나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경76337 [6] 강원특별자치도 철원군 철원읍 내포리 1183 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진감정 · 평가일 2024.05.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 내포리, 대마리, 월하리, 김화읍 도창리 일원에 소재하며, 내포리 부근은 경지정리된 농경지대, 대마리 부근은 산간 농경지대, 월하리 부근은 농경지대를 기반으로 하는 공장·근린시설 지대, 도창리는 산간농경지대임.

교통상황

본건 혹은 본건 인근까지 차량 접근가능하며 내포리, 도창리 등은 민통선 이북지대로서 대중교통상황은 열악함.

형태 및 이용상태

기호1, 2, 4-8, 19: 평탄한 사다리, 세장형, 부정형의 토지로 답 상태임,

기호3: 대체로 평탄한 부정형의 토지로 답 및 일부 농로, 유지 상태로 목측됨.

기호9, 22: 평탄한 부정형의 토지로 공장부지로 이용중임.

기호12: 완경사 부정형의 토지로 휴졍지 및 일부 구거 상태로 목측됨.

기호13: 일부 완경사 부정형의 토지로 답 및 일부 농로 상태로 목측됨.

기호14: 완경사 부정형의 토지로 답 및 일부 임야 상태로 목측됨.

기호15: 완경사 부정형의 토지로 휴경지 및 일부 구거 상태로 목측됨.

기호16: 대체로 평탄한 부정형으로 답 및 일부 농로, 구거 상태로 목측됨.

기호17: 평탄한 부정형의 토지로 답 상태임.

기호18, 21: 평탄한 부정형의 토지로 주거나지 상태임
.
기호20: 완경사 부정형으로 휴경지 및 임야 상태임.

인접 도로상태

기호1: 북측으로 농로와 접함.
기호2, 6: 남측으로 포장 농로와 접함.

기호3: 동측으로 비포장농로와 접함.

기호4: 서측 및 남측으로 포장농로와 접함.

기호5: 동측으로 농로와 접함.

기호7: 맹지상태임.

기호8: 동측으로 포장농로와 연결되어 있음.

기호9: 북측 및 서측으로 각각 2차선 포장도로와 접함.

기호12, 14, 15: 맹지상태임.

기호13: 동측으로 비포장농로와 접함.

기호16: 남측으로 비포장농로와 접함.

기호17: 북측으로 농로와 접함.

기호18, 21: 서측으로 2차선 포장도로와 접함.

기호20: 맹지상태임.

기호22: 서측으로 2차선 포장도로와 접함,

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2, 6, 19: 농림지역, 통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 농업진흥구역<농지법>임.

기호 3, 12 -16: 계획관리지역?,?성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역_돼지·닭·개·오리·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

기호4: 농림지역, 통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?농업진흥구역<농지법>,?역사문화환경보존지역(2009-02-06)<문화재보호법>임.

기호5, 8: 농림지역, 통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

기호7: 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_돼지·닭·개·오리·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?농업진흥구역<농지법>,?하천구역(대교천)<하천법>임.



기호9: 계획관리지역?,?농림지역 ?,?성장관리계획구역 ?,?도로(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?문화재보존영향 검토대상구역(도고시2010-211호에의거영향검토제한없음.단,위험물저장및처리시설·축사신축,과도한 절·성토는영향검토)<강원도문화재보호조례>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?접도구역<도로법>임.

기호17: 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

기호18: 계획관리지역?,?성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?문화재보존영향 검토대상구역(도고시2010-211호에의거영향검토제한없음.단,위험물저장및처리시설·축사신축,과도한 절·성토는영향검토)<강원도문화재보호조례>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?접도구역<도로법>임.

기호20:생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?가축사육제한구역(일부제한구역_젖소(육우)·말·사슴·양(염소,산양 포함)돼지·닭·개·오리·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법>

기호21, 22: 계획관리지역?,?성장관리계획구역 ?,?도로(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?문화재보존영향 검토대상구역(도고시2010-211호에의거영향검토제한없음.단,위험물저장및처리시설·축사신축,과도한 절·성토는영향검토)<강원도문화재보호조례>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?접도구역<도로법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 사진용지 및 지적건물개황도 참조.

