나이스옥션 법원경매 인천 2024타경533044 [1] 인천광역시 계양구 계산동 76 영남아파트 2동 1층117호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담감정 · 평가일 2024.05.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "인천안남중학교" 동측 인근에 위치한 영남아파트 2

동 제1층 제117호로서 부근은 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 내 1층 117호로,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 1990.12.11)

외 벽 : 모르타르위페인팅 등

창 호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내·외 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

계산동 76번지 :

제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의

관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천

서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청

문의(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>


계산동 76-2번지 :

제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(계산택지(자세한 사항은

도시정비과 문의)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))

<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진

법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경533044 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 76 영남아파트 2동 1층 117호

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정평가액: 194,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 32.31㎡ (약 9.78평)

토지지분: 32.310263367916995㎡ (약 9.78평)

건물면적 (전용면적): 59.92㎡ (약 18.13평)

건물면적 (분양면적): 제공된 정보로는 정확한 분양면적 산출이 어렵습니다. 일반적으로 전용면적과 공용면적을 합산한 면적입니다.

1.3. 건축물 정보

준공일자: 1990년 12월 11일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "인천안남중학교" 동측 인근에 위치한 영남아파트 2동 1층 117호입니다. 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 형성된 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 11월 10일자 케이드래곤대부주식회사 근저당권 (을15)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을15: 근저당권 (케이드래곤대부주식회사)

* 을16: 전세권설정 (에이파이낸셜대부주식회사)

* 갑25: 임의경매개시결정 (에스비자산관리대부)

* 갑26: 압류 (계양세무서장)

* 갑28: 압류 (계양구)

* 을15-6: 15번 근저당권부채권질권설정 (우리금융캐피탈주식회사)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 없음 (지상권 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 에이파이낸셜대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 소멸될 권리에 해당합니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

인수되는 보증금 합계: 0원. 현재 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금이나 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 소재한 계산동 일대는 제2종일반주거지역 및 제3종일반주거지역으로 이루어져 있으며, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항 관련) 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 토지이용계획은 지역 내 개발 및 건축 행위에 일부 제한을 줄 수 있습니다.

4.2. 주변 환경

아파트 단지와 근린생활시설이 혼합된 주거 밀집 지역으로, 비교적 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

* 주변 학교: 인천안남중학교 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정된 지역이 있습니다.

* 교통: 단지 내·외 도로를 이용하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주거 부대시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주차: 총 180대 주차 가능 (지상 5대, 지하 0대).

5.2. 아파트 정보

* 아파트명: 계산 영남 아파트

* 동수: 4개 동

* 세대수: 360세대

* 최고층/최저층: 6층/1층

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1990년 준공된 아파트로, 건물 연식이 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.2. 공항 관련 제한 사항

중요시설물보호지구(공항) 및 장애물제한표면구역(원추표면)으로 지정되어 있어, 항공기 소음이나 향후 건축 행위에 대한 제한 등이 발생할 수 있습니다. 이는 지역적 특성으로 볼 수 있습니다.

6.3. 주차 공간

총 180대의 주차 공간은 360세대 대비 부족할 수 있으며, 주차 관련 불편이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 계산동에 위치한 영남아파트 2동 1층 117호로, 아파트 및 근린생활시설이 밀집된 주거지역에 속해 있습니다. 교통 및 주변 환경은 양호한 편이며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 1990년에 건축되어 건물 연식이 상당하고, 공항 관련 제한 구역에 속해 있다는 점은 향후 가치 상승 및 활용 측면에서 고려해야 할 요소입니다. 1층이라는 점은 선호도에 따라 호불호가 갈릴 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 계산동 일대의 정비된 주거 지역에 위치합니다.

* 권리 관계 명확: 인수할 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 실수요자 접근 용이: 비교적 합리적인 감정가와 시세를 바탕으로 실수요자 또는 투자 목적의 접근이 가능합니다.

* 향후 재건축/리모델링 가능성: 노후 아파트 단지의 특성상 장기적인 관점에서 재건축 또는 리모델링 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 동일 단지 내 유사 면적(59.92㎡)의 3층 매물이 2026년 2월 7일에 175,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건은 1층이며 감정가는 194,000,000원입니다. 1층이라는 점을 감안하더라도, 최근 시세 및 감정가를 고려했을 때, 입찰가는 165,000,000원에서 175,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가: 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.