나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11801 [4] 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 196 울산온양대우아파트 상가111동 2층 206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수감정 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 소재 '온남초등학교' 북서측 인근에 위치하는
'울산온양대우아파트' 상가111동 1층 103호 외 4개호로서 부근 일대는 공동주택, 근린생
활시설, 학교 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 건물 내
1층 103호(1), 2층 203호(2), 202호(3), 201호(4), 206호(5)로서

외벽 : 드라이비트, 타일 등 마감,
내벽 : 페인팅, 인테리어 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1~3) : 공부상 생활편의시설임.
기호(4) : 공부상 제2종근린생활시설임.
기호(5) : 공부상 체력단련장임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 공동주택 및 상가 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내·외부 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제
한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>, 철도보호지
구<철도안접법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

현황은 태권도학원임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경11801 (4)

* 소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 196 울산온양대우아파트 상가111동 2층 206호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 227,000,000원

* 토지면적: 106.76㎡ (약 32.3평)

* 건물면적: 135.59㎡ (약 41.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농소새마을금고

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

* 주의사항: 현황은 태권도학원임.

1.1. 입지조건

* 본 건은 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 소재 '울산온양대우아파트' 상가111동 2층 206호에 위치합니다.

* 본 건의 북서측 인근에 온남초등학교가 자리하고 있습니다.

* 부근 일대는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 주위환경은 보통 수준입니다.

* 차량 출입은 용이하며, 인근 버스정류장 위치로 대중교통 이용도 편리합니다.

* 토지는 사다리형에 가까우며, 현재 공동주택 및 상가 건부지로 이용 중입니다.

* 단지 내외부 가로망은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역이며, 소로1류, 소로2류 도로에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 온천원보호지구, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건의 말소기준권리는 2022년 6월 3일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을22)입니다.

* 등기부채권 총액은 2,424,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김영욱

* 보증금: 21,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 2월 6일

* 배당신고일자: 2025년 6월 16일

* 대항력: 있음

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 주식회사 대우건설 (2001-01-30)

* 소유권 이전: 주식회사 담솔디엔시 (2009-01-23)

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2022-06-03, 말소기준권리)

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2023-12-28, 말소)

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2024-09-11, 말소)

* 임의경매: 농소새마을금고 (2025-05-14, 말소)

* 압류: 울산세무서장 (2025-12-29, 말소)

1.3. 상권분석

* 본 건은 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 '울산온양대우아파트' 단지 내 상가에 위치하여, 아파트 단지 주민을 주요 고객층으로 확보할 수 있는 배후수요가 탄탄한 상권입니다.

* 부근 일대 공동주택 및 근린생활시설, 학교 등의 입지 조건으로 인해 안정적인 소비 및 유동인구를 기대할 수 있습니다.

* 인근 온남초등학교는 학원, 교육 관련 업종 등 특정 업종에 유리한 입지 조건을 제공합니다.

* 현재 태권도 학원으로 운영 중이며, 이는 해당 입지의 업종 적합성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 주변에는 온남초등학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 차량 접근성이 좋고, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 건물이며, 외벽은 드라이비트, 타일 등으로, 내벽은 페인팅, 인테리어 등으로 마감되었습니다.

* 위생 및 급배수 설비 등이 갖춰져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김영욱(전입 2020.02.06)이 존재하나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 본 물건은 공동담보로 진행되었으므로, 담보로 제공된 다른 물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 추가적인 영향이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역 외에도 온천원보호지구, 철도보호지구 등이 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 시 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 울주군 지역은 일부 산업단지 및 개발 계획으로 인해 환경 및 지역 주민 간의 민원 사례가 보고되고 있습니다. 그러나 본 건 소재지(울산광역시 울주군 온양읍 대안리 196)와 직접적으로 연관된 특정 혐오시설은 현재 조사된 바로는 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 울산광역시 울주군 온양읍 대단지 아파트 내 상가로서, 안정적인 배후수요를 기반으로 한 지역 상권에 위치하고 있습니다.

* 현재 태권도 학원으로 영업 중인 상태이므로, 인수 후 즉시 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 공동담보 물건이라는 점은 권리 분석 시 세심한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 고정 수요: 대규모 아파트 단지 내 상가로, 꾸준한 지역 주민 수요가 예상됩니다.

* 즉시 수익화 가능성: 현황 영업 중인 태권도 학원으로서, 인수 후 빠른 수익 실현이 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 울산 및 울주군 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가는 227,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

* 예상 입찰가 산정 시에는 상기 감정가, 주변 시세, 권리관계, 임차인 현황, 공동담보 여부 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없는지, 채권 총액 대비 적정 가치 등을 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.