나이스옥션 법원경매 인천 2025타경466 [1] 인천광역시 중구 도원동 46-48 광성빌라 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루감정 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 도원동 소재 ""광성중학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(도원역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외, 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-09-18)(소로1-12)(접합), 절대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역 재설정고시(광성중,광성고))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경466 (1)

* 소재지: 인천광역시 중구 도원동 46-48, 광성빌라 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 건물면적: 36.18㎡ (약 10.94평)

* 토지면적: 14.15㎡ (약 4.28평)

* 토지 지분: 14.15㎡ (약 4.28평)

* 건물 지분: 36.18㎡ (약 10.94평)

* 감정가: 80,000,000원

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 인천광역시 중구 도원동 소재 "광성중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통: 본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 도원역(1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 402호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호로 구성됨. 건물 준공 연도는 1994년임.

* 토지 이용: 사다리형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 도로: 본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 절대보호구역(광성중, 광성고), 과밀억제권역, 특별관리해역임.

1.2. 권리분석

* 등기부상 현황:

* 말소기준권리: 삼성카드 가압류 (2024-08-28, 5,227,268원).

* 본건 경매는 삼성카드 주식회사의 강제경매로 인해 진행됨.

* 인수되는 권리: 을구 6번 임차권등기 (전윤성, 2025-01-16 접수)가 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 대항할 수 있음.

* 임차인 전윤성은 보증금 95,000,000원, 차임 0원이며, 2022년 12월 29일 전입, 2022년 11월 29일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있음.

* 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

* 기타 갑구 권리(소유권 이전, 가압류 등)는 말소기준권리 이후 순위이므로 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전 (주택도시보증공사)

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

1.3. 상권분석

* 본건은 인천 중구 도원동 주거 지역에 위치하며, 인근에 광성중학교가 있어 교육 환경과 관련된 기본적인 상권이 형성되어 있음.

* 주변에 다세대주택, 단독주택 및 일부 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설보다는 주거 위주의 상권임.

* 도원역(1호선)이 인근에 있어 역세권의 이점을 일부 누릴 수 있으나, 인천 중심 상권과는 다소 거리가 있음.

* 주변 빌라 시세는 유사 면적 기준으로 2025~2026년 기준 대략 4,500만원에서 8,300만원 사이에서 거래된 사례가 있으나, 이는 건물 상태 및 위치에 따라 변동이 큼.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동 시 이용 가능함.

* 교육시설: 광성중학교, 광성고등학교 등이 인근에 위치함.

* 교통: 1호선 도원역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중임.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 전윤성 임차인이 보증금 95,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있어, 입찰 전 배당표 및 임차인 관련 추가 확인이 필수적임. 차임이 0원이므로 월세 부담은 없음.

* 별도 등기: 등기부등본 상 별도 등기(임차권 등기)가 존재하며, 이는 매수인에게 인수될 수 있음.

* 교육환경 보호구역: 광성중학교, 광성고등학교 절대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 등 개발행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 노후 건물: 본건 건물이 1994년 준공되어 비교적 노후된 편이므로, 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 주변 환경: 도원동 일대가 준공 20년 이상된 노후 연립주택이 많고 고령자, 1인 가구 비율이 높아 안전 및 범죄 예방 관련 환경 개선 사업이 추진되고 있음. 이는 긍정적인 환경 변화를 기대할 수 있으나, 기존 주거 환경의 특성을 고려해야 함. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 인천 시내에서 혐오시설을 주민 편의 시설로 전환하는 사례가 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 중구 도원동에 위치한 다세대주택으로, 도원역 역세권에 속하며 주변 주거 환경은 보통 수준임.

* 가장 중요한 권리관계는 대항력 있는 임차인 전윤성의 보증금 95,000,000원 인수 가능성임. 이 부분은 입찰가 산정에 가장 큰 영향을 미치는 요소가 될 것임.

* 현재 등기부상으로는 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수하게 되므로, 실제 낙찰가 산정 시 해당 금액을 고려하여 신중하게 접근해야 함.

* 건물 연식이 30년 가량 되어 리모델링 및 유지보수 비용을 고려해야 함.

* 도원동 일대에서 추진되는 안심마을 조성 사업 등은 향후 주거 환경 개선에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 도원역 역세권 입지로 대중교통 이용 편의성이 좋음.

* 임차인 보증금 인수 여부에 따라 실질적인 초기 투자 부담을 조절할 수 있음.

* 주변 시세 및 재개발 가능성 등을 고려하여 시세 차익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 80,000,000원

* 인수 가능한 임차 보증금 (최대): 95,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 인근 빌라 매매 사례를 볼 때, 30~40㎡대 빌라의 매매가가 2025~2026년 기준 약 4,500만원에서 8,300만원 사이에서 거래되고 있음.

* 2023년~2026년 거래 사례들을 보면, 32.56㎡ 빌라가 5,000만원, 43.97㎡ 빌라가 6,500만원, 41.61㎡ 빌라가 6,000만원, 42.18㎡ 빌라가 7,500만원, 49.29㎡ 빌라가 8,300만원에 거래된 것으로 나타남.

* 본 건의 감정가 8,000만원은 주변 시세 범위 내에서 다소 높게 책정된 것으로 보일 수 있음.

* 예상 입찰가 산정:

* 대항력 있는 임차인의 보증금 95,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성을 고려할 때, 실제 투자 비용은 감정가에 인수될 보증금을 더한 금액이 될 수 있음.

* 다만, 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우에만 매수인이 인수하는 것이므로, 배당 현황을 면밀히 파악하는 것이 중요함. (현재 정보상으로는 전액 변제될 가능성이 낮아 보임)

* 안전하게 접근한다면, 예상 입찰가는 감정가(8,000만원)를 기준으로 하되, 인수될 보증금(9,500만원)을 고려하여 보수적으로 접근해야 함.

* 시세 범위를 고려하여, 보수적으로 7,000만원 ~ 7,500만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 임차인과의 협상 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있음.

* 최종 입찰가는 임차인의 보증금 인수 가능성을 최악의 시나리오로 가정하고, 주변 시세와 물건의 가치를 종합적으로 판단하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.