공부와의 차이

기호3: 공부상 지목은 답이나 현황 일부 일부 농로, 유지 상태로 목측됨.

기호12: 공부상 지목은 대이나 현황 휴졍지 및 일부 구거 상태로 목측됨.

기호13: 공부상 지목은 전이나 현황 답 및 일부 농로 상태로 목측됨.

기호14: 공부상 지목은 전이나 현황 답 및 일부 임야 상태로 목측됨.

기호15: 공부상 지목은 전이나 일부 일부 구거 상태로 목측됨.

기호16: 공부상 지목은 전이나 현황 답 및 일부 일부 농로, 구거 상태로 목측됨.

기호20: 공부상 지목은 전이나 휴경지 및 임야 상태로 목측됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건 토지는 접경지역에 소재하여 위성지도 등을 통한 정확한 위치파악이 용이하지 아니하며, 일부 토지는 소규모의 가느다란 부정형으로 정확한 경계 등의 파악이 용이하지 아니하여 정확한 위치, 면적, 이용상황 등의 확정을 위하여는 경계측량을 요하니 이해관계인은 경매진행시 유의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호10: 1961년에 사용승인되고 2018년7월에 증축된 일반철골구조 기타지붕 단층건으로
외벽은 블목 및 판넬마감, 내벽은 블록 및 판넬마감임.

기호11: 1995년에 사용승인되고 2018년7월에 증축된 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로
외벽은 판넬마감, 내벽은 벽지 및 판넬마감임.

이용상태

공장, 창고, 사무실 및 주택등으로 이용중임(후첨 건물개황도 참조).

설비내역

기본적인 급배수, 위생 등이 되어 있으며, 기호11은 난방시설도 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적건물 개황도 및 사진용지 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건 기호10건물은 건축물대장상 "가동"으로 기호11건물 건축물대장상 "나동"으로 등재되어 있음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경76337 (6)

* 소재지: 강원특별자치도 철원군 철원읍 내포리 1183

* 토지 용도: 답

* 감정가: 58,512,000원

* 토지 면적: 1219.00㎡ (약 368.75평)

* 건물 면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

* 매각 대상: 토지매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 유동화물건

* 주의사항: 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 반환 불가)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 내포리, 대마리, 월하리, 김화읍 도창리 일원에 소재합니다. 내포리 부근은 경지정리된 농경지대이며, 대마리 부근은 산간 농경지대, 월하리 부근은 농경지대를 기반으로 하는 공장·근린시설 지대, 도창리는 산간농경지대입니다.

2.2. 교통상황

물건지 인근까지 차량 접근은 가능하나, 내포리, 도창리 등은 민통선 이북 지역으로 대중교통 이용은 매우 열악한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 농림지역, 계획관리지역, 생산관리지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 통제보호구역(민통선이북 10km), 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 농업진흥구역, 문화재보호구역, 하천구역, 접도구역 등 여러 법규 및 구역에 의해 토지 이용에 제약이 있습니다. 특히 민통선 이북 및 군사보호구역에 속한 필지가 다수 존재하여 개발 및 이용에 상당한 제한이 따릅니다.

2.4. 인접 도로상태

일부 필지는 농로와 접해 있으며, 기호 9, 18, 21, 22번 필지는 2차선 포장도로와 접해 있습니다. 다만, 기호 7, 12, 14, 15, 20번 필지는 맹지 상태로 확인됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 박성수 (2006.03.14), 권광민 (2009.03.24)

* 근저당: 농협은행주식회사 (2018.06.15, 8.4억원), 철원농업협동조합 (2019.05.27, 3.5억원), 철원농업협동조합 (2022.12.29, 2.4억원), 철원농업협동조합 (2023.07.20, 4억원)

* 임의경매: 농협은행주식회사 (2024.04.24, 12.38억원)

