나이스옥션 법원경매 고양 2024타경74877 [1] 경기도 고양시 덕양구 선유동 OOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2024.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 선유동 소재 선유교 북동측 근거리에 위치하며, 일대는
농경지가 주를 이루고, 주택 및 창고 등이 산재하는 마을주변 농경지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통인
편입니다.

형태 및 이용상태

인근지와 대체로 등고 평탄한 부정형 및 사다리형의 토지로서, 기호 1 토지는 지상에
비닐하우스 등이 소재하고, 기호 2 토지는 묵전 상태입니다.

인접 도로상태

기호 1, 2 남동측으로 도로 폭 약 3-4미터 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 자연녹지지역, 하천(저촉), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,
공업,녹지(자연취락지구)] 및 주거밀집지역300m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 하천구역<하천법>

기호 2: 자연녹지지역 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지
(자연취락지구)] 및 주거밀집지역300m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 하천구역<하천법>

제시목록 외의 물건

㉠: 철파이프조 단층 비닐하우스 약 1,620㎡
㉡: 철파이프조 단층 비닐하우스 약 156ㄹ㎡
㉢: 샌드위치판넬조 판넬지붕 단층 공실 약 60㎡
㉣: 컨테이너 약 18㎡
㉤: 컨테이너 약 18㎡

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 본건 각 지상 매각에서 제외되는 비닐하우스, 컨테이너, 제시외(판넬 지붕), 트레일러 소재하며, 목록 2.는 구분지상권이 설정된 선하지로서, 위 제시외 물건 등의 제한을 받는 경우의 가액은 감정평가서 명세표 참조 요망
3. 목록 1.2. 농지취득자격증명요[미제출시 보증금 미반환], 목록 1.은 일부, 목록 2. 는 전부 현황 농지가 아니며 전용허가내역 없으며, 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경74877 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 선유동 294

용도: 전 (농지)

감정가: 1,072,060,000원

토지면적: 3560.00㎡ (약 1,077.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 1. 일괄매각 대상입니다.

2. 본건 각 지상 매각에서 제외되는 비닐하우스, 컨테이너, 제시외(판넬 지붕), 트레일러가 소재하며, 목록 2.는 구분지상권이 설정된 선하지로서, 위 제시외 물건 등의 제한을 받는 경우의 가액은 감정평가서 명세표를 참조하시기 바랍니다.

3. 목록 1, 2 토지에 대한 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 목록 1 토지는 일부, 목록 2 토지는 전부 현황 농지가 아니며 전용허가 내역이 없습니다. 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

감정평가서 요약:

위치 및 주위환경: 경기도 고양시 덕양구 선유동 소재 선유교 북동측 근거리에 위치하며, 일대는 농경지가 주를 이루고 주택 및 창고 등이 산재하는 마을 주변 농경지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 인근지와 대체로 등고 평탄한 부정형 및 사다리형 토지로서, 기호 1 토지는 지상에 비닐하우스 등이 소재하고, 기호 2 토지는 묵전 상태입니다.

인접 도로상태: 기호 1, 2 토지 남동측으로 도로 폭 약 3-4미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

기호 1: 자연녹지지역, 하천(저촉), 가축사육제한구역, 개발제한구역, 과밀억제권역, 하천구역.

기호 2: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 과밀억제권역, 하천구역.

제시목록 외의 물건: 철파이프조 단층 비닐하우스 (약 1,620㎡, 약 156㎡), 샌드위치판넬조 판넬지붕 단층 공실 (약 60㎡), 컨테이너 (약 18㎡, 약 18㎡).

공부와의 차이: 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 선유동에 위치한 농경지대 내 토지입니다. 선유교 북동측에 근거리에 있으며, 주변은 주로 농경지와 함께 주택 및 창고 등이 혼재되어 있습니다. 차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능한 지역입니다. 토지는 대체로 등고 평탄하며, 남동측으로 폭 약 3-4미터의 포장도로와 접해 있습니다.

