나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4088 [2] 세종특별자치시 부강면 금호리 284 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 연서면 고복리 및 부강면 금호리에 소재하는 토지로서, 본건 기호 1~5 주변은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 지역이며, 본건 기호 6 주변은 농경지, 임야, 산업단지, 주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 기호 1 ~ 5는 본건 및 본건 인근지역까지 차량을 통한 접근이 가능함. 본건 기호 6은 본건 인근지역까지 차량을 통한 접근이 가능함.

형태 및 이용상태

본건 기호 1, 3, 5, 6 토지는 부정형이며, 기호 2, 4는 사다리형임. 본건 기호 1, 4 토지는 자연림상태, 기호 2 토지는 조성중단된 토지이며, 기호 3 토지는 자연림상태로서 일부 도로 및 구거 등으로 이용중임. 기호 5 토지는 도로 등으로 이용중임. 기호 6 토지는 전상태임.

인접 도로상태

본건 기호 1은 지적도상 맹지이나 인접토지에 왕복1차선의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있음.(지적도와 연속지적도간 본건 형상의 불일치로 지적도 기준으로 기재함.) 본건 기호 2, 3, 4는 지적도상 맹지이나 현황 왕복1차선의 콘크리트 포장도로가 본건 및 인접토지에 걸쳐 설치되어 있음. 본건 기호 5는 도로 등으로 이용중이며, 인접도로 및 본건상 왕복1차선의 콘크리트 포장도로와 연결됨. (경매참여시 본건 기호 1 ~ 5의 본건 및 인접토지상 개설된 도로는 사유토지상 개설된 구간이 소재하여 도로 이용을 위한 협의 등의 절차 및 비용이 발생할 수 있음에 유의하시기 바람.) 본건 기호 6은 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

<기호 1> 농림지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(일부제한구역(소 젖소 말 사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>에 지정되어 있음. <기호 2, 4> 보전관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(일부제한구역(소 젖소 말 사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>에 지정되어 있음. <기호 3> 농림지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(2018-02-26)(고복천)<소하천정비법>에 지정되어 있음. <기호 5> 보전관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>에 지정되어 있음. <기호 6> 계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)에 지정되어 있음.

제시목록 외의 물건

가. 본건 토지상 자생하거나 관리되지 아니한 수목 등은 이용상황, 일반적인 시장거래관행, 경제적가치 등을 고려하여 토지가액에 포함하여 평가하였바. 경매진행시 참고하시기 바람. 나. 본건 기호 1 임야조사시 임도 주변과 상대적으로 완만한 경사지를 위주로 조사하여 본건 기호 1 토지(임야) 및 인접토지 경계상 분묘 수기를 확인한 후, 귀 제시사항에 따라 제한받을 경우 가액을 토지감정평가 명세표 비고란에 병기하였는바, 경매진행시 참고하시기 바람. (임야의 규모 및 임야 특성상 그 외 분묘 소재 가능성이 있는바, 경매참여시 유의하시기 바람.)

공부와의 차이

가. 본건 토지 등의 지적 경계 및 이용 상황 등은 관련공부 및 항공사진, 목측 등에 의하여 판단 후 평가·표시하였으나, 정확한 이용 상황 및 경계파악은 측량이 필요하며, 측량에 따라 경계 및 이용 상황 등이 변경될 경우 가격변동이 있을 수 있음. (본건 기호 1토지는 ‘지적도’와 ‘토지이용계획확인서상 도식의 기초가 되는 연속지적도’의 형태가 상이하여,‘지적도’의 본건 토지 등의 형태를 기준으로 토지경계와 대략의 토지이용계획상 용도지역 및 준보전산지 등의 경계를 도식하고 각각의 비율을 산정하였음. 추후‘연속지적도’등의 정비에 따른 변경 가능성이 있는바, 경매참여시 유의하시기 바람.) 나. 본건 기호 2 토지는 과거 건축신고를 득한 후 조성중단된 토지로 관련 행정청과의 유선통화를 통한 조사시 효력상실된 것으로 조사되었으나, 경매참여시 정확한 본건 토지상의 건축신고 등의 유효성 및 원상회복 관련사항 등은 관계행정청에 별도확인하시고, 원상회복 등의 추가적인 절차 및 비용이 발생할 수 있음에 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
-지적도상 맹지이나 인근지역까지 차량 접근 가능함
-을구2번 지상권설정등기(2023.8.17. 제56530호 등기)가 있으나, 지상권자인 신청채권자가 2026.1.5.자 말소동의서를 제출함

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경4088 (2)

소재지: 세종특별자치시 부강면 금호리 284

용도: 전 (농지)

감정가: 307,832,000원

토지면적: 1288.00㎡ (약 389.62평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 세종중앙농업협동조합

특이사항: 분묘기지권, 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항:

* 농지취득자격증명 제출 필요 (매각결정기일까지 미제출 시 보증금 반환 불가)

* 지적도상 맹지이나 인근지역까지 차량 접근 가능

* 을구 2번 지상권설정등기(2023.8.17.)에 대해 지상권자인 신청채권자가 말소동의서를 제출함 (2026.1.5.자)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 세종특별자치시 부강면 금호리에 소재하며, 주변은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건 인근 지역까지 차량을 통한 접근이 가능합니다.

