나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경72144 [2] 경기도 포천시 관인면 사정리 산522 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장병선감정 · 평가일 2024.03.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 관인면 사정리 소재 "뗏마루마을" 서측 및 북측에 위치하며 주변은 대부분 임야가 주를 이루는 산간 농촌지역의 순수 산림지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입은 불가능하며 대중교통여건은 운행횟수 등으로 보아 불편한 지역임.

형태 및 이용상태

기호 1-34 : 대부분 부정형의 동향 및 남향의 급경사지로서 자연림이 대부분이나 일부 잣나무 등도 소재함.

인접 도로상태

기호 1-34 : 전체 지적도상 맹지이며 기호 1,22,23,24,34 토지는 비포장 임로가 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 저수지(한탄강홍수조절댐)
(저촉), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역), 제한보호구역(6사단_
제한보호구역(협의지역)), 역사문화환경보존지역(2013-02-06), 배출시설설치제한
지역, 임업용산지, 성장관리권역, 하천구역(2022-11-08)(한탄강).
기호 2,3,6,12,17,18,27,28,32,33 : 농림지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭
돼지 오리 메추리 개 제한구역), 배출시설설치제한지역, 임업용산지,
성장관리권역.


기호 4 : 농림지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 매추리 개
제한구역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역),제한보호구역(6사단_
제한보호구역(8.5m 위탁지역)), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역,
임업용산지, 성장관리권역.
기호 5,15 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역
(2023-06-22)(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 토사채취허가
제한지역, 성장관리권역.
기호 7,13,22,23,24 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역),
가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역), 제한보호구역(6사단_제한보호구역
(협의지역)), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역,
임업용산지, 토석채취허가제한지역, 성장관리권역.
기호 16 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역
(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역), 가축사육제한구역
(2023-06-22)(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 토석채취허가
제한지역, 성장관리권역. .
기호 19,21,29 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역
(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역), 제한보호구역(6사단_
제한보호구역(8.5m 위탁지역)), 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 토석채취허가
제한지역, 성장관리권역.
기호 8 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역
(2023-06-22)(전부제한구역), 제한보호구역(6사단_제한보호구역(협의지역)),
역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지,
성장관리권역.
기호 9 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역
(2023-06-22)(일부 제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역), 가축사육제한구역
(2023-06-22)(전부제한구역), 역사문화환경보전지역, 배출시설설치제한지역,
임업용산지, 성장관리권역
기호10 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 소하천(2018-11-02)
(뗏마루천)(저촉), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역), 역사문화환경
보존지역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 토석채취허가제한지역, 소하천구역,
성장관리권역,
기호11 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 소화천구역(2018-11-02)
(뗏마루천)(저촉), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리
개 제한구역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역), 제한보호구역(6사단
_제한보호구역(8.5m 위탁지역), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한
지역, 임업용산지, 토석채취허가구역, 소하천구역, 성장관리권역
기호14 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역
(2023-06-22)(전부제한구역), 역사문화환경보존지역(2013-02-06), 배출시설설치
제한지역, 임업용산지, 토석채취허가제한구역, 성장관리권역.
기호 20,30 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역
(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역), 배출시설설치제한지역,
임업용산지,토석채취허가제한구역, 성장관리권역
기호 25 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제하구역
(2023-06-22)(전부제한구역) 제한보호구역(6사단_제한보호구역(8.5m 위탁지역)),
제한보호구역(6사단_제한보호구역(협의지역)), 역사문화환경보존지역, 배출시설
설치제한지역, 임업용산지, 성장관리권역.
기호 26 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역
(2023-06-22)(일부제하 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역), 가축사육제한구역
(20

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

물건 비고

일괄매각, 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경72144 (2)

소재지: 경기도 포천시 관인면 사정리 산522

물건종별: 임야

감정가: 332,101,231원

토지총면적: 350,478.00㎡ (약 105,901.89평)

매각대상 토지 지분 면적: 116,814.3174㎡ (약 35,333.96평)

건물: 없음

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 포천시 관인면 사정리 소재 "뗏마루마을" 서측 및 북측에 위치하며, 주변은 대부분 임야가 주를 이루는 산간 농촌지역의 순수 산림지대입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 불가능하며, 대중교통 여건은 운행 횟수 등으로 보아 불편한 지역입니다.

