나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34413 [3] 경기도 김포시 장기동 2025-3 9층908호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 '경기김포 경찰서' 북측 인근에 위치한 구분건물(통칭 ' 베네치아의 아침') 제1층 제근린 111호 외 5개호로서 부근은 근린생활시설, 업무시설 및 공 동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 1층 근린 111호 외 5개호로, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2018.07.05 ) 외 벽 : 석재마감 및 모르타르위페인팅 등 창 호 : 새시창임.

이용상태

■ 근린 111호 : 공부상 '약국'으로 현황 '공실'임 ■ 근린 114호 ~ 117호 : 공부상 근린 114호, 근린 116, 근린 117호 '휴게음식점', 근린 115 호 '세탁소' 이나, 외관상 일체로 이용중인 '근린생활시설'(후면 사진용지 참조)임. ■ 908호 : 공부상 '오피스텔'로 현황 '오피스텔'임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 남동측으로 약 38 m 도로, 북서측으로 약 13 m 도로, 남서측으로 공공보행통로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1 종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로2류(폭 30m~35m)(2014-11-27)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육 제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항 시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신 도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관 한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25. )토지정보과문의)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며, 자세한 임 대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34413 (3)

소재지: 경기도 김포시 장기동 2025-3, 9층 908호

건물명: (통칭 '베네치아의 아침')

용도: 오피스텔

감정가: 95,000,000원

토지면적: 4.87㎡ (약 1.47평)

건물면적 (전용면적): 19.84㎡ (약 6.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

건물 사용승인일: 2018년 7월 5일

총 층수: 14층 (본건 9층)

건축구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

위치: 경기도 김포시 장기동 소재 '경기김포경찰서' 북측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건 필지는 남동측 약 38m 도로, 북서측 약 13m 도로, 남서측 공공보행통로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 고도지구 (공항 고도 제한), 제1종지구단위계획구역 (김포한강신도시), 대로2류, 소로1류, 중로3류와 접하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (관련하여 특이사항 없음)

등기부상 현황:

현재 진행 중인 경매는 중소기업은행의 임의경매 신청에 의한 것입니다 (접수일자 2025.09.09, 채권액 1,480,487,779원).

과거 중소기업은행 근저당 (접수일자 2020.08.31, 채권최고액 2,760,000,000원)은 등기부상 '말소' 처리되어 있으며, 이는 본 경매 절차와는 별개로 종결된 권리입니다.

임차인 현황:

임차인: 이 (이남규)

보증금: 3,000,000원

차임: 400,000원

전입/확정/배당신고일자: 2025년 10월 1일

대항력: 없음

분석: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 보증금은 배당 절차를 통해 회수될 것으로 예상되며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

건물 용도: 본 건물은 오피스텔, 제1,2종 근린생활시설, 업무시설, 운동시설 등으로 구성되어 있으며, 총 220개의 호실을 포함하고 있습니다.

본건 용도: 908호는 공부 및 현황 모두 '오피스텔'로 이용 중입니다.

주변 상권: '경기김포경찰서' 인근 지역으로, 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다. 김포한강신도시 내에 위치하여 발전 가능성이 높습니다.

최근 실거래가 분석:

2024년 2월 16일, 동일 건물 내 19.837㎡ (약 6평) 오피스텔이 8,500만원에 거래되었습니다.

2026년 5월 4일, 동일 건물 내 33.9956㎡ (약 10.3평) 오피스텔이 13,000만원에 거래되었습니다.

2026년 5월 12일, 동일 건물 내 33.9956㎡ (약 10.3평) 오피스텔이 12,000만원에 거래되었습니다.

분석: 본건(19.84㎡)과 유사한 면적의 최근 거래 사례 (8,500만원)는 시세 판단에 중요한 참고 자료가 됩니다. 다만, 더 넓은 면적의 오피스텔 거래가 1억 2천만원 ~ 1억 3천만원에 이루어진 점은 향후 시세 상승 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

건물 내 시설: 공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등 오피스텔로서 갖추어야 할 기본 설비를 갖추고 있습니다.

주변 편의시설: 경찰서가 인접해 있으며, 주변에 다양한 상업 시설과 공동 주택이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

주거 환경: 김포한강신도시 내에 위치하여 신도시의 편리한 인프라를 이용할 수 있습니다.

건물 상태: 2018년 7월에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 건물로, 외벽은 석재 마감 및 페인트 등으로 마감되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 관련 채무 구조가 복잡할 수 있다는 점을 유의해야 합니다. (다만, 주요 근저당은 말소 처리되었습니다.)

토지이용규제: 고도지구, 장애물제한표면구역 등 공항 관련 규제가 일부 존재하여, 향후 건축 관련 행위에 제약이 발생할 수 있습니다.

임대 관계: 본건 외 일부 상가 호실의 경우 '공실' 상태이거나 공부상 용도와 실제 이용 상태가 다른 경우가 있어, 건물 전체의 공실률 및 시장 상황 변동 가능성을 면밀히 파악해야 합니다. 자세한 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

채권 총액: 과거 말소된 근저당의 채권 최고액이 27억 6천만원에 달하는 점은, 해당 부동산 단지 전체의 가치 대비 부채 규모가 상당했음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 장기동에 위치한 오피스텔로, 김포한강신도시 내에 자리하여 기본적인 인프라 접근성이 우수합니다.

최근 유사 면적의 실거래가(8,500만원)는 감정가(9,500만원)보다 낮은 수준이었습니다. 이는 시세 대비 보수적인 접근을 고려하게 하는 요인입니다.

하지만, 2026년에 거래된 더 넓은 면적의 오피스텔들이 1억 2천만원 ~ 1억 3천만원에 거래된 점은 긍정적인 시장 흐름을 보여줍니다.

권리 분석상 인수할 부담은 없으나, 공동담보 물건이라는 점과 지역별 토지이용규제를 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

김포한강신도시 내에 위치하여 지역 발전 가능성이 높습니다.

본건(19.84㎡)은 소형 면적으로, 1인 가구 및 소규모 사업체를 대상으로 한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

인근 시세 및 건물 상태 등을 고려할 때, 합리적인 가격으로 매입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

건물 준공 연도가 2018년으로 비교적 최신 건물에 속하여 시설 노후화가 적은 편입니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적 실거래가 (2024.02.16): 8,500만원

감정가: 9,500만원

본건의 전용면적(19.84㎡)과 가장 유사한 최근 실거래가(8,500만원)를 기준으로, 감정가 수준을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 8,500만원 ~ 9,200만원

시장 상황 및 경쟁 입찰 상황에 따라 낙찰가가 달라질 수 있으므로, 보수적인 관점에서 접근할 것을 권장합니다.

추정 입찰가: 8,800만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.