* 형태 및 이용상태: 부정형 또는 사다리형 토지로, 일부는 자연림 상태, 일부는 조성 중단된 토지, 일부는 도로 등으로 이용 중이며, 기호 6은 전(밭) 상태입니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지인 부분이 있으나, 인접 토지에 차량 접근 가능한 도로가 개설되어 있습니다. 다만, 도로 이용을 위한 인접 토지 소유자와의 협의 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 농림지역, 보전관리지역, 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지, 소하천구역(고복천), 중점경관관리구역 등에 해당될 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을4 근저당권 (2024.06.26. 설정, 채권최고액 336,000,000원)

* 등기사항 요약:

* 갑3 소유권이전 (2023.08.17.)

* 을2 지상권설정 (2023.08.17.) - 신청채권자가 말소동의서 제출로 소멸 예상

* 갑4 소유권이전 (대물변제) (2024.06.26.)

* 을4 근저당권 (2024.06.26.) - 말소기준권리

* 갑5 임의경매개시결정 (2025타경4088) - 말소

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (을구 2번 지상권은 말소 동의서 제출로 소멸 예상)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 임차인 관련 주의 문구: 해당 사항 없음.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 농경지, 임야, 주택, 산업단지 등이 혼재된 농촌 및 개발 잠재 지역입니다. 상업 시설보다는 전원 생활 환경 및 농업 활동에 적합한 입지입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 환경: 농촌 지역 특성상 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 인근 마을 및 지역 개발에 따른 생활 환경 변화 가능성이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지상에 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 이로 인한 권리 분쟁 발생 소지가 있습니다. 임야 특성상 추가 분묘 소재 가능성도 있으므로 경매 참여 시 유의가 필요합니다.

* 농지취득자격증명: 본 건은 농지이므로, 매각허가 결정일까지 농지취득자격증명 발급 및 제출이 필수입니다. 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 몰수 등의 불이익이 발생합니다.

* 맹지 및 도로: 지적도상 맹지이나 차량 접근 가능한 도로가 인접해 있습니다. 다만, 해당 도로가 사유지일 경우 도로 이용을 위한 협의 및 비용이 발생할 수 있어 사전에 확인이 필요합니다.

* 공부와 현황의 차이: 토지의 경계 및 이용 상황이 공부와 상이할 수 있으며, 정확한 파악을 위해서는 측량이 필요할 수 있습니다. 또한, 조성 중단된 토지에 대한 원상회복 의무 발생 가능성도 확인해야 합니다.

* 지상권: 과거 을구 2번 지상권이 설정되었으나, 신청채권자가 말소 동의서를 제출하였으므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 수목: 자생하거나 관리되지 않은 수목이 토지가액에 포함되어 평가되었으므로, 이에 대한 별도 처리 방안을 고려해야 할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

세종특별자치시 부강면 금호리에 위치한 1288㎡ 규모의 농지(전)입니다. 본 건은 농림지역, 보전관리지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한, 산지, 소하천구역 등 토지 이용에 대한 여러 제한 사항이 존재합니다. 분묘기지권, 농지취득자격증명 제출 의무, 지적도상 맹지 등 잠재적 리스크 요인이 있으나, 인근 지역까지 차량 접근은 가능합니다. 신청채권자가 지상권 말소 동의서를 제출하여 권리 관계는 명확해지는 추세입니다. 토지 이용 계획 및 관련 법규를 면밀히 검토하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 세종시의 지속적인 발전 가능성: 정부 기관 이전 및 신도시 개발 등 세종시의 성장 잠재력은 장기적인 부동산 가치 상승의 기반이 될 수 있습니다.

* 농지법규 활용: 농지 관련 규제 이해 및 자격 취득 후 합법적인 농지 활용 계획 수립을 통해 투자 수익 창출 기회 모색.

* 다양한 용도지역의 잠재력: 보전관리지역, 계획관리지역 등은 향후 용도 변경 또는 개발 잠재력을 가질 수 있으므로, 관련 정책 변화를 주시할 필요가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정평가액: 307,832,000원

* 본 건의 예상 입찰가 산정은 주변 유사 물건의 실거래가, 현재 시장 상황, 개별 물건의 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.