나이스옥션 법원경매 대구 2025타경972 [3] 경상북도 칠곡군 가산면 송학리 832-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율태감정 · 평가일 2025.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

-본건 기호(1~28)은 경상북도 영천시 금호읍 삼호리 소재‘삼호2리 마을회관’북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

-본건 기호(29,30)은 경상북도 칠곡군 가산면 송학리 소재 '송학리 마을회관' 남측 근거리에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호(1,28) : 일단의 건축허가된 부지로서, 본건 북서측의 폭8미터 내외의 포장도로를 통해 차량 접근 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

기호(2,4~6,9) : 본건 서측으로 폭8미터 내외의 포장도로가 소재하며, 인접지를 경유하여 접근가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

기호(3,8) : 본건에 접한 폭8미터 내외의 포장도로를 통해 차량접근 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

기호(7,11~25) : 일단의 건축신고 및 착공신고된 부지로써, 폭 약8미터 내외의 진입도로(기호7,14,16,19,25)를 통해 차량접근 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

기호(10) : 본건은 북측의 폭 약4~5미터 내외 포장도로 및 동측의 폭 약8미터 내외의 포장도로를 통해 차량접근 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

기호(26) : 본건은 현황 '도로'임.

기호(27) : 본건은 임야도상 맹지이나 서측으로 폭 약2미터 내외의 비포장농로를 통하여 출입하거나 인접지를 경유하여 출입가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

기호(29) : 본건까지 차량접근 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 골시 제반 교통사정은 보통시됨.

기호(30) : 본건 인근까지 농기구 및 소형차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,28) : 본건은 북하향 완경사지대 내 본건은 대체로 평탄하게 조성되어있는 2필 일단의 부정형 토지로서, 영천시의 건축허가를 득하여 토목공사 진행중인 '나지'임.

기호(2~6,9) : 본건은 완경사지 대체로 부정형 또는 사다리형 토지로서 공장신설승인신청 후 토목공사 중 현재 승인 취소상태로서 '나지'임.

기호(7,11~25) : 일단의 건축신고 및 착공신고된 부지의 정지작업이 대체로 완료된 '잡종지' 상태의 토지로서, 기호(7,14,16,19,25)는 현황 '도로'임.

기호(8) : 본건은 부정형 토지로서 현황 '잡종지'상태임.

기호(10) : 본건은 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 부지 정지작업이 완료된 '잡종지' 상태임.

기호(26) : 본건은 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 현황 '도로'임.

기호(27) : 본건은 북측하향 완경사지대 내 부정형 토지로서 '자연림'임.

기호(29) : 본건은 일부 완경사인 부정형 토지로서 '묘지'등으로 이용중임.

기호(30) : 본건은 부정형 완경사 토지로서 '전(휴경지)'로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,28) : 본건 북서측의 폭8미터 내외의 포장도로(기호7 등)와 접함.

기호(2~6,9) : 본건 서측의 폭8미터 내외의 포장도로(기호7 등)를 통하여 접근가능함.

기호(7,11~25) : 일단의 건축신고 및 착공신고된 부지의 진입도로인 폭 약8미터 내외의 포장도로(기호7,14,16,19,25)와 접하거나 본건이 도로임.

기호(8) : 본건은 폭8미터 내외의 포장도로(기호7)와 접함.

기호(10) : 본건은 북측의 폭 약4~5미터 내외 및 동측의 폭 약8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

기호(26) : 본건은 현황 '도로'임.

기호(27) : 본건은 임야도상 맹지이나 서측으로 폭 약2미터내외의 비포장농로를 통하여 출입하거나 인접지를 경유하여 출입가능함.

기호(29) : 본건은 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

기호(30) : 본건은 지적도상 맹지로서, 인접지를 경유하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,4,5,6,8,9,11~13,15,17~25) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축
종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(3,7,10,14,16,26) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023-11-30)(전부제한300m(전 축
종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(27,28) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

기호(29,30) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호(3) 및 기호(28) 지상에 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

기호(3) : 의뢰목록상 지목은 '답'이나, 공부상 지목 및 현황은 '대'임.

기호(7) : 의뢰목록상 지목은 '답'이나, 공부상 지목 및 현황은 '도로'임.

기호(14) : 의뢰목록상 지목은 '잡종지'이나, 공부상 지목 및 현황은 '도로'임.

기호(16) : 의뢰목록상 지목은 '과수원'이나, 공부상 지목 및 현황은 '도로'임.

기호(19) : 공부상 지목은 '잡종지'이나, 현황은 '도로'임.

기호(25) : 공부상 지목은 '과수원'이나, 현황은 '도로'임.

기호(26) : 의뢰목록상 지목은 '대'이나, 공부상 지목 및 현황은 '도로'임.

