나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118049 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 송대리 산22-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2026.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 언양읍 동부리 소재 "언양초등학교" 북서측 근거리에 소재하며, 주위는 개발예정지대로서 주거나지 및 임야, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

정방형의 평지로서 주거나지입니다.

인접 도로상태

본건 남서측으로 소로에 한면이 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

환지계획상 "제2종일반주거지역"에 속합니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

본건 토지는 공부상 '송대리 산22-1, 임야, 1,052㎡'이나, 현재는 구획정리되어 '송대지구 11블럭 15놋트, 대, 479.4㎡'로 환지되었으며, 면적은 환지면적으로 사정하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 해당사항 없습니다.

물건 비고

공부상 '송대리 산22-1, 임야, 1,052㎡'이나, 현재 구획정리되어 '송대지구 11블럭 15놋트, 대, 479.4㎡'로 환지되었음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호

울산지방법원 2024타경118049 (1)

소재지

울산광역시 울주군 언양읍 송대리 산22-1

용도

임야 (현재 환지 후 지목: 대)

감정가

512,958,000원

토지면적

공부상: 1,052.00㎡ (약 318.24평)

실제 환지 후: 479.4㎡ (약 144.90평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

0. 00㎡

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

와촌농업협동조합

특이사항

공동담보

주의사항

공부상 '송대리 산22-1, 임야, 1,052㎡'이나, 현재 구획정리되어 '송대지구 11블럭 15놋트, 대, 479.4㎡'로 환지되었음.

특수물건정보

공동담보

2. 입지조건

2.1. 물건 개요 및 주변 환경

본 건은 울산광역시 울주군 언양읍 동부리 소재 "언양초등학교" 북서측 근거리에 소재하며, 주위는 개발예정지대로서 주거나지 및 임야, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다. 해당 지역은 개발 잠재력이 높은 지역으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본 건의 남서측으로 소로에 한 면이 접하여 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

2.4. 지역 개발 현황

주변은 개발 예정지로, 향후 주거지 및 기타 편의시설의 확충이 기대됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 9월 27일 접수된 와촌농업협동조합의 근저당권(을7)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 본 건 매수인이 인수해야 하는 권리일 수 있으므로, 상세한 확인 및 주의가 필요합니다.

3.4. 총 채권액

등기부등본상 확인된 총 채권액은 1,318,663,178원입니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 현황

본 물건은 현재 개발 예정지에 위치하고 있으며, 주변은 주거나지, 임야, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

4.2. 미래 전망

개발 예정지라는 점은 향후 주거 기능 강화 및 도시 인프라 확충을 통해 상권의 성장 가능성을 시사합니다. 또한, 언양읍 지역은 관광 자원(암각화, 읍성 등)이 풍부하여 관련 산업 발전 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 "언양초등학교"가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설 및 교통

차량 접근성이 양호하며, 일반적인 대중교통 이용도 가능합니다. 언양읍 시내의 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 내용과 실제 현황의 차이

공부상 용도는 '임야'이나, 실제 환지 처리를 통해 '대' 지목으로 변경되었으며 면적도 축소되었습니다. 이로 인한 등기부상 내용과 실제 이용 현황 간의 차이가 존재합니다.

6.2. 미소멸 권리(지상권)

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 본 건 매수인이 해당 권리를 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중대한 사항입니다.

6.3. 향후 개발 불확실성

개발 예정지에 위치하나, 구체적인 개발 계획 및 진행 상황에 따라 사업 지연 또는 변경 가능성이 존재합니다. (송대지구 도시개발사업 지연 사례 참조)

7. 종합 의견

본 물건은 공부상 임야이나 실제로는 주거지역(제2종일반주거지역)으로 환지된 대지로서, 개발 예정지에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 인근 언양초등학교와 양호한 도로 접근성은 긍정적인 요소입니다. 그러나, 물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'은 본 건 매수인이 인수해야 할 수 있는 중대한 권리 제약 사항이므로, 투자 결정 전 철저한 확인과 신중한 검토가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 토지 이용 가치 상승 잠재력

'대' 지목으로 환지되었고, '제2종일반주거지역'에 해당하여 향후 주거용 개발 시 높은 가치 상승이 기대됩니다.

8.2. 긍정적인 주변 환경

개발 예정지로 지정되어 있어 지속적인 도시 기반 시설 확충 및 인구 유입이 예상됩니다.