인접 도로 상태: 전체 지적도상 맹지이며, 일부 지적 (기호 1, 22, 23, 24, 34)에는 비포장 임로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

말소기준권리: 2014년 8월 29일 접수된 부천소망신용협동조합의 근저당 (을4, 182,000,000원).

인수되는 권리: 상기 말소기준권리보다 선순위 권리(지상권)는 없으며, 기타 권리는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 총 채권액: 182,000,000원.

임차인 현황: 인수되는 임차인은 없으며, 보증금 합계는 0원입니다.

특이사항: 공유자우선매수 신고 가능하며, 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

토지이용계획 및 제한상태:

* 본건은 농림지역, 성장관리계획구역(북부지역)에 속합니다.

* 다수의 가축사육제한구역(전부제한 또는 일부제한)에 해당됩니다.

* 6사단 제한보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

* 임업용산지이며, 일부 필지는 토사채취허가 제한지역 및 토석채취허가 제한지역입니다.

* 특정 필지는 저수지, 하천구역(한탄강, 뗏마루천)과 저촉됩니다.

본 물건은 전형적인 산림지대로, 일반적인 상권 분석은 적용하기 어렵습니다. 개발 행위는 관련 법규에 따라 엄격히 제한됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 산간 지역에 위치하여 인근에 주거 밀집 지역이나 편의시설이 부족합니다. 차량을 이용한 접근 및 이동이 필수적이며, 대중교통 이용은 매우 불편합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 토지가 아닌 지분만 매각되므로, 공유자와의 사용, 수익, 관리 및 향후 분할에 대한 협상이 필요하며, 이에 따른 분쟁 가능성이 있습니다.

* 맹지 및 접근성: 지적도상 맹지이며 차량 진입이 불가능하여 토지 이용 및 활용에 심각한 제약이 따릅니다.

* 지형적 제약: 대부분 급경사 지형으로 개발 및 토지 이용에 어려움이 있습니다.

* 토지 이용 규제: 농림지역, 각종 제한구역(가축사육, 보호, 역사문화, 개발제한 등)으로 묶여 있어 건축 및 개발 행위가 엄격히 제한됩니다.

* 분묘 존재: 지상에 수 기의 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 추후 법적 분쟁 및 이장 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무산될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 관인면의 외곽 산간 지역에 위치한 임야 지분 매각 건으로, 넓은 면적을 차지하나 접근성, 지형, 각종 토지 이용 규제, 분묘 존재, 지분 매각 등 다양한 리스크 요인을 안고 있습니다.

감정가는 전체 토지 면적을 기준으로 산정된 것으로 보이며, 매각 대상 지분 가치는 감정가의 약 1/3 수준으로 추정됩니다.

법률적으로는 말소기준권리보다 선순위 권리 없이 깨끗한 권리 관계이나, 실질적인 토지 이용 및 개발 가능성은 매우 낮습니다.

투자를 고려하신다면, 위에서 언급된 리스크들을 충분히 인지하고, 현장 답사를 통해 분묘 상태, 토지 현황, 인접 토지와의 관계 등을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 면적의 임야 지분을 비교적 낮은 가격으로 취득할 기회 (리스크 감안 시).

* 향후 지역 개발 가능성 발생 시 잠재적 가치 상승 기대 (매우 제한적).

* 산림 경영 또는 특정 목적(예: 친환경 에너지 시설 부지 등, 규제 완화 시)으로의 활용 가능성 탐색.

1.8. 예상 입찰가

본건의 전체 토지 감정가는 332,101,231원이며, 매각 대상 지분 면적(116,814.3174㎡)은 전체 토지 면적(350,478.00㎡)의 약 1/3에 해당합니다.

이에 따른 지분 감정평가액은 약 110,700,410원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 건은 맹지, 급경사, 분묘 존재, 각종 개발 규제, 지분 매각 등 심각한 리스크를 내포하고 있어, 입찰 시에는 이러한 위험 요인들을 충분히 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 지분 감정가액을 하회하는 수준에서, 예상되는 추가 비용 및 리스크를 감안한 신중한 입찰가 산정을 권장합니다.

예상 입찰 범위: 70,000,000원 ~ 90,000,000원 (투자자의 위험 감수 수준 및 상세 실사에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.