나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502699 [1] 세종특별자치시 장군면 OOO OOOOOO OOOO OOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.06.30

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) : 일반철골구조 일반철골조지붕 3층 건으로서,
(사용승인일 : 2021.10.28)
외 벽 : 페어글래스 등 마감.
내 벽 : 페어글래스 및 인테리어, 타일 등 마감.
바 닥 : 타일 및 스테인 콘크리트 등 마감.
창 호 : 샤시창호임.

이용상태

기호(1) : 일반음식점('초이한옥카페')로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 시스템에어컨, 승강기 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

1) 본건 건물 기호(1) 1~3층 및 옥탑층에 별첨‘사진용지’와 같은 제시외 건물(㉠~㉣)이 소재하여 실측면적으로 감정평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타사항 : 본건은 건축물대장상 ‘[위반건축물] 건축과-8889(2025.03.21.)호에 의거 원상복구 및 자진철거 명령, 위반건축물 표시[① 근린생활시설 목구조 13.64㎡ ② 근린생활시설 목구조 36.84㎡ ③근린생활시설 목구조 36.84㎡(총 87.32㎡’ 건축허가 위반 - 증축)]으로 등재 되어 있는바, 경매 진행시 이해관계인은 소유권 및 기타 권리관계에 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 ㉠~㉣ 포함
-제시외 수목(소나무 등) 포함
-건축물대장상 원상복구 및 자진철거 명령, 위반건축물 표시[① 근린생활시설 목구조 13.64㎡ ② 근린생활시설 목구조 36.84㎡ ③근린생활시설 목구조 36.84㎡(총 87.32㎡’ 건축허가 위반 - 증축)] 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502699 (1)

소재지: 세종특별자치시 장군면 대교리 113-69 초이한옥 주1동

용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 일반음식점)

감정가: 1,368,219,804원

토지면적: 507.00㎡ (약 153.37평)

토지지분: 55.974㎡ (토지 전체 면적 507.00㎡ 중 지분)

건물면적: 495.90㎡ (약 149.99평)

건물지분: 495.90㎡ (전체 건물 면적)

건물 제시외면적: 102.32㎡ (약 30.95평)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대전중부새마을금고 (등기부상)

매각대상: 토지 지분 및 건물 일괄 매각

감정평가 요약:

건물 구조: 일반철골구조 3층 (사용승인일: 2021.10.28)

용도/이용상태: 일반음식점 ('초이한옥카페')로 이용 중

설비: 기본적인 위생 및 급배수설비, 시스템에어컨, 승강기 등

1.1. 입지조건

소재지: 세종특별자치시 장군면 대교리 113-69

주변 환경:

본 물건은 세종특별자치시 장군면에 위치하며, 주변은 전원 주택, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로 파악됩니다. 비교적 한적한 자연환경을 배경으로 하고 있습니다.

도심의 주요 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있으며, 대규모 편의 시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인수되는 권리:

토지 갑구 16번 가처분등기 (2025.12.17. 등기): 토지 소유자가 건물 소유자를 상대로 건물을 철거하고 토지를 인도하라는 내용을 피보전권리로 한 건물에 대한 가처분 등기입니다. 이 등기는 매수인에게 인수되므로, 향후 건물 철거 또는 토지 인도와 관련된 법적 분쟁 및 비용이 발생할 수 있습니다.

등기부 채권 총액:

토지 등기부 채권 총액: 4,343,700,000원

건물 등기부 채권 총액: 2,319,306,170원

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

1.3. 상권분석

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설)

현황: '초이한옥카페'라는 상호로 운영 중이며, 2021년 10월에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이라는 점은 긍정적입니다.

