나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1012 [2] 인천광역시 미추홀구 주안동 1307-5 성은빌라 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""인천 신기시장"" 남서측 및 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건 또는 본건인근까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

-기호 가
철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로서
(사용승인일:1997-04-14)
외벽:몰탈위 페인팅 마감 등
창호:샷시창호임.

-기호 나
철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제지층 제1호로서
(사용승인일:1992-10-15)
외벽:몰탈위 페인팅 마감 등
창호:샷시창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

공히 위생시설, 급배수시설, 난방시설 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

-기호 가
3필 일단의 사다리형 완경사토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

-기호 나
사다리형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

-기호 가
본건 북측 및 남측으로 도로에 접하나 차량진입은 불편시됨.

-기호 나
본건 북동측 및 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호 가
제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

-기호 나
제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

외벽에 '성은빌라 가'로 표시됨.(현황조사서 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1012 (2)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 채OO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1307-5 성은빌라 지하층1호

용도: 다세대주택

건물 구조 (기호 나): 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 지하층 제1호 (사용승인일: 1992-10-15)

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 샷시창호

설비 내역: 위생시설, 급배수시설, 난방시설 등 기본 설비 갖춤

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 40,000,000원

토지 면적: 22.71㎡ (약 6.87평)

토지 지분: 22.715㎡ (약 6.87평)

건물 면적: 39.84㎡ (약 12.05평)

건물 지분: 39.84㎡ (약 12.05평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천 신기시장" 남서측 및 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건 또는 본건 인근까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 북측 및 남측으로 도로에 접하나 차량 진입은 불편시될 수 있습니다. (기호 가 기준, 기호 나 기준으로는 북동측 및 남서측으로 도로 접함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 인천신용보증재단의 가압류 (2025.04.21 접수, 금31,734,075원)

상기 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 현황)

* 임차인: 주복례 (주 )

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-22

* 확정일자: 2023-06-23

* 대항력: 있음

주의: 임차인 주복례는 대항력이 있으나, 보증금이 40,000,000원입니다. 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원이므로, 법원 배당 절차에 따라 처리될 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금은 물건의 가치 및 입찰가 산정에 매우 중요한 고려 사항이므로, 실제 인수 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

3.3. 특이사항

외벽에 '성은빌라 가'로 표시됨. (현황조사서 참고)

집합건물 등기부상 여러 소유권 이전 및 권리 설정 내역이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반)

최근 2026년 4-5월 거래 사례를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 면적(약 43~44㎡) 및 건축 연도(1993~2012년)를 고려할 때, 거래 금액은 8,200만원 ~ 12,200만원 수준으로 파악됩니다.

본건의 감정가(4,000만원)는 주변 시세 대비 낮은 편으로 보입니다.

다만, 제시된 주변 매매 정보는 본건의 정확한 호수나 상태를 반영하지 않으므로 참고 자료로 활용해야 합니다.

4.2. 건물 특징 (건축 연도, 구조 등)

본건 건물(성은빌라)은 1992년 10월 15일 사용 승인된 다세대주택입니다.

철근콘크리트 구조이며, 4층 건물에 지하층이 포함된 구조입니다.

건축 연도가 오래되어 리모델링 또는 수리 필요성이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 지역 지구 및 규제

기호 가: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 주거환경개선지구, 과밀억제권역

기호 나: 제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역, 과밀억제권역

토지이용계획상 용도지역이 일부 상이하나, 전반적으로 주거 기능에 적합한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 4,000만원입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 보증금 전액이 매각대금에서 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 권리 분석 및 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 외관 표시 관련 리스크

외벽에 '성은빌라 가'로 표시되어 있어, 본건이 기호 '나' (지하층1호)임에도 불구하고 혼동을 야기할 수 있습니다. 이는 현장 방문 시 정확한 확인이 필요하며, 향후 관리 및 소유권 행사 시 혼란의 원인이 될 수 있습니다.

6.3. 교통 불편 관련 리스크

인접 도로 상태가 차량 진입이 불편할 수 있다는 점은 생활 편의성 측면에서 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 4,000만원입니다. 대항력 있는 임차인(보증금 4,000만원)이 존재하며, '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어 권리 분석 시 주의가 요구됩니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이나, 임차인 인수 가능성 및 건물 노후도 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 외벽 표시와 실제 물건 호수의 불일치 가능성 또한 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 낮은 감정가: 시장 가격 대비 저평가된 물건일 가능성이 있습니다.

* 다세대주택 밀집 지역: 지역 개발 및 주거 수요가 꾸준히 있을 수 있는 지역입니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성: 신기시장 인근 및 버스정류장 접근성은 장점입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 40,000,000원입니다.

임차인 관련 정보에서 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있어, 별도의 인수 보증금은 없는 것으로 간주하고 입찰가 산정을 진행합니다.

주변 시세 (8,200만원 ~ 12,200만원)와 건물 면적(약 12평)을 고려했을 때, 낙찰 후 명도 및 수리 비용, 그리고 시장 상황을 종합적으로 판단해야 합니다.

주의: 대항력 있는 임차인의 보증금 4,000만원이 '인수 보증금 합계' 0원이라는 정보와 상충될 가능성이 있으므로, 법원 문건 확인 및 현장 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

보수적으로 접근하여, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액에서 시작하여 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

추정 입찰가 범위: 35,000,000원 ~ 45,000,000원 (본 정보만으로는 정확한 산정이 어려우며, 반드시 추가 조사 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.