고양시 덕양구 지역은 과거부터 생활폐기물 소각장, 화장장, 묘지 등 서울시 운영 시설 및 기타 혐오시설 관련 이슈가 지속적으로 제기되어 왔으며, 이로 인해 지역 주민들의 민원이 발생하고 지자체 간 갈등이 있는 사례가 있습니다. 이는 해당 지역 전반의 환경적 요인 및 지역 주민들의 정서에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-03-16

* 대항력: 없음

이 임차인은 보증금 및 차임이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

등기부현황 요약:

말소기준권리: 2022-09-14 접수된 신도농업협동조합의 근저당권 (을16) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 강제경매 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상, 목록 2. 토지에 대한 2012년 4월 25일자 구분지상권설정등기(을구 3번)는 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다. 구분지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지에 설정하는 권리로, 해당 토지의 지하 또는 지상 일정한 범위 내에서의 사용에 제한을 받을 수 있습니다.

* 목록 2.는 구분지상권이 설정된 선하지입니다.

등기부상 채권 총액: 714,679,220원

1.3. 상권분석

본건 소재지는 농경지가 주를 이루는 지역으로, 주택 및 창고 등이 산재하는 농촌 마을 주변의 농경지대입니다. 상업 및 공업 시설의 밀집도는 낮으며, 이에 따른 일반적인 상권 활동은 활발하지 않을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 도로 폭이 약 3-4미터로 차량 통행에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지 불법 전용 및 원상회복 명령 가능성: 감정평가서 요약 및 물건명세서에 따르면, 목록 1 토지는 일부, 목록 2 토지는 전부 현황 농지가 아니며 전용허가 내역이 없습니다. 이에 따라 향후 농지법 위반으로 인한 원상회복 명령이 내려질 가능성이 매우 높습니다. 원상회복 명령 시 막대한 복구 비용이 발생할 수 있으며, 이를 이행하지 않을 경우 추가적인 법적 제재를 받을 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농취증 미발급 시 낙찰이 무효가 되고 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다. 현재 토지가 현황 농지가 아니거나 전용허가 없이 사용 중인 상태이므로, 농취증 발급에 어려움이 있을 수 있으며, 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 구분지상권 인수: 목록 2 토지는 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권(2012. 4. 25. 설정)이 존재하여, 매수인이 해당 권리를 인수해야 합니다. 이는 토지의 사용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

* 제시외 물건: 매각 대상에서 제외되는 비닐하우스, 컨테이너, 트레일러 등의 철거 및 처리에 대한 책임 소재가 불분명할 경우 추가적인 분쟁이나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 자연녹지지역, 개발제한구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 토지 개발 및 이용에 중대한 제한이 따릅니다.

* 지역 환경 문제: 고양시 덕양구는 쓰레기 소각장, 묘지 등 혐오시설 관련 이슈가 있는 지역으로, 지역 전반에 대한 환경적, 사회적 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 넓은 면적의 토지라는 장점이 있으나, 농지법 관련 중대한 리스크(원상회복 명령 가능성, 농취증 필수)와 매수인이 인수해야 하는 구분지상권이라는 권리상의 부담이 존재하는 물건입니다. 또한, 개발제한구역 등 지역 제한으로 인해 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다. 고양시 덕양구 지역의 환경적 문제 관련 이슈도 고려해야 할 사항입니다. 따라서 본건은 고도의 전문성과 철저한 사전 조사를 통해 잠재적 위험을 정확히 평가하고, 이에 대한 해결 방안을 마련할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 3,560㎡ (약 1,077.07평)의 토지 면적은 잠재적 활용 가치를 가집니다.

* 명확한 위험 요소: 원상회복 명령 가능성, 인수해야 하는 구분지상권 등 명확한 리스크가 존재하여, 이를 감안한 입찰가 산정이 가능합니다.

* 잠재적 개발 가능성 (리스크 해소 시): 만약 농지 관련 법규 위반 문제를 해결하고 구분지상권의 제약을 완화하거나 해소할 수 있다면, 토지 이용 가치가 상승할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,072,060,000원입니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

본건의 예상 입찰가는 상기 명시된 잠재적 리스크(농지 원상회복 명령 가능성, 구분지상권 인수, 토지이용 제한, 지역 환경 문제 등)를 면밀히 검토하고, 이에 대한 비용과 위험 요소를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제시된 감정가격을 기준으로만 판단하기보다는, 위험 감수 비용을 포함한 적정 가치를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.