나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11801 [2] 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 196 울산온양대우아파트 상가111동 2층 203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수감정 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 소재 '온남초등학교' 북서측 인근에 위치하는
'울산온양대우아파트' 상가111동 1층 103호 외 4개호로서 부근 일대는 공동주택, 근린생
활시설, 학교 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 건물 내
1층 103호(1), 2층 203호(2), 202호(3), 201호(4), 206호(5)로서

외벽 : 드라이비트, 타일 등 마감,
내벽 : 페인팅, 인테리어 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1~3) : 공부상 생활편의시설임.
기호(4) : 공부상 제2종근린생활시설임.
기호(5) : 공부상 체력단련장임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 공동주택 및 상가 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내·외부 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제
한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>, 철도보호지
구<철도안접법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

1.일괄매각.
2.현황상 202호, 203호는 경계벽이 없는 하나의 공간(스터디카페로 이용 중)이나, 위치 특정 및 경계 복원이 용이한 것으로 판단됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

울산지방법원 2025타경11801 (2)

소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 196 울산온양대우아파트 상가111동 2층 203호

용도: 근린상가

감정가: 442,000,000원

토지 면적: 188.02㎡ (약 56.88평)

토지 지분: 188.017㎡ (약 56.88평)

건물 면적: 238.79㎡ (약 72.27평)

건물 지분: 238.788㎡ (약 72.27평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농소새마을금고 (등기부 내역 기반)

특이사항: 공동담보, 현황상 202호, 203호 통합 사용 (스터디카페)

주의사항: 1.일괄매각. 2.현황상 202호, 203호는 경계벽이 없는 하나의 공간(스터디카페로 이용 중)이나, 위치 특정 및 경계 복원이 용이한 것으로 판단됨.

2. 입지조건

주변 환경:

본 건은 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 소재 '온남초등학교' 북서측 인근에 위치하는 '울산온양대우아파트' 상가111동 2층 203호입니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 주위 환경은 양호합니다.

교통 상황:

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 단지 내·외부 가로망 상태는 보통입니다.

토지 이용 현황:

토지는 사다리형에 가까운 형상이며, 공동주택 및 상가 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 온천원보호지구, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

2022년 6월 3일 농소새마을금고(엠씨아이대부주식회사)가 설정한 근저당권(금2,232,000,000원)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 이보다 후순위의 권리들은 모두 소멸됩니다.

등기상 총 채권액:

등기부등본상 확인되는 총 채권액은 약 2,424,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 박 : 보증금 35,000,000원, 차임 1,500,000원.

* 전입/사업일자: 2023년 12월 4일.

* 확정일자: 없음.

* 배당신고일자: 2025년 6월 16일.

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

권리분석 요약:

본 건은 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리 및 임차인이 소멸되는 물건으로, 낙찰자는 인수해야 할 별도의 보증금이나 부담이 없습니다.

4. 상권분석

위치 및 배후 수요:

본 상가는 울산온양대우아파트 단지 내 상가동에 위치하여, 아파트 거주민을 중심으로 한 고정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 장점이 있습니다.

현재 이용 현황:

현황상 202호와 203호가 통합되어 '스터디카페'로 이용 중에 있습니다. 이는 지역 주민들의 수요를 충족시키는 업종으로 볼 수 있습니다.

주변 상권 특성:

아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 밀집된 지역으로, 상가 시설에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

접근성:

차량 및 도보 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용 또한 편리하여 고객 유입에 긍정적인 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

교육 시설:

온남초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있어, 자녀 교육 환경에 대한 접근성이 용이합니다.

편의 시설:

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교통:

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 이동도 원활합니다.

6. 잠재적 리스크

과도한 채권 총액:

본 건의 감정가(442,000,000원) 대비 총 채권액(약 2,424,000,000원)이 현저히 높아, 경매 진행 시 최저 매각 가격이 감정가 대비 많이 낮아질 수 있으며, 유찰될 가능성도 존재합니다.

통합 공간 관련:

202호와 203호가 통합되어 사용 중이나, 위치 특정 및 경계 복원이 용이하다고 판단되어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 향후 분리 운영 시 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

지역 및 시장 변동성:

울주군 및 온양읍 지역의 개발 계획, 부동산 시장의 경기 변동 등에 따라 상권의 가치 변동 가능성이 있습니다.

혐오시설 유무:

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본 건의 가치나 이용에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대규모 아파트 단지 내 상가로서 안정적인 고정 수요를 기반으로 운영될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 현재 스터디카페로 운영 중이며, 202호와 203호가 통합되어 있어 효율적인 공간 활용이 가능합니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 감정가를 훨씬 상회하는 과도한 채권 총액은 경매 낙찰가 및 향후 매각 과정에 상당한 불확실성을 내포하므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 아파트 단지 내 상가라는 우수한 입지 조건.

* 현재 운영 중인 스터디카페 업종의 안정적인 수익 창출 가능성.

* 임차인 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 적음.

* 높은 채권 총액으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회 발생 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시점에서 구체적으로 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산해야 하며, 본 건의 경우 인수 보증금은 0원입니다.

그러나 감정가 대비 채권 총액이 매우 높아, 실제 경매 진행 시 최저 매각 가격은 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 감정가와의 괴리 등을 종합적으로 고려하여 결정될 것입니다. 따라서 잠재적 투자자는 정확한 시세 조사, 권리 분석, 건물 상태 점검, 그리고 본 경매 물건의 실제 최저 매각 가격 등을 면밀히 검토 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.