* 등기부채권 총액: 18.3억원 (1,830,000,000원)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 6월 15일 접수된 농협은행주식회사의 근저당(을7)입니다. 본 건 경매로 인해 해당 권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계 0원입니다. 임차인 정보는 확인되지 않습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건은 주로 농경지대로 이루어져 있으며, 일부 지역에 공장 및 근린시설이 산재해 있습니다. 따라서 상업 시설이 밀집된 지역과는 거리가 있으며, 지역 기반의 제한적인 상권으로 파악됩니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 철원군은 군사 지역이 많아 관련 시설이나 규제가 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통

차량 접근은 가능하나, 민통선 이북 지역 특성상 대중교통은 매우 열악합니다.

5.2. 편의시설

주변에 대규모 편의시설보다는 농경지와 관련된 시설 및 지역 기반 시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 일부 숙박시설 및 편의점 등이 존재하나, 주요 생활 편의 시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 경매 보증금이 반환되지 않는 매우 중요한 리스크입니다.

6.2. 군사 규제 지역

다수의 필지가 통제보호구역(민통선 이북 10km), 제한보호구역(전방지역 25km) 등에 포함되어 있어, 건축 및 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

6.3. 접근성 및 맹지

일부 필지는 맹지 상태이며, 전반적으로 대중교통이 열악하여 접근성이 떨어집니다.

6.4. 지목과 현황의 차이

토지 현황이 공부상 지목과 다른 경우가 많아(예: 답, 농로, 유지, 휴경지, 임야 등), 정확한 경계 파악 및 이용을 위해 별도의 경계 측량이 필요합니다.

6.5. 건물 처리 문제

매각 대상은 토지이나, 건물감정평가요항표에 기호 10, 11번 건물이 설명되어 있어, 낙찰자는 해당 건물의 철거 또는 별도 처리에 대한 문제를 고려해야 할 수 있습니다.

6.6. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 채권의 특성이 변동될 수 있으나 경매 절차 자체에는 큰 영향이 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 철원군 민통선 이북 지역에 위치한 광범위한 농경지입니다. 토지는 답, 농로, 휴경지 등 다양한 형태로 이용되고 있으며, 일부 필지는 공장·근린시설 지대와 혼재되어 있습니다. 가장 큰 특징은 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 군사 보호 구역 등 토지 이용에 대한 복합적인 규제가 존재한다는 점입니다. 또한, 대중교통이 열악하고 일부 맹지가 있어 접근성이 떨어지는 편입니다. 현재 채권 총액이 감정가를 크게 상회하고 있어, 낙찰가율에 따른 회수율을 신중히 고려해야 합니다. 전반적으로 농업 목적이나 장기적인 개발 가능성을 염두에 둔다면 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 용도의 잠재력

현재 답으로 이용 중이므로, 농업을 목적으로 하는 경우 추가적인 활용이 가능합니다.

8.2. 넓은 토지 면적

총 1219㎡ (약 369평)의 비교적 넓은 토지 면적을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 평단가

* 감정가: 58,512,000원

* 토지 면적: 1219.00㎡ (약 368.75평)

* 평당 감정가: 약 158,700원

9.2. 고려사항

* 농지취득자격증명 필수 및 미제출 시 보증금 몰수.

* 민통선 이북, 군사 보호 구역 등 복합적인 토지 이용 제한.

* 열악한 대중교통 접근성 및 일부 맹지 존재.

* 현재 총 채권액(18.3억원)이 감정가(0.58억원) 대비 매우 높음.

* 건물의 별도 처리 또는 철거 필요성.

9.3. 예상 입찰가 범위 (보수적)

상기 고려사항들을 종합해 볼 때, 본 물건은 농업 외 용도의 투자 매력이 낮고 규제가 많은 편입니다. 따라서 감정가 대비 낮은 비율로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위는 보수적으로 30,000,000원 ~ 40,000,000원으로 판단됩니다. 이는 현장 답사 및 추가적인 권리 분석 후 최종 결정해야 합니다.

9.4. 인수 보증금

0원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.