기호(28) : 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '잡종지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 없음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금은 반환하지 않음). 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음. 지적도 상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 대구지방법원 2025타경972 (3)

소재지: 경상북도 칠곡군 가산면 송학리 832-1

용도: 전 (밭)

감정가: 310,652,000원

토지 면적: 2,099.00㎡ (약 635.00평)

토지 지분: 2,099㎡ (약 635.00평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 화산농업협동조합

1.2. 토지 현황

본건은 경상북도 칠곡군 가산면 송학리 마을회관 남측 근거리에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. 지적도상 맹지이며, 현황 '전(휴경지)'로 이용 중인 부정형 완경사 토지입니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

1.3. 입지조건

1.3. 1. 주위환경

본건은 농가주택, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역에 위치하며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

1.3. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 지적도상 맹지이므로 인접지를 경유하여 접근 가능합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

1.3. 3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)에 해당합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

2. 권리분석

2.1. 등기부현황

본건 토지의 등기부등본 상 소유권은 장병룡(1981년), 장상호(2008년 증여)에게 이전되었습니다. 말소기준권리는 농업협동조합자산관리회사의 근저당(2019.02.01. 접수, 2,132,000,000원)입니다. 이후 접수된 가압류(신창현, 김장영, 농업협동조합중앙회, 영천축산업협동조합), 압류(칠곡군, 영천시) 및 임의경매개시결정(화산농업협동조합, 2,395,564,829원) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 2,242,497,065원입니다.

2.2. 임차인 현황

본건의 임차인 현황은 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

2.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3. 상권분석

3.1. 지역 특성

본건 소재지는 농경지와 임야, 주택 등이 혼재된 농촌 지역으로, 상업 및 공업 활동보다는 농업 활동이 주를 이루는 지역입니다. 주변에 농가주택 및 농경지가 분포하고 있습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

4. 생활정보

4.1. 편의시설 및 주변 환경

본건은 칠곡군 가산면 송학리 마을회관과 근거리에 위치하고 있습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY] 인근 지역은 농업 활동이 중심이 되는 지역으로, 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 농업 관련 시설 및 주거 시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 제출필요

본건은 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금은 반환되지 않습니다. [cite: MANDATORY_NOTE] 농지취득자격증명 발급은 관할 시·구·읍·면의 장에게 신청해야 하며, 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서 등을 제출해야 합니다. [cite: GOVERNMENT24, AGRICULTURAL_PROCEDURE]

5.2. 맹지 (지적도상)

본건 토지는 지적도 상 맹지이므로, 실제 건축 또는 개발 시 인접 토지 소유자의 통행을 위한 협의가 필요할 수 있습니다. [cite: MANDATORY_NOTE]

5.3. 분묘기지권

본건 토지 상에 분묘가 존재할 가능성이 있어, 분묘기지권이 성립될 수 있으며 이는 매수인이 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다. [cite: SPECIAL_INFO]

5.4. 원상회복명령 가능성

현황과 공부 상 지목의 차이가 일부 존재하며, 과거 토지 이용에 대한 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. [cite: MANDATORY_NOTE]

5.5. 공동담보

본건은 공동담보로 제공된 물건이므로, 채무 규모가 클 수 있습니다. [cite: SPECIAL_INFO]

5.6. 혐오시설 여부

주변 지역에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이 직접적으로 언급된 정보는 없습니다. 다만, 칠곡군 기산면(가산면 인접)에서 폐기물 재활용업체 화재 사건 [cite: KBS_NEWS] 및 과거 칠곡군 가천리(가산면 지역)에서 쓰레기장 조성 관련 주민 반대 사례 [cite: MAEGIL_SINMUN]가 있었습니다. 본건 소재지인 가산면 송학리 자체에 대한 혐오시설 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본건은 경상북도 칠곡군 가산면에 위치한 전(밭)으로, 감정가는 3억 1천만 원대입니다. 토지 자체는 2,099㎡ (약 635평) 규모이며, 계획관리지역에 해당하여 개발 가능성이 있습니다. 그러나 지적도상 맹지라는 점, 농지취득자격증명 필수 제출, 분묘기지권 성립 가능성, 원상회복명령 가능성 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 전액이 몰수되므로, 해당 서류 준비가 가장 중요합니다. 권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 보이나, 제시외 건물이나 분묘 등으로 인한 추가적인 인수 사항이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 계획관리지역으로 향후 토지 이용 계획에 따라 개발 가능성이 있습니다.

* 낙찰 시 발생하는 다수의 권리들은 말소될 예정입니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 감정가 310,652,000원을 기준으로, 제시된 위험 요소(맹지, 농지취득자격증명, 분묘기지권, 원상회복명령 가능성 등)와 현장 조사를 통한 주변 시세, 낙찰가의 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서, 본건의 감정가를 기준으로 하되, 각 위험 요소에 대한 면밀한 사전 검토 및 분석 후 보수적인 접근이 필요합니다.

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