나이스옥션 법원경매 대전 2024타경3503 [1] 충청남도 금산군 제원면 명곡리 111 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정감정 · 평가일 2024.04.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 제원면 명곡리 소재 "조양마을" 남서측 인근에 소재하며, 주위는
농경지, 잡종지, 축사, 임야 등으로 이루어진 산간 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근 대중교통시설까지의 거리 및 이용의 편의성 등 제반
교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 완경사지이며, 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

서측 및 남측으로 폭 약 3M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-12-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출
시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2024타경3503 (1)

소재지: 충청남도 금산군 제원면 명곡리 111

용도: 전 (밭)

감정가: 82,524,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 토지 정보

토지면적: 2116.00㎡ (약 640.14평)

토지제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 소유권 및 권리 현황

토지 등기부 요약 상 소유권자는 김수봉, 김보람이며, 2021년 11월 26일 김보람으로 소유권 이전(매매)되었습니다.

말소기준권리는 2021년 11월 26일 접수된 대전서부새마을금고의 근저당(채권최고액 48,100,000원)입니다.

이 외에 서울보증보험주식회사의 가압류(80,000,000원) 및 대전서부새마을금고의 임의경매 개시결정(37,989,190원)이 등기부채권 총액에 포함되어 있으며, 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 128,100,000원입니다.

1.5. 기타 정보

채권자: 대OOOOOOOO (대전서부새마을금고로 추정)

특이사항/주의사항: 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 제원면 명곡리 소재 "조양마을" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 농경지, 잡종지, 축사, 임야 등으로 이루어진 산간 농경지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통시설까지의 거리 및 이용 편의성은 보통 수준입니다.

본 토지는 서측 및 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금은 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

3.2. 매각으로 소멸하는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없습니다.

말소기준권리(근저당)보다 후순위인 근저당, 지상권, 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 특별 요구사항

농지법에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 본 증명 미제출 시 매각결정 취소 및 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. 농지 취득 자격은 신청인의 농업경영계획서 등을 바탕으로 심사되며, 자격증명 발급까지 시간이 소요될 수 있으므로 이를 감안한 입찰 계획이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지대로, 주변에 농경지와 임야, 축사 등이 분포하고 있습니다. 따라서 인근에 상업 시설이나 주거 밀집 지역은 발달하지 않은 한적한 농촌 지역으로 판단됩니다. 금산군의 농산물 특화 지역의 특성을 고려할 때, 지역 농산물 유통망과의 연계 가능성은 있으나 직접적인 상권의 영향은 미미할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

금산군 제원면 지역은 인삼 등 농산물 특화 지역으로, 조양마을 인근에는 지역 특산물을 체험하거나 맛볼 수 있는 관광 농원 및 식당들이 있습니다.

주변에는 금산의 명소인 월영산 출렁다리, 기러기공원 등이 있어 관광 활동이 가능합니다.

인근 편의시설 및 생활 기반 시설에 대한 상세 정보는 제한적이나, 제원면 소재지 내에는 기본적인 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 혐오시설 정보

금산군 제원면 명곡리 인근에서 의료 폐기물 소각장 건설이 재추진되거나 논의된 사례가 있습니다. 해당 시설의 설치 예정 부지가 본건지와 얼마나 인접해 있는지, 현재 추진 상황은 어떠한지 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재까지 검색된 정보로는 본건 토지 자체의 직접적인 영향을 주는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 관련 리스크

본건은 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 만약 법적 요건 미비로 발급받지 못할 경우, 낙찰 무효 및 계약 보증금 몰수라는 심각한 불이익을 초래할 수 있습니다. 또한, 자격증명 발급 절차에 예상치 못한 지연이 발생할 경우 잔금 납부 및 소유권 이전 절차에도 차질이 생길 수 있습니다.

6.2. 임대차 관련 불확실성

등기부상 인수되는 임차 보증금은 없으나, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 혹시 모를 미등기 임차인 존재 가능성은 매우 낮으나, 낙찰 후 점유 사용 관계 확인 시 주의가 필요합니다.

6.3. 농지법 관련 규제

본건 토지는 계획관리지역 내 농지로서, 향후 토지 이용 시 농지법 및 관련 규제를 준수해야 합니다.

6.4. 지형적 특성

토지가 완경사지 형태로 이용 중인 점은 농작물 재배나 건축 시 설계 및 시공에 추가적인 고려 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 금산군 제원면 명곡리에 위치한 전(밭)으로, 넓은 토지 면적과 감정가를 고려할 때 농업용 토지로서의 가치를 지니고 있습니다. 주변 환경은 산간 농경지대로, 조용하고 자연 친화적인 입지입니다. 다만, 농지라는 특성상 낙찰 후 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이와 관련된 절차적 리스크를 충분히 인지하고 준비해야 합니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하게 정리되어 있으나, 임대 관계 미상인 점은 유의할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 잠재력

광활한 농지 면적을 활용하여 작물 재배, 스마트팜 조성 등 다양한 농업 관련 사업을 추진할 수 있습니다.

8.2. 지역 특색 활용

금산군은 인삼 등 지역 특산물로 유명하므로, 관련 특화 작물 재배나 체험 농장 조성 등을 통해 부가가치를 높일 수 있습니다.

8.3. 합리적인 감정가

토지 면적 대비 감정가가 합리적인 수준으로, 초기 투자 비용 부담이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수되는 권리(보증금)가 없으므로, 감정가 82,524,000원을 기준으로 하되, 농지취득자격증명 발급 가능성, 관련 규제, 주변 시세, 본건 토지의 현황(완경사지 등) 및 잠재적 리스크(혐오시설 가능성) 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

농지 취득 관련 어려움이나 추가적인 리스크를 감안할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다. 다만, 실제 입찰가는 개인의 투자 성향, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.