나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경72144 [1] 경기도 포천시 관인면 사정리 산494 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장병선감정 · 평가일 2024.03.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 관인면 사정리 소재 "뗏마루마을" 서측 및 북측에 위치하며 주변은 대부분 임야가 주를 이루는 산간 농촌지역의 순수 산림지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입은 불가능하며 대중교통여건은 운행횟수 등으로 보아 불편한 지역임.

형태 및 이용상태

기호 1-34 : 대부분 부정형의 동향 및 남향의 급경사지로서 자연림이 대부분이나 일부 잣나무 등도 소재함.

인접 도로상태

기호 1-34 : 전체 지적도상 맹지이며 기호 1,22,23,24,34 토지는 비포장 임로가 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 저수지(한탄강홍수조절댐)
(저촉), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역), 제한보호구역(6사단_
제한보호구역(협의지역)), 역사문화환경보존지역(2013-02-06), 배출시설설치제한
지역, 임업용산지, 성장관리권역, 하천구역(2022-11-08)(한탄강).
기호 2,3,6,12,17,18,27,28,32,33 : 농림지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭
돼지 오리 메추리 개 제한구역), 배출시설설치제한지역, 임업용산지,
성장관리권역.


기호 4 : 농림지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 매추리 개
제한구역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역),제한보호구역(6사단_
제한보호구역(8.5m 위탁지역)), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역,
임업용산지, 성장관리권역.
기호 5,15 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역
(2023-06-22)(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 토사채취허가
제한지역, 성장관리권역.
기호 7,13,22,23,24 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역),
가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역), 제한보호구역(6사단_제한보호구역
(협의지역)), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역,
임업용산지, 토석채취허가제한지역, 성장관리권역.
기호 16 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역
(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역), 가축사육제한구역
(2023-06-22)(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 토석채취허가
제한지역, 성장관리권역. .
기호 19,21,29 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역
(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역), 제한보호구역(6사단_
제한보호구역(8.5m 위탁지역)), 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 토석채취허가
제한지역, 성장관리권역.
기호 8 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역
(2023-06-22)(전부제한구역), 제한보호구역(6사단_제한보호구역(협의지역)),
역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지,
성장관리권역.
기호 9 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역
(2023-06-22)(일부 제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역), 가축사육제한구역
(2023-06-22)(전부제한구역), 역사문화환경보전지역, 배출시설설치제한지역,
임업용산지, 성장관리권역
기호10 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 소하천(2018-11-02)
(뗏마루천)(저촉), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역), 역사문화환경
보존지역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 토석채취허가제한지역, 소하천구역,
성장관리권역,
기호11 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 소화천구역(2018-11-02)
(뗏마루천)(저촉), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리
개 제한구역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역), 제한보호구역(6사단
_제한보호구역(8.5m 위탁지역), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한
지역, 임업용산지, 토석채취허가구역, 소하천구역, 성장관리권역
기호14 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역
(2023-06-22)(전부제한구역), 역사문화환경보존지역(2013-02-06), 배출시설설치
제한지역, 임업용산지, 토석채취허가제한구역, 성장관리권역.
기호 20,30 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역
(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역), 배출시설설치제한지역,
임업용산지,토석채취허가제한구역, 성장관리권역
기호 25 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제하구역
(2023-06-22)(전부제한구역) 제한보호구역(6사단_제한보호구역(8.5m 위탁지역)),
제한보호구역(6사단_제한보호구역(협의지역)), 역사문화환경보존지역, 배출시설
설치제한지역, 임업용산지, 성장관리권역.
기호 26 : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역
(2023-06-22)(일부제하 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역), 가축사육제한구역
(20

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

물건 비고

일괄매각, 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 물건은 경기도 포천시 관인면 사정리에 소재한 임야로, 의정부지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다. 감정가는 396,510,611원이며, 토지의 일부 지분이 매각 대상입니다.

1.1. 1.기본 사항

사건번호: 의정부지방법원 2024타경72144 (1)

소재지: 경기도 포천시 관인면 사정리 산494

용도: 임야

감정가: 396,510,611원

토지 총 면적: 378,281.00㎡ (약 114,427.11평)

매각 대상 토지 면적: 126,081.0573㎡ (약 38,135.72평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 부OOOOOOOOO

1.1. 2.주요 특징

경매 구분: 부동산 임의 경매

매각 방식: 토지 일부 지분 매각

특이사항: 공유자 우선매수신고, 지분 매각, 공동 담보

주의사항: 일괄 매각 (입목 포함), 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 포천시 관인면 사정리 소재 "뗏마루마을" 서측 및 북측에 위치하며, 주변 지역은 대부분 임야가 주를 이루는 산간 농촌 지역의 순수 산림 지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건까지 차량 출입이 불가능하며, 대중교통 여건 또한 운행 횟수 등을 고려할 때 불편한 지역으로 평가됩니다. 지적도상 맹지이며, 일부 필지(기호 1, 22, 23, 24, 34)에는 비포장 임로가 개설되어 있습니다.

