괄매각, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 1식 포함.
2. 제시외 건물 포함(1-1, 감정서 제시외 'ㄹ'창고). 단, 목록1지상에 소재하는 1.경량철골조 판넬지붕 창고 3.92㎡, 2.경량철골조 강판지붕 단층 계사 7.5㎡, 3.파이프조 강판지붕 단층 용도미상 12㎡, 4.조립식구조 단층 방갈로 21.22㎡, 5.조립식구조 단층 방갈로 21.22㎡, 6.조립식구조 단층 방갈로 21.22㎡, 7.판넬조 판넬지붕 단층 보일러실 3.2㎡, 8.비닐하우스 23.8㎡ 각 매각에서 제외함. 이로 인해 법정지상권 성립여지 있음.
3. 목록3.에 소재한 제시외 건물 철골조 중2층(창고) 61.36㎡, 벽체이용 판넬조 철골지붕 단층(사무실) 61.36㎡는 건물 내 설치되어 감정평가 되었으며, 목록3의 감정평가액은 위 제시외 건물 가격이 포함된 가격임.
4. 목록4.의 최저매각가격은 제시외건물 소재로 인하여 제한받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경8784 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 화정리 724

용도: 공장

감정가: 2,055,335,120원

토지면적: 3209.00㎡ (약 969.5평)

건물면적: 594.92㎡ (약 179.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 현황

본건 건물은 총 2개 동으로 구성되어 있습니다.

건물(1동): 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로, 면적은 235.78㎡ (약 71.3평)이며, 공장(사무소) 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

건물(2동): 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로, 면적은 359.14㎡ (약 108.6평)이며, 공장으로 이용 중입니다.

두 건물 모두 위생 및 급배수 설비가 설치되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 울산광역시 울주군 서생면 화정리에 위치하며, "위양로입구" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 산업 시설과 자연 녹지가 어우러진 환경입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입은 가능하나, 전반적인 교통 여건은 다소 불편할 수 있습니다.

북서측으로 소로에 접해 있어 차량 통행에 기본적인 접근성은 확보되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 소하천구역으로 지정되어 있습니다.

토지 이용에 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

본건 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리(2022.03.15. 부산은행 근저당권)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 다음과 같은 권리 관계에 유의해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 고 , 보증금 5,000,000원, 차임 200,000원, 전입/사업일자 2021-06-07, 대항력 있음.

- 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 해당 사항 없음. (보증금 및 차임 금액 명시됨)

- 임차인 고 는 대항력이 있으므로, 인수될 보증금은 5,000,000원입니다.

* 임차인: 김 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-01-05, 대항력 없음.

- 해당 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 법정지상권: 주의사항 2번 내용에 따라 목록1 지상에 소재한 일부 제시외 건물들이 매각에서 제외되었으므로, 법정지상권 성립 여지가 있습니다. 이 부분은 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

3.4. 기타 권리 사항

* 공동담보, 유동화물건, 대항력있는임차인 등의 특이사항이 존재합니다.

* 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계기구 1식이 포함되어 매각될 수 있습니다.

3.5. 총 채권액 (등기부 요약 기준)

토지 등기부채권 총액: 2,740,286,611원

건물 등기부채권 총액: 2,740,286,611원

4. 상권분석

4.1. 주변 산업 현황

본건은 울산광역시 울주군 서생면의 공업지역에 위치하며, 주변에 다양한 규모의 공장들이 분포하고 있습니다.

이는 해당 지역이 산업 활동이 이루어지는 곳임을 시사하며, 유사 업종과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

4.2. 교통 인프라

주요 도로 접근성은 보통 수준이며, 공장 운영에 필요한 물류 이동에 기본적인 편리성은 갖추고 있습니다.

다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설 (지도 검색 결과)

인터넷 지도 검색 결과, 본건 주변에는 소규모 농경지와 임야가 많으며, 공장들이 산재해 있습니다.

직접적으로 주거 편의시설이나 상업 시설이 밀집해 있지는 않으며, 산업 활동에 적합한 입지입니다.

혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 지도 검색 결과로는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 가능성

주의사항 2번에서 언급된 바와 같이, 일부 제시외 건물들이 매각에서 제외됨에 따라 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다. 이는 토지 소유권 행사 및 활용에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 고 (보증금 5,000,000원, 차임 200,000원)는 대항력을 갖추고 있어, 매수인에게 해당 임대차 관계가 승계됩니다. 임대차 계약 조건 및 명도 계획을 철저히 검토해야 합니다.

6.3. 제시외 건물 관련 사항

주의사항 3, 4번에서 언급된 제시외 건물들과 관련된 감정평가 및 최저매각가격 제한 등은 물건의 가치 판단 및 낙찰 후 활용에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 공장 및 기계기구 포함 여부

공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 1식 포함 여부는 인수 시 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 서생면에 위치한 공장용 부동산으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 20억 5천만 원대이며, 상당한 규모의 토지와 건물을 보유하고 있습니다.

권리 관계상 말소기준권리 후순위 채권들은 소멸되나, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 법정지상권 성립 가능성이 주요 리스크로 작용합니다.

주변 환경은 공장 밀집 지역으로 산업 활동에는 적합하나, 생활 편의 시설은 부족한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지 및 건물 보유: 상당한 면적의 토지와 건물을 일괄 취득할 수 있는 기회입니다.

* 산업 지역 내 입지: 울산 지역의 산업 활동 지역에 위치하여 관련 업종의 사업장으로 활용 가치가 있습니다.

* 기계기구 포함 가능성: 공장 운영에 필요한 기계 설비가 포함될 경우, 즉시 가동을 위한 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으므로, 예상 입찰가 산정 시 해당 금액은 고려하지 않습니다.

리스크 요인(법정지상권, 대항력 있는 임차인)을 충분히 반영하여 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 2,055,335,120원을 기준으로, 법정지상권 관련 불확실성 해소 비용 및 임차인 명도 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

명확한 예상 입찰가는 법정지상권 성립 여부 확인 및 임차인 협상 결과에 따라 달라질 수 있으나, 감정가 수준 이하에서 보수적으로 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.