8.3. 경쟁력 있는 취득 기회

상대적으로 낮은 감정가와 높은 총 채권액을 고려할 때, 권리 관계만 명확히 정리된다면 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 400,000,000원에서 480,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가 512,958,000원을 기준으로 하되, 인수해야 할 수 있는 지상권 등의 잠재적 리스크를 반영하여 보수적으로 산정한 금액입니다. 정확한 입찰가 결정은 권리 분석 상세화 및 주변 시세 조사를 통해 이루어져야 합니다.1.물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호

울산지방법원 2024타경118049 (1)

소재지

울산광역시 울주군 언양읍 송대리 산22-1

용도

임야 (현재 환지 후 지목: 대)

감정가

512,958,000원

토지면적

공부상: 1,052.00㎡ (약 318.24평)

실제 환지 후: 479.4㎡ (약 144.90평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

0. 00㎡

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

와촌농업협동조합

특이사항

공동담보

주의사항

공부상 '송대리 산22-1, 임야, 1,052㎡'이나, 현재 구획정리되어 '송대지구 11블럭 15놋트, 대, 479.4㎡'로 환지되었음.

특수물건정보

공동담보

2. 입지조건

2.1. 물건 개요 및 주변 환경

본 건은 울산광역시 울주군 언양읍 동부리 소재 "언양초등학교" 북서측 근거리에 소재하며, 주위는 개발예정지대로서 주거나지 및 임야, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다. 해당 지역은 개발 잠재력이 높은 지역으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본 건의 남서측으로 소로에 한 면이 접하여 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

2.4. 지역 개발 현황

주변은 개발 예정지로, 향후 주거지 및 기타 편의시설의 확충이 기대됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 9월 27일 접수된 와촌농업협동조합의 근저당권(을7)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 본 건 매수인이 인수해야 하는 권리일 수 있으므로, 상세한 확인 및 주의가 필요합니다.

3.4. 총 채권액

등기부등본상 확인된 총 채권액은 1,318,663,178원입니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 현황

본 물건은 현재 개발 예정지에 위치하고 있으며, 주변은 주거나지, 임야, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

4.2. 미래 전망

개발 예정지라는 점은 향후 주거 기능 강화 및 도시 인프라 확충을 통해 상권의 성장 가능성을 시사합니다. 또한, 언양읍 지역은 관광 자원(암각화, 읍성 등)이 풍부하여 관련 산업 발전 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 "언양초등학교"가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설 및 교통

차량 접근성이 양호하며, 일반적인 대중교통 이용도 가능합니다. 언양읍 시내의 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 내용과 실제 현황의 차이

공부상 용도는 '임야'이나, 실제 환지 처리를 통해 '대' 지목으로 변경되었으며 면적도 축소되었습니다. 이로 인한 등기부상 내용과 실제 이용 현황 간의 차이가 존재합니다.

6.2. 미소멸 권리(지상권)

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 본 건 매수인이 해당 권리를 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중대한 사항입니다.

6.3. 향후 개발 불확실성

개발 예정지에 위치하나, 구체적인 개발 계획 및 진행 상황에 따라 사업 지연 또는 변경 가능성이 존재합니다. (송대지구 도시개발사업 지연 사례 참조)

7. 종합 의견

본 물건은 공부상 임야이나 실제로는 주거지역(제2종일반주거지역)으로 환지된 대지로서, 개발 예정지에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 인근 언양초등학교와 양호한 도로 접근성은 긍정적인 요소입니다. 그러나, 물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'은 본 건 매수인이 인수해야 할 수 있는 중대한 권리 제약 사항이므로, 투자 결정 전 철저한 확인과 신중한 검토가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 토지 이용 가치 상승 잠재력

'대' 지목으로 환지되었고, '제2종일반주거지역'에 해당하여 향후 주거용 개발 시 높은 가치 상승이 기대됩니다.

8.2. 긍정적인 주변 환경

개발 예정지로 지정되어 있어 지속적인 도시 기반 시설 확충 및 인구 유입이 예상됩니다.

8.3. 경쟁력 있는 취득 기회

상대적으로 낮은 감정가와 높은 총 채권액을 고려할 때, 권리 관계만 명확히 정리된다면 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 400,000,000원에서 480,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가 512,958,000원을 기준으로 하되, 인수해야 할 수 있는 지상권 등의 잠재적 리스크를 반영하여 보수적으로 산정한 금액입니다. 정확한 입찰가 결정은 권리 분석 상세화 및 주변 시세 조사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.