2.3. 지형 및 이용 상태

전체적으로 부정형의 동향 및 남향을 띠는 급경사지로서, 대부분 자연림으로 이루어져 있으며 일부 잣나무가 식재되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 대부분 농림지역에 속하며, 다양한 지역·지구 지정으로 인한 개발 행위 제한이 존재합니다.

2.4. 1.주요 용도 지역 및 제한 사항

* 농림지역

* 성장관리계획구역 (북부지역)

* 가축사육제한구역 (일부 제한 또는 전부 제한)

* 제한보호구역 (6사단 제한보호구역 - 협의지역 또는 8.5m 위탁지역)

* 역사문화환경보존지역

* 배출시설설치제한지역

* 임업용산지

* 저수지(한탄강홍수조절댐) 및 소하천(뗏마루천) 구역 저촉 (저촉 정도는 미미함)

* 토사 및 토석채취허가 제한 지역

* 기타 세부적인 제한 사항은 각 필지별로 상이하며, 자세한 내용은 제공된 토지이용계획 확인서를 참고해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 요약에 따르면, 본 건은 다수의 소유권 이전 및 지분 이전 등기가 경료되었습니다. 말소기준권리는 부천소망신용협동조합의 근저당권(접수일자: 2014-08-29, 권리금액: 182,000,000원)으로 확인됩니다.

3.1. 1.주요 권리 내용

* 말소기준권리: 부천소망신용협동조합 근저당 (2014-08-29)

* 경매 신청 채권자: 부천소망신용협동조합 (임의경매 개시 결정)

* 등기부 채권 총액: 182,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계가 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 산간 농촌 지역의 순수 산림 지대로, 주변에 상업 시설이나 주거 단지가 밀집되어 있지 않아 일반적인 상권 형성은 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

본 지역은 대중교통 이용 및 차량 접근이 불편하여 생활 편의 시설 접근성이 낮습니다. 주로 농업 및 임업 활동을 위한 지역으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 규제 리스크

* 다양한 토지 이용 규제: 농림지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역, 임업용산지, 토석채취허가 제한 지역 등으로 인해 토지의 활용에 제약이 많습니다.

* 저수지 및 하천 구역 저촉: 한탄강홍수조절댐 및 뗏마루천 구역에 일부 저촉되어 있어 개발 시 추가적인 검토가 필요합니다.

6.2. 물리적 리스크

* 맹지 및 접근성 제한: 차량 출입이 불가하고 지적도상 맹지인 점은 토지 이용 및 활용에 있어 가장 큰 제약 요인입니다.

* 급경사 지형: 토지의 대부분이 급경사로 이루어져 있어 토목 공사 비용이 높게 발생할 수 있습니다.

* 분묘 존재: 지상에 분묘가 수기 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 향후 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 권리 관련 리스크

* 지분 매각: 토지 지분 매각으로 인해 공유자와의 협의가 필수적이며, 이는 향후 토지 이용 및 처분에 어려움을 야기할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무산될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 관인면의 광활한 임야 일부 지분으로, 현 상태로는 접근성, 지형, 복잡한 토지 이용 규제 등 여러 제약으로 인해 실질적인 개발 및 활용이 매우 어려운 물건입니다. 공유자 우선매수 신고 가능성, 맹지, 급경사, 분묘 존재 등의 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치 (장기적 관점)

* 대규모 임야 지분: 향후 개발 규제 완화 또는 개인적인 임야 관리 목적을 가진 투자자에게는 매력적일 수 있습니다.

* 자연림 및 잣나무 식생: 장기적으로 산림 자원으로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

8.2. 투기적 가치

* 개발 가능성 타진: 향후 지자체의 도시 계획 변경, 규제 완화 등을 염두에 둔 장기적인 투기적 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 현재 상태에서의 직접적인 활용이 어렵고, 지분 매각이라는 특수성이 있어 일반적인 시세 산정이 어렵습니다. 감정가 396,510,611원을 참고하되, 상기 언급된 제반 리스크(맹지, 급경사, 다중 규제, 분묘, 공유자 우선매수권 등)와 향후 취득세, 법무비용, 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

* 주변 혐오 시설 검색 결과:

경기도 포천시 관인면 사정리 산494 인근 지역에 대해 혐오 시설(예: 폐기물 처리장, 고압선, 납골당 등)에 대한 구체적인 정보는 제공된 자료와 일반적인 검색으로는 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역이 산간 농촌 지역인 점을 감안할 때, 주거 시설과의 직접적인 인접성은 낮을 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.