나이스옥션 법원경매 고양 2023타경5515 [1] 경기도 파주시 목동동 758-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2023.08.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 목동동 소재 "해솔중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(파평윤씨정정공파묘역(300미터이내))<문화재보호법> 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서
외벽 : 적벽돌치장쌓기 등.
내벽 : 미상임.
창호 : 샷시 창호 마감 등.

이용상태

주택 및 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2023타경5515 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 원OOO (등기부상 원당신용협동조합으로 추정)

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 파주시 목동동 758-5 (신주소: 경기도 파주시 가재울로 99-6)

토지면적: 269.50㎡ (약 890.87평)

토지지분: 269.50㎡ (약 890.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 512.25㎡ (약 1693.39평)

건물지분: 512.25㎡ (약 1693.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

주용도: 근린시설, 주택 (건물감정평가서 요약상 주택 및 근린생활시설로 이용중)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층

사용승인일: 2021년 10월 29일

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,599,021,900원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 파주시 목동동 소재 "해솔중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

본 건은 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(파평윤씨정정공파묘역(300미터이내))입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 06월 21일 접수된 최용석 외 1명 명의의 소유권이전 등기 및 2021년 02월 15일 접수된 원당신용협동조합 명의의 근저당권(을5)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 11월 11일 접수된 원당신용협동조합 명의의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 말소되는 권리

경매로 인해 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 토지: 근저당권 (을5, 을7, 을11, 을12), 근저당권 (을12 - 박중현), 임의경매 (갑4)

* 건물: 근저당권 (을1, 을2, 을3), 근저당권 (을4 - 박중현), 주택임차권 (을6 - 안샛별, 180백만원), 주택임차권 (을7 - 강동혁, 180백만원), 주택임차권 (을5 - 김세미, 180백만원), 주택임차권 (을8 - 김지수, 180백만원)

3.3. 인수되는 권리 (확인된 인수 보증금 합계)

제공된 정보에 따르면, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다. 이는 법원 경매 절차상 말소기준권리보다 우선하는 권리가 없거나, 배당을 통해 모든 권리가 소멸될 것으로 분석되었음을 의미합니다. 그러나 '대항력 있음'으로 표시된 임차인이 존재하므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황 및 권리분석

* 강동혁

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021.11.30

확정일자: 2021.11.16

배당신고일자: 2023.08.31

대항력: 없음

비고: 건물 등기부상 주택임차권(을7)이 말소되었습니다. 배당신고를 하였으나 대항력이 없어 배당받지 못할 경우 보증금 반환 문제가 발생할 수 있습니다.

* 김세미

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021.12.02

확정일자: 2021.11.16

배당신고일자: 2023.08.17

대항력: 없음

비고: 건물 등기부상 주택임차권(을5)이 말소되었습니다. 배당신고를 하였으나 대항력이 없어 배당받지 못할 경우 보증금 반환 문제가 발생할 수 있습니다.

* 김지수

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022.01.24

확정일자: 2022.01.24

배당신고일자: 2023.08.14

대항력: 없음

비고: 건물 등기부상 주택임차권(을8)이 말소되었습니다. 배당신고를 하였으나 대항력이 없어 배당받지 못할 경우 보증금 반환 문제가 발생할 수 있습니다.

* 백수경

보증금: 20,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자(사업일자): 2021.11.02

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 대항력이 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 정확한 권리 순위 파악이 어렵습니다. 보증금 2천만원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 건물 등기부상 해당 임차인의 권리 등기 내역은 확인되지 않습니다.

* 안샛별

보증금: 20,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자(사업일자): 2021.11.02

확정일자: 2023.08.17

배당신고일자: 2023.09.20

대항력: 있음

비고: 대항력이 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 정확한 권리 순위 파악이 어렵습니다. 보증금 2천만원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 건물 등기부상 주택임차권(을6, 180백만원)은 말소되었으며, 해당 정보와 혼동될 가능성이 있습니다.

* 안샛별 (배당요구)

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021.11.23

확정일자: 2021.11.15

배당신고일자: 2023.08.21

대항력: 없음

비고: 건물 등기부상 주택임차권(을6)이 말소되었습니다. 배당신고를 하였으나 대항력이 없어 배당받지 못할 경우 보증금 반환 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임미희

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022.05.03

확정일자: 2022.05.03

배당신고일자: 2023.10.19

대항력: 없음

비고: 배당신고를 하였으나 대항력이 없어 배당받지 못할 경우 보증금 3억 5천만원 전액에 대한 반환 문제가 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.

