나이스옥션 법원경매 대구 2025타경972 [2] 경상북도 칠곡군 가산면 송학리 727-1 묘지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율태감정 · 평가일 2025.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

-본건 기호(1~28)은 경상북도 영천시 금호읍 삼호리 소재‘삼호2리 마을회관’북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

-본건 기호(29,30)은 경상북도 칠곡군 가산면 송학리 소재 '송학리 마을회관' 남측 근거리에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호(1,28) : 일단의 건축허가된 부지로서, 본건 북서측의 폭8미터 내외의 포장도로를 통해 차량 접근 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

기호(2,4~6,9) : 본건 서측으로 폭8미터 내외의 포장도로가 소재하며, 인접지를 경유하여 접근가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

기호(3,8) : 본건에 접한 폭8미터 내외의 포장도로를 통해 차량접근 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

기호(7,11~25) : 일단의 건축신고 및 착공신고된 부지로써, 폭 약8미터 내외의 진입도로(기호7,14,16,19,25)를 통해 차량접근 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

기호(10) : 본건은 북측의 폭 약4~5미터 내외 포장도로 및 동측의 폭 약8미터 내외의 포장도로를 통해 차량접근 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

기호(26) : 본건은 현황 '도로'임.

기호(27) : 본건은 임야도상 맹지이나 서측으로 폭 약2미터 내외의 비포장농로를 통하여 출입하거나 인접지를 경유하여 출입가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

기호(29) : 본건까지 차량접근 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 골시 제반 교통사정은 보통시됨.

기호(30) : 본건 인근까지 농기구 및 소형차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,28) : 본건은 북하향 완경사지대 내 본건은 대체로 평탄하게 조성되어있는 2필 일단의 부정형 토지로서, 영천시의 건축허가를 득하여 토목공사 진행중인 '나지'임.

기호(2~6,9) : 본건은 완경사지 대체로 부정형 또는 사다리형 토지로서 공장신설승인신청 후 토목공사 중 현재 승인 취소상태로서 '나지'임.

기호(7,11~25) : 일단의 건축신고 및 착공신고된 부지의 정지작업이 대체로 완료된 '잡종지' 상태의 토지로서, 기호(7,14,16,19,25)는 현황 '도로'임.

기호(8) : 본건은 부정형 토지로서 현황 '잡종지'상태임.

기호(10) : 본건은 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 부지 정지작업이 완료된 '잡종지' 상태임.

기호(26) : 본건은 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 현황 '도로'임.

기호(27) : 본건은 북측하향 완경사지대 내 부정형 토지로서 '자연림'임.

기호(29) : 본건은 일부 완경사인 부정형 토지로서 '묘지'등으로 이용중임.

기호(30) : 본건은 부정형 완경사 토지로서 '전(휴경지)'로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,28) : 본건 북서측의 폭8미터 내외의 포장도로(기호7 등)와 접함.

기호(2~6,9) : 본건 서측의 폭8미터 내외의 포장도로(기호7 등)를 통하여 접근가능함.

기호(7,11~25) : 일단의 건축신고 및 착공신고된 부지의 진입도로인 폭 약8미터 내외의 포장도로(기호7,14,16,19,25)와 접하거나 본건이 도로임.

기호(8) : 본건은 폭8미터 내외의 포장도로(기호7)와 접함.

기호(10) : 본건은 북측의 폭 약4~5미터 내외 및 동측의 폭 약8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

기호(26) : 본건은 현황 '도로'임.

기호(27) : 본건은 임야도상 맹지이나 서측으로 폭 약2미터내외의 비포장농로를 통하여 출입하거나 인접지를 경유하여 출입가능함.

기호(29) : 본건은 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

기호(30) : 본건은 지적도상 맹지로서, 인접지를 경유하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,4,5,6,8,9,11~13,15,17~25) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축
종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(3,7,10,14,16,26) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023-11-30)(전부제한300m(전 축
종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(27,28) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

기호(29,30) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호(3) 및 기호(28) 지상에 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

기호(3) : 의뢰목록상 지목은 '답'이나, 공부상 지목 및 현황은 '대'임.

기호(7) : 의뢰목록상 지목은 '답'이나, 공부상 지목 및 현황은 '도로'임.