주변 상권:

물건 소재지는 대규모 상업 시설이 밀집한 지역이 아니며, 주변에 유사한 형태의 카페나 음식점이 있는지, 또는 잠재 고객층의 특성은 어떠한지에 대한 추가적인 상권 분석이 필요합니다. 현황으로는 지역 주민 또는 방문객을 대상으로 하는 소규모 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교통:

대중교통 접근성은 다소 낮은 편으로 보이며, 자가용 이용이 편리한 위치일 것으로 예상됩니다. 주변 도로망을 통한 주요 지역으로의 이동은 가능하나, 대중교통 이용객에게는 불편할 수 있습니다.

편의시설:

물건지 인근에 대규모 편의 시설(마트, 병원 등)이 밀집해 있지 않을 가능성이 높습니다. 생활 편의를 위해서는 차량을 이용한 이동이 필요할 것으로 보입니다.

기타:

자연 친화적인 환경에 위치하고 있어 조용하고 쾌적한 분위기를 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

최대 리스크:

건물 철거 및 토지 인도 관련 가처분 등기(토지 갑구 16번) 인수. 이로 인해 매수인은 건물 전체를 철거해야 할 법적 의무를 부담할 수 있습니다.

건축물대장상 위반건축물:

원상복구 및 자진철거 명령, 증축 관련 위반 내용(총 87.32㎡)이 등재되어 있습니다. 이는 건물 철거 위험을 더욱 명확히 하며, 복구 또는 철거에 대한 추가적인 부담을 발생시킵니다.

지분 매각:

토지 지분 매각으로 인해 다른 토지 공유자와의 관계에서 소유권 행사 및 이용에 관한 분쟁의 소지가 있습니다.

높은 채권 총액:

토지 및 건물 등기부상 채권 총액이 매우 높아, 낙찰 후 명도 과정에서 채권자들의 추가적인 법적 절차나 권리 행사로 인한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

특수물건정보:

중복사건, 공동담보, 건물만매각, 지분매각 등 특이사항이 기재되어 있어 권리관계가 복잡하며, 매수인이 예상치 못한 추가 부담을 안을 수 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 장군면 대교리에 위치한 근린시설(일반음식점, '초이한옥카페')입니다. 2021년 10월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이라는 점은 긍정적으로 평가될 수 있으나, 본 건이 가진 치명적인 인수 부담은 투자 가치를 크게 저해합니다.

가장 심각한 문제는 건물 철거 및 토지 인도 관련 가처분 등기가 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 사실상 건물을 철거해야 함을 의미하며, 건축물대장상 위반건축물 등재는 이러한 철거 위험을 더욱 명확히 합니다. 또한, 토지 지분 매각으로 인한 다른 토지 소유자와의 관계 또한 주의 깊게 고려해야 합니다.

이러한 중대한 리스크들을 감안할 때, 본 물건은 일반적인 부동산 경매 투자 관점에서 접근하기 매우 어렵습니다. 매수인은 인수되는 가처분 등기의 실질적인 내용, 건물 철거 예상 비용, 관련 법적 절차 및 소요 시간 등을 철저히 검토하고, 그럼에도 불구하고 투자 가치가 있다고 판단될 경우에만 매우 신중한 의사결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건은 건물 철거 의무 및 위반건축물 이슈로 인해 명확하고 긍정적인 투자 포인트가 사실상 부재합니다.

극히 높은 위험 감수 능력을 가진 투자자만이, 모든 철거 관련 비용 및 법적 절차를 감안한 매우 낮은 낙찰가에서 잠재적 가치를 찾을 수 있겠으나, 이는 일반적인 투자 접근과는 거리가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 가처분 등기(건물 철거 및 토지 인도) 및 위반건축물 관련 위험을 최우선적으로 고려하여 산정해야 합니다.

이러한 중대한 법적 리스크를 고려할 때, 일반적인 상가/근린시설 경매 물건과 동일한 기준으로 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 반드시 건물 철거 예상 비용, 관련 소송 및 행정 절차에 소요되는 비용과 시간을 면밀히 분석한 후, 이러한 모든 예상 비용을 상쇄하고도 충분한 수익을 확보할 수 있을 만큼 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.