나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34413 [2] 경기도 김포시 장기동 2025-3 1층근린114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 '경기김포 경찰서' 북측 인근에 위치한 구분건물(통칭 ' 베네치아의 아침') 제1층 제근린 111호 외 5개호로서 부근은 근린생활시설, 업무시설 및 공 동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 1층 근린 111호 외 5개호로, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2018.07.05 ) 외 벽 : 석재마감 및 모르타르위페인팅 등 창 호 : 새시창임.

이용상태

■ 근린 111호 : 공부상 '약국'으로 현황 '공실'임 ■ 근린 114호 ~ 117호 : 공부상 근린 114호, 근린 116, 근린 117호 '휴게음식점', 근린 115 호 '세탁소' 이나, 외관상 일체로 이용중인 '근린생활시설'(후면 사진용지 참조)임. ■ 908호 : 공부상 '오피스텔'로 현황 '오피스텔'임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 남동측으로 약 38 m 도로, 북서측으로 약 13 m 도로, 남서측으로 공공보행통로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1 종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로2류(폭 30m~35m)(2014-11-27)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육 제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항 시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신 도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관 한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25. )토지정보과문의)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며, 자세한 임 대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 일체로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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물건번호: 부천지원 2025타경34413 (2)

소재지: 경기도 김포시 장기동 2025-3 1층 근린114호

토지면적: 34.10㎡ (약 10.32평)

건물면적: 139.02㎡ (약 42.05평)

건물총층수: 14층 중 1층

용도: 근린상가

감정가: 1,673,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

특이사항: 공동담보, 일괄매각, 일체로 이용 중임.

건물 사용승인일: 2018년 07월 05일

건축구조: 철근콘크리트 구조

1.1. 입지조건

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* 위치: 경기도 김포시 장기동 소재 '경기김포경찰서' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택 등이 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 필지는 남동측 약 38m 도로, 북서측 약 13m 도로, 남서측 공공보행통로와 접해 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 대로2류, 소로1류, 중로3류, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역 등으로 지정되어 있으며, 일부 공항 관련 제한 구역 및 토지거래허가구역(외국인 등 특정 용도)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2020년 08월 31일 접수된 중소기업은행 근저당 (채권최고액 2,760,000,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 정보상 지상권이 언급되어 있으나, 해당 물건은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (특별한 명시가 없는 한)

* 인수되는 권리: 없습니다. (대항력 있는 임차인 없음)

* 임차인: 오

보증금: 15,000,000원

차임: 800,000원

전입/사업일자: 2023년 05월 31일

확정일자: 2025년 04월 25일

배당신고일자: 2026년 03월 17일

대항력: 없음 (주의: 보증금 전액 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 추가적인 부담을 안게 될 가능성이 있습니다. (배당 관련 법원 공고 확인 필수))

* 집합건물 등기부 요약: 신탁등기 말소, 공유자전원지분 이전, 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기 모두 말소될 예정입니다.

* 총 채권액 (등기부 기준): 2,760,000,000원

1.3. 상권분석

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* 건물 용도: 본 건물은 업무시설, 제1, 2종 근린생활시설, 운동시설 등으로 복합 사용되고 있습니다.

* 주변 상권: '경기김포경찰서' 인근으로, 관공서, 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 단지가 혼재되어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 물건 이용 현황:

* 공부상 '약국'으로 등재된 근린 111호는 현재 '공실' 상태입니다.

* 근린 114호, 115호, 116호, 117호는 공부상 '휴게음식점', '세탁소' 등으로 되어 있으나, 외관상 '근린생활시설'로 일체로 이용 중인 것으로 파악됩니다. (전체 면적 139.02㎡의 일부 또는 전부를 구성할 것으로 예상)

* 908호는 공부 및 현황 모두 '오피스텔'로 이용 중입니다. (본 경매 물건에 포함 여부는 추가 확인 필요하나, 감정평가서에 언급됨)

* 총 호수: 건물 내 총 220개 호실로 구성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 위치하여 편리하게 이용 가능합니다.

* 교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 관공서: '경기김포경찰서'가 인근에 위치하여 치안이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 기타: 김포한강신도시 택지개발지구 내에 포함되어 있어 관련 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 주변에 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 임차인 인수: 대항력 없는 임차인 오 이 존재합니다. 보증금 15,000,000원 전액 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 추가적인 부담을 안게 될 가능성이 있습니다. (배당 관련 법원 공고 확인 필수)

* 공실 리스크: 근린 111호 (약국)가 현재 공실 상태로, 해당 면적의 공실 장기화 가능성을 고려해야 합니다.

* 일체 이용 관련: 근린 114호~117호가 외관상 일체로 이용 중이나, 실제 내부 구조 및 분할 가능성, 각 호실별 소유주 관계 등 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2018년 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 장기적 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지역 지구 제한: 고도지구, 공항 관련 제한 구역, 택지개발지구 등 다수의 지역 지구 지정으로 인해 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 경기도 김포시 장기동 소재 '경기김포경찰서' 북측 인근에 위치한 복합 용도의 집합건물 내 일부 근린생활시설 및 오피스텔(추정) 물건입니다. 2018년 신축된 건물로, 주변 환경은 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있어 유동인구 및 배후 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리 관계는 말소기준권리인 근저당 외 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 대항력 없는 임차인이 존재하며, 일부 호실의 공실 및 공부상 용도와 현황의 차이가 있어 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

토지이용계획상 다양한 제한사항이 존재하므로, 투자 목적에 따른 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 입지: 김포 한강신도시 내 핵심 상권으로, 향후 지속적인 지역 발전 가능성이 높습니다.

* 인프라: '경기김포경찰서' 인근으로 안정적인 고정 수요 확보가 용이하며, 주변 상업 및 주거 시설이 풍부합니다.

* 복합 용도: 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등 복합 용도로 다양한 수익 창출이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로, 향후 활용 가치가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 1,673,000,000원 입니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되,

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 추이

* 건물의 현 공실률 및 향후 예상 임대 수익률

* 현장 방문을 통한 물건 상태 및 주변 상권 활성화 정도

* 기타 권리 분석 및 법원 진행 상황

등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

법원의 경매 절차 및 배당 결과에 따라 최종적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.