나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509282 [2] 인천광역시 연수구 송도동 13-58 송도코스테이주건축물 1동 1층123호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린감정 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '인천대학교 송도캠퍼스' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 공업시설 및 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 인천1호선 지식정보단지역 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 9층 건물
(사용승인일자 : 2021. 04 21) 제 1층 제122호, 제123호로서,

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등
창호 : 알미늄 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 제2종근린생활시설 일반음식점(현황 122호 : 치아바타 / 123호 : One stop)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 공동주택(기숙사) 및 제1,2종 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 10m, 북서측으로 노폭 약 30m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2014-02-03) , 준주거지역(2014-02-03) , 제1종지구단위계획구역(2010-01-27)(바이오단지) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(중2-316,317호선)(접합) , 시가지조성사업지역, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2009-08-19)(인천대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-04-19)((가칭)인천대학교 송도캠퍼스 제2부지 예정지 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2009-08-19)(인천대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-04-19)((가칭)인천대학교 송도캠퍼스제2부지 예정지 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제2종근린생활시설 일반음식점으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경509282 (2)

소재지

인천광역시 연수구 송도동 13-58 송도코스테이주건축물 1동 1층123호

신주소

인천광역시 연수구 하모니로 271 (송도동)

건물명

송도 코스테이

용도

본건 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설 일반음식점)

건물 전체 복합 용도: 공동주택(기숙사)/제1,2종근린생활시설

감정가

530,000,000원

사용승인일자

2021년 04월 21일

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

토지면적 (해당 호실)

20. 28㎡ (약 6.13평)

건물면적 (해당 호실)

37. 63㎡ (약 11.38평)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동에 소재하며, '인천대학교 송도캠퍼스' 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공업시설 및 근린생활시설 등이 밀집해 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인천지하철 1호선 지식정보단지역과 다수의 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태

본건 서측으로는 노폭 약 10m, 북서측으로는 노폭 약 30m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 준공업지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(바이오단지)으로 지정되어 있으며, 대로1류 및 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한 시가지조성사업지역, 경제자유구역으로 지정되었으며, 인천대학교 관련 상대/절대보호구역 및 성장관리권역에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을1 (2024-05-20 접수) 근저당, 채권 최고액 2,160,000,000원, 권리자: 농업협동조합자산관리회사

주요 권리 내역

본 물건의 등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑6: 소유권이전5번신탁말소 (주식회사이노밸류)

* 갑7: 소유권이전 (원스톱주식회사, 매매)

* 을1: 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 말소기준권리)

* 갑8: 가압류 (주식회사잇다)

* 갑9: 가압류 (서울보증보험주식회사)

* 갑10: 가압류 (하나카드)

* 갑11: 임의경매 (산양농업협동조합, 본건 경매 개시)

* 갑12: 가압류 (중소기업은행)

* 갑13: 가압류 (서울신용보증재단)

* 갑14: 압류 (연수구(인천광역시))

상기 권리들은 말소기준권리인 근저당 이하 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액

2,929,565,440원

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 건물 이용상태: 현재 제2종근린생활시설 일반음식점(현황 122호: 치아바타 / 123호: One stop)으로 이용 중입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경

본 물건이 속한 지역은 공업시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주요 인접 시설

인천대학교 송도캠퍼스가 인근에 위치하고 있어 학생 및 교직원을 포함한 잠재적 수요층이 존재합니다.

지역 특성

경제자유구역, 제1종지구단위계획구역(바이오단지) 등 다양한 개발 계획이 예정되거나 진행 중인 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

주요 교통시설

인천지하철 1호선 지식정보단지역을 도보로 이용 가능한 거리에 있어 교통이 편리합니다.

주변 편의시설

인근 대학교 및 상업 지구와 인접하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 구체적인 편의시설 현황에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

외부 정보 검색을 통한 주변 시설 및 혐오시설 정보는 현재 제공된 자료만으로는 확인이 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련

임대관계가 미상이며, 인수되는 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 실제 점유자가 누구인지, 명도 과정에서 발생할 수 있는 문제점은 현장 조사 및 권리 분석을 통해 철저히 확인해야 합니다.

권리관계 관련

등기부상 다수의 가압류 및 압류 권리가 존재하나, 말소기준권리인 근저당을 기준으로 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 예상치 못한 권리 관계의 변동이나 인수되는 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다.

용도 및 업종 관련

본 건은 건물 전체 용도 중 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중입니다. 향후 건물 전체의 용도 변경이나 해당 업종의 영업 관련 규제 변화에 따른 리스크를 고려해야 합니다.

토지이용계획 관련

본건 지역은 여러 용도(준공업, 준주거, 지구단위계획구역, 경제자유구역 등)가 복합적으로 지정되어 있어, 향후 개발 행위나 건축 관련 제한 사항을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 송도동에 위치한 신축(2021년 사용승인) 상가 점포로, 인천대학교 인근이라는 장점을 가지고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 경제자유구역 내 위치는 장기적인 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다수의 권리관계가 등기되어 있으나, 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계 미확인 및 명도에 따른 변수가 존재할 수 있으며, 일반음식점으로 사용 중이므로 업종 관련 규제 등을 신중히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 비교적 최신 시설 및 관리가 잘 된 상태로 이용 가능합니다.

* 인천대학교 송도캠퍼스가 인접하여 학생, 교직원 등의 안정적인 수요층 확보가 기대됩니다.

* 인천지하철 1호선 지식정보단지역과의 접근성이 우수하여 임대 및 이용이 편리합니다.

* 경제자유구역에 포함되어 있어 향후 지역 발전 및 부동산 가치 상승에 대한 기대감이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 분석이 필수적입니다.

* 주변 실거래가 및 유사 물건 시세 조사

* 예상 임대 수익률 분석

* 명도 예상 비용 및 기간 산정

* 취득세, 법무비용 등 제반 부대 비용 고려

* 상세한 현장 방문을 통한 물건 상태 확인

상기 요소를 종합적으로 분석한 후, 본 물건의 가치를 재평가하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.