기호(14) : 의뢰목록상 지목은 '잡종지'이나, 공부상 지목 및 현황은 '도로'임.

기호(16) : 의뢰목록상 지목은 '과수원'이나, 공부상 지목 및 현황은 '도로'임.

기호(19) : 공부상 지목은 '잡종지'이나, 현황은 '도로'임.

기호(25) : 공부상 지목은 '과수원'이나, 현황은 '도로'임.

기호(26) : 의뢰목록상 지목은 '대'이나, 공부상 지목 및 현황은 '도로'임.

기호(28) : 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '잡종지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 없음.

물건 비고

연고 미상의 분묘 소재함. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 대구지방법원 2025타경972 (2)

소재지: 경상북도 칠곡군 가산면 송학리 727-1

용도: 묘지

감정가: 206,448,000원

토지면적: 1104.00㎡ (약 334평)

건물면적: 0㎡

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 소유권 현황

소유권 보존 등기일: 1981년 8월 29일

소유권 보존 등기자: 장병룡

소유권 이전 등기일: 2008년 4월 15일

소유권 이전 등기자: 장상호 (증여)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상북도 칠곡군 가산면 송학리 727-1에 위치하며, 송학리 마을회관 남측 근거리에 자리하고 있습니다.

주변은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건(기호 29로 추정)까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건은 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

말소기준권리는 2019년 2월 1일에 설정된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을9)입니다.

이후 등기된 소유권 관련 압류, 가압류 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

본 경매를 신청한 채권자는 화산농업협동조합이며, 총 채권액은 2,395,564,829원입니다.

등기부상 총 채권액 합계는 2,242,497,065원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본건 토지에 대한 임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 묘지로 이용 중인 토지로서, 일반적인 상업 시설이나 주거 시설과는 다른 특수성을 가집니다.

주변이 농경지 및 임야와 혼재되어 있는 지역 특성상, 직접적인 상권 형성은 제한적이며, 지역의 개발 계획이나 용도 변경 가능성에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 묘지 용도로 사용되고 있어, 일반적인 주거지나 상업 시설로서의 생활 편의시설 접근성에 대한 정보는 직접적인 관련성이 낮습니다.

지역의 전반적인 생활 환경은 농촌 지역의 특성을 가집니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘 관련 사항

현황 연고 미상의 분묘가 소재하고 있어, 이에 따라 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

이는 향후 토지 이용에 있어 제약이 될 수 있으며, 분묘 이장 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

최저매각가격이 분묘 소재로 인해 제한되어 결정되었습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한

본건은 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)으로 지정되어 있습니다.

이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

감정평가서상 본건 기호(29)는 '묘지' 등이며, 공부상 지목과의 차이에 대한 특별한 언급은 없습니다. (단, 다른 필지에서는 지목과 현황이 다른 경우가 다수 기재되어 있습니다.)

7. 종합 의견

본건은 경상북도 칠곡군 가산면 송학리 소재 묘지 용도의 토지입니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다.

하지만 연고 미상의 분묘가 다수 존재하며, 이에 따른 분묘기지권 성립 가능성 및 이장 비용 발생 등의 잠재적 리스크가 존재합니다.

토지이용계획상 계획관리지역으로 향후 개발 잠재력은 있으나, 가축사육제한구역 지정으로 인한 개발 제약이 따릅니다.

8. 투자 포인트

본 건은 묘지 용도로 이용 가능한 토지로서, 향후 묘지 관련 사업이나 개발 가능성을 고려할 때 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

권리 관계가 명확하여 법적 분쟁의 소지가 적습니다.

계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 계획 변경 시 추가적인 개발 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 206,448,000원이며, 최저매각가격은 분묘 소재로 인해 제한된 가격으로 결정되었습니다.

인수해야 할 보증금이 없으므로, 낙찰가 외 추가적인 인수 비용은 없습니다.

잠재적 리스크(분묘 이장 비용, 향후 개발 관련 제약 등)를 충분히 고려하고, 주변 시세 및 본건의 특수성을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출은 추가적인 현장 답사, 주변 시세 조사, 분묘 관련 전문가 상담 등이 필수적으로 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.