나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11930 [3] 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 285-5 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울산감정 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 울주군 온양읍 운화리 소재 ""남창고등학교""에서 남서측으로 직선거리 약 1.1키로미터 지점에 위치하며 주위는 임야와 임야사이의 골자기를 따라 형성된 산간 농경지대로서 천수 ""답"" 지대로 환경 보통시 되는 지역입니다.

교통상황

소형 차량 출입 가능한 로폭 약 2.5~3 미터의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있으나 시 중심지대에서 원거리에 소재하여 일반적 교통사정 불편시 되는 지역입니다.

형태 및 이용상태

각 필 공히 부정형의 계단식 천수 ""답""으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지 서측으로 로폭 약 2.5~3미터의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역 [이하공란],가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>,개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법> [이하공란]

제시목록 외의 물건

해당 없습니다.

공부와의 차이

기호 (1) 토지는 공부상 지목 ""대""이나 현황은 ""답""으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경11930 (3)

소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 285-5

용도 (현황): 답

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

농지취득자격증명: 필요 (매각결정 기일까지 미제출 시 보증금 몰수)

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1.2. 토지 상세 정보

토지면적: 1957.00㎡ (약 592평)

토지 지분: 1957㎡ (전체 지분)

토지 이용상태: 각 필 공히 부정형의 계단식 천수 "답"으로 이용 중

토지 제시외면적: 0.00㎡

공부상 지목: 대 (기호 (1) 토지)

현황 지목: 답 (기호 (1) 토지)

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1.3. 건물 상세 정보

건물면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

(본건은 토지만 매각 대상이며, 건물은 존재하지 않습니다.)

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1.4. 감정가 및 면적

감정가: 164,388,000원

토지면적: 1957.00㎡ (약 592평)

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 소재 "남창고등학교"에서 남서측으로 직선거리 약 1.1km 지점에 위치합니다.

주위는 임야와 임야 사이의 골자기기를 따라 형성된 산간 농경지대로서 천수답 지대로, 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역 (축종별 거리제한 500m 미만 축종) 및 개발제한구역으로 지정되어 있습니다.

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2.2. 교통 상황

본건 토지 서측으로 로폭 약 2.5~3미터의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있으며, 소형 차량의 출입이 가능합니다.

다만, 시 중심지대에서 원거리에 소재하여 일반적인 교통 상황은 다소 불편할 수 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 장산새마을금고의 근저당 (2020-11-05, 276,000,000원)이 존재하며, 해당 근저당 및 기타 권리들은 임의경매 개시결정 (2025-06-04, 270,160,240원)에 따라 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 276,000,000원입니다.

소유권 이전은 2009-04-28에 이순필 명의로 이루어졌습니다.

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3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계: 미상입니다.

(임대차 관계가 미상인 경우, 추후 임대차 조사 결과에 따라 명도 또는 권리 인수 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

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3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본 요약에 따르면, 모든 권리(근저당, 지상권, 임의경매)가 말소기준권리 이후의 권리로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되어 있어, 권리 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

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4. 상권분석

본건은 울산광역시 외곽의 산간 농경지대에 위치하여, 일반적인 상업 및 주거 상권과는 거리가 있습니다.

주변은 대부분 임야와 농경지로 이루어져 있어, 농업 활동을 위한 기본적인 환경을 갖추고 있습니다.

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5. 생활정보

본건은 시 중심지대와 원거리에 위치하여 대중교통 이용 및 편의시설 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다.

가장 가까운 교육 시설은 "남창고등학교"이며, 직선거리 약 1.1km 지점에 위치합니다.

주변 환경은 농업 및 임업 활동에 적합한 조용한 자연환경을 갖추고 있습니다.

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6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본건은 용도상 '답'이므로, 매수인은 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받아 매각결정 기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 토지이용규제: 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역 등 다중의 토지이용규제가 존재하여 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공부와 현황의 차이: 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '답'으로 이용 중입니다. 이는 경매 진행으로 정리가 가능할 수 있으나, 관련 확인이 필요합니다.

* 권리 인수 가능성: 등기부상 모든 권리가 말소된 것으로 보이나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급된 점은 명확한 확인 후 입찰에 임해야 합니다.

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7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군의 산간 농경지에 위치한 토지로, 현재 '답'으로 이용 중이며 공부상 지목과의 차이가 존재합니다.

매각으로 인한 권리 소멸 가능성이 높으나, 농지취득자격증명 필수 및 개발제한구역 등 토지이용규제를 고려해야 합니다.

뛰어난 주변 인프라보다는 자연환경 속에서의 농업적 활용 또는 장기적인 토지 개발 잠재력을 중심으로 접근해야 하는 물건입니다.

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8. 투자 포인트

* 농지로서의 잠재력: 넓은 면적의 농지를 비교적 낮은 감정가로 취득할 기회입니다. (농업 종사자 또는 관련 사업자에게 유리)

* 장기적 관점의 개발 가능성: 개발제한구역 해제 등 향후 정책 변화에 따른 장기적인 개발 가치를 고려해볼 수 있습니다.

* 자연 친화적인 환경: 귀농·귀촌 또는 전원생활을 꿈꾸는 수요자에게 매력적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

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9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

입찰가 산정을 위해서는 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

* 현재 농지 시세 및 향후 시장 전망

* 토지 이용규제 완화 가능성 및 지역 개발 계획

* 명도 비용 및 제반 부대 비용 고려

* 권리 분석 결과 (특히 미해결 권리 존재 시)

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하지 않으며, 상세한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 전문가와 함께 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.