나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35250 [2] 경기도 부천시 오정구 삼정동 36-1 부천테크노파크쌍용3차 일반제조 11층101-1104호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동소재 삼정초등학교 북서측인근에 위치하며 주위로는 아파트형공장 및 일반공장이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 13층 건물 중 11층 101-1103,101-1104호로서 외벽:몰탈위 페인팅마감등. 창호:샤시창호.

이용상태

아파트형공장으로 이용중임.

설비내역

위생설비,소화전,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형토지를 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역 , 광로2류(폭 50m~70m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(저촉) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 도로구역<도로법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35250 (2)

소재지: 경기도 부천시 오정구 삼정동 36-1, 부천테크노파크쌍용3차 일반제조 11층 101-1104호 (정확한 호실은 202동 11층 1104호로 추정)

건물명: 부천 테크노파크 쌍용3차

주소지 (도로명): 경기도 부천시 오정구 석천로 397

용도: 지식산업센터 (주용도: 공장, 기타 용도: 아파트형공장, 제2종근린생활시설)

감정가: 452,000,000원

토지면적: 58.62㎡ (약 17.73평)

건물면적: 166.30㎡ (약 50.30평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO (등기부상 중소기업은행으로 추정)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 삼정초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트형공장 및 일반공장이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로가 외곽 공도와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 일반공업지역

* 도로: 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 항공표면, 도로구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을5 근저당 (중소기업은행, 2012-07-31 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서상 "지상권개요:"라고 기재되어 있으나 구체적인 내용이 누락되어 있습니다. 인수 여부가 불분명하므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로, 실제 임차인이 존재할 경우 보증금 및 계약 조건 등을 추가로 확인해야 합니다.

* 주의 문구: 임대 관계가 미상인 경우, 금액이 미상이라도 낙찰자가 인수하거나 명도에 어려움을 겪을 수 있으니 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 산업단지 현황: 본건이 소재한 부천 테크노파크 쌍용3차는 다수의 아파트형공장 및 일반공장들이 밀집한 산업단지의 일부입니다. 이는 관련 산업의 집적 효과와 시너지 창출에 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

* 주변 공장 및 상업시설: 본건은 아파트형공장으로 이용 중이며, 주변에는 아파트형공장 및 일반공장이 혼재하고 있습니다. 일부 준공업지역에는 제2종 근린생활시설도 허용되어 있어, 상업시설 이용도 가능할 것으로 보입니다.

* 산업 트렌드: 부천 지역은 산업단지 조성과 더불어 관련 기업 유치를 통해 자족 기능을 강화하고 있으며, 본건이 속한 테크노파크 단지들도 이러한 흐름에 맞춰 성장하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건 인근에는 삼정초등학교가 위치해 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 아파트형공장 복합 단지 특성상 단지 내외부에 다양한 편의 및 지원 시설이 존재할 가능성이 높습니다.

* 혐오시설 정보: 현재 공개된 정보 및 검색 결과에서 주변에 혐오시설(유해 시설)이 확인되지 않았습니다. 그러나 실제 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 권장됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있었습니다. (단, 최근 정보에 따르면 부천시 전역이 2024년 5월 13일부로 토지거래허가구역에서 해제되어 거래 허가 절차 없이 거래가 가능합니다.)

* 주의: 그럼에도 불구하고, 관련 법규의 변경 사항이나 추가적인 제한 사항이 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 일반공업지역에 해당하나, 도로 관련 법규(소로1류 저촉 등) 및 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있어, 해당 권리의 존재 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 처리되어 있어 실제 임차인이 존재하며 대항력이 있을 경우 명도에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 기타 제한 사항:

* 가축사육제한구역, 항공표면, 도로구역 등은 토지 이용에 직접적인 제약을 가할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부천시 오정구에 위치한 부천테크노파크 쌍용3차 내 지식산업센터로, 경기도 부천시의 주요 산업단지 내에 자리하고 있어 산업 활동 및 물류 이동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 4억 5,200만원으로, 11층에 위치한 166.30㎡(약 50.30평) 규모의 아파트형공장입니다. 권리관계는 임의경매로 진행되어 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이나, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시된 점과 임대 관계가 미상인 점은 면밀한 조사가 필요한 부분입니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 이력이 있으나 현재는 해제된 상태로 파악됩니다. 종합적으로 볼 때, 입지적 강점과 잠재력은 있으나, 권리관계 및 이용 현황에 대한 추가적인 확인을 통해 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 산업 입지: 부천 테크노파크 단지는 다양한 기업들이 밀집한 산업 클러스터로, 비즈니스 확장 및 네트워킹에 유리합니다.

* 명확한 권리 관계(대부분): 말소기준권리 이후의 복잡한 권리들은 매각으로 소멸될 예정이라, 소유권 이전 후 비교적 깔끔한 권리 상태를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 임대 수익: 아파트형공장으로서 임대 수익 창출이 가능하며, 부천 지역 지식산업센터의 임대 시세 등을 고려하여 수익률 분석이 필요합니다.

* 개발 잠재력: 경기도 부천 지역의 지속적인 개발 및 산업 활성화 정책은 향후 자산 가치 상승의 기회를 제공할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4억 5,200만원이며, 주변 시세 및 임대 수익률, 그리고 본건의 투자 가치를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 현황, 향후 시장 전망 등을 면밀히 분석해야 합니다.

다만, 권리 분석 상 불확실한 부분(지상권, 임대 관계 미상)이 존재하므로, 이러한 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

일반적으로 감정가의 100% 이상에서 경합이 이루어지는 점을 고려하되, 최저 입찰가는 4억 5,200만원부터 시작합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.