* 주식회사달렛

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2022.11.16

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 보증금 회수에 불확실성이 있습니다.

3.5. 등기부 요약

* 토지 등기부채권 총액: 1,251,600,000원

* 건물 등기부채권 총액: 1,971,600,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 파주시 목동동 일대는 주거와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 단독주택, 다가구주택, 아파트 단지가 밀집해 있습니다.

4.2. 업종 적합성

본 건물의 용도가 근린생활시설 및 주택으로 이용 가능하다는 점에서, 해당 지역의 상주 인구를 기반으로 한 소매점, 서비스업 등 다양한 근린생활시설 업종에 적합할 것으로 판단됩니다. 또한, 주택으로 활용 시 주거 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어, 기본적인 생활 편의시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 보입니다. (구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

5.2. 교육시설

본 건 인근에 해솔중학교가 위치해 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

5.3. 기타

역사문화환경보존지역에 해당하므로, 관련 법규에 따른 건물 증개축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* '대항력 있음'으로 표시된 백수경, 안샛별 임차인의 경우, 보증금 각 2천만원씩 총 4천만원의 인수 가능성이 있습니다. 비록 건물 등기부상 해당 임차인들의 권리 등기가 말소되었거나 확인되지 않더라도, 대항력 존재 자체만으로 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 반드시 현장 확인 및 임차인 면담을 통해 명확히 해야 합니다.

* 대항력이 없는 임차인(강동혁, 김세미, 김지수, 안샛별, 임미희, 주식회사달렛)들이 경매 배당 절차에서 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 특히 임미희 임차인의 3.5억원, 강동혁/김세미/김지수/안샛별 임차인들의 각 1.8억원 등 고액의 보증금이 미회수될 경우 심각한 손실을 야기할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

* 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 문화재 관련 규정에 따른 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 채권 총액 관련 리스크

* 토지 및 건물 등기부상의 총 채권액(각 12.5억원, 19.7억원)이 감정가(15.9억원)를 초과하고 있어, 유찰 가능성을 높이며, 채권자들의 추가적인 경매 취하 또는 변경 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 목동동에 위치한 근린생활시설 및 주택으로, 학교 인근에 자리하고 있어 주거 및 상업 시설로서의 입지는 양호한 편입니다. 토지이용계획상 일부 제한 사항이 있으나, 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 특성을 가지고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 '대항력 있음'으로 표시된 임차인(백수경, 안샛별)들이 존재하며, 이들의 보증금 2천만원씩 (총 4천만원) 인수 여부는 현장 조사 및 추가적인 법률 검토가 반드시 필요합니다. 특히, 이들의 보증금이 낙찰자가 인수해야 하는 금액에 포함될 경우, 이는 입찰가 산정 시 중요한 고려 요소가 됩니다.

또한, 대항력이 없는 다수의 임차인들이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자에게 보증금 반환을 청구할 수 있다는 점은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 특히 임미희 임차인의 3.5억원은 상당한 금액이므로, 배당표 확인 및 임차인과의 소통이 필수적입니다.

채권 총액이 감정가를 초과하는 점으로 미루어 볼 때, 본 건은 최초 감정가보다 낮은 가격으로 진행될 가능성이 높으나, 잠재적 인수 보증금과 임차인 관련 위험을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* '대항력 있음' 임차인의 총 인수 금액이 크지 않고, 임차인의 실제 점유 및 권리가 명확히 소멸될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

* 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 학교 인근의 주거 및 상업 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요 기반을 확보하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것이 원칙입니다.

현재 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 되어 있으나, '대항력 있음'으로 표시된 백수경, 안샛별 임차인의 보증금 각 2천만원씩, 총 4천만원은 낙찰자가 인수할 가능성이 존재하므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

다만, '대항력 있음' 표기의 정확성, 임차인의 실제 권리관계, 배당 예상 결과 등을 종합적으로 분석해야 하므로, 현재 시점에서는 정확한 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다.

향후 현장 조사를 통해 임차인과의 대면 확인, 주변 시세 조사, 등기부 및 공적 장부 재확인 등을 통해 잠재적 인수 금액과 물건의 실제 가치를 명확히 파악한 후, 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

채권 총액이 감정가를 초과하고 있으므로, 여러 차례 유찰될 가능성을 염두에 두는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.