나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경76337 [5] 강원특별자치도 철원군 철원읍 내포리 137-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진감정 · 평가일 2024.05.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 내포리, 대마리, 월하리, 김화읍 도창리 일원에 소재하며, 내포리 부근은 경지정리된 농경지대, 대마리 부근은 산간 농경지대, 월하리 부근은 농경지대를 기반으로 하는 공장·근린시설 지대, 도창리는 산간농경지대임.

교통상황

본건 혹은 본건 인근까지 차량 접근가능하며 내포리, 도창리 등은 민통선 이북지대로서 대중교통상황은 열악함.

형태 및 이용상태

기호1, 2, 4-8, 19: 평탄한 사다리, 세장형, 부정형의 토지로 답 상태임,

기호3: 대체로 평탄한 부정형의 토지로 답 및 일부 농로, 유지 상태로 목측됨.

기호9, 22: 평탄한 부정형의 토지로 공장부지로 이용중임.

기호12: 완경사 부정형의 토지로 휴졍지 및 일부 구거 상태로 목측됨.

기호13: 일부 완경사 부정형의 토지로 답 및 일부 농로 상태로 목측됨.

기호14: 완경사 부정형의 토지로 답 및 일부 임야 상태로 목측됨.

기호15: 완경사 부정형의 토지로 휴경지 및 일부 구거 상태로 목측됨.

기호16: 대체로 평탄한 부정형으로 답 및 일부 농로, 구거 상태로 목측됨.

기호17: 평탄한 부정형의 토지로 답 상태임.

기호18, 21: 평탄한 부정형의 토지로 주거나지 상태임
.
기호20: 완경사 부정형으로 휴경지 및 임야 상태임.

인접 도로상태

기호1: 북측으로 농로와 접함.
기호2, 6: 남측으로 포장 농로와 접함.

기호3: 동측으로 비포장농로와 접함.

기호4: 서측 및 남측으로 포장농로와 접함.

기호5: 동측으로 농로와 접함.

기호7: 맹지상태임.

기호8: 동측으로 포장농로와 연결되어 있음.

기호9: 북측 및 서측으로 각각 2차선 포장도로와 접함.

기호12, 14, 15: 맹지상태임.

기호13: 동측으로 비포장농로와 접함.

기호16: 남측으로 비포장농로와 접함.

기호17: 북측으로 농로와 접함.

기호18, 21: 서측으로 2차선 포장도로와 접함.

기호20: 맹지상태임.

기호22: 서측으로 2차선 포장도로와 접함,

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2, 6, 19: 농림지역, 통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 농업진흥구역<농지법>임.

기호 3, 12 -16: 계획관리지역?,?성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역_돼지·닭·개·오리·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

기호4: 농림지역, 통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?농업진흥구역<농지법>,?역사문화환경보존지역(2009-02-06)<문화재보호법>임.

기호5, 8: 농림지역, 통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

기호7: 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_돼지·닭·개·오리·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?농업진흥구역<농지법>,?하천구역(대교천)<하천법>임.



기호9: 계획관리지역?,?농림지역 ?,?성장관리계획구역 ?,?도로(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?문화재보존영향 검토대상구역(도고시2010-211호에의거영향검토제한없음.단,위험물저장및처리시설·축사신축,과도한 절·성토는영향검토)<강원도문화재보호조례>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?접도구역<도로법>임.

기호17: 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

기호18: 계획관리지역?,?성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?문화재보존영향 검토대상구역(도고시2010-211호에의거영향검토제한없음.단,위험물저장및처리시설·축사신축,과도한 절·성토는영향검토)<강원도문화재보호조례>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?접도구역<도로법>임.

기호20:생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?가축사육제한구역(일부제한구역_젖소(육우)·말·사슴·양(염소,산양 포함)돼지·닭·개·오리·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법>

기호21, 22: 계획관리지역?,?성장관리계획구역 ?,?도로(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?문화재보존영향 검토대상구역(도고시2010-211호에의거영향검토제한없음.단,위험물저장및처리시설·축사신축,과도한 절·성토는영향검토)<강원도문화재보호조례>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?접도구역<도로법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 사진용지 및 지적건물개황도 참조.

공부와의 차이

기호3: 공부상 지목은 답이나 현황 일부 일부 농로, 유지 상태로 목측됨.

기호12: 공부상 지목은 대이나 현황 휴졍지 및 일부 구거 상태로 목측됨.

기호13: 공부상 지목은 전이나 현황 답 및 일부 농로 상태로 목측됨.

기호14: 공부상 지목은 전이나 현황 답 및 일부 임야 상태로 목측됨.

기호15: 공부상 지목은 전이나 일부 일부 구거 상태로 목측됨.

기호16: 공부상 지목은 전이나 현황 답 및 일부 일부 농로, 구거 상태로 목측됨.

기호20: 공부상 지목은 전이나 휴경지 및 임야 상태로 목측됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건 토지는 접경지역에 소재하여 위성지도 등을 통한 정확한 위치파악이 용이하지 아니하며, 일부 토지는 소규모의 가느다란 부정형으로 정확한 경계 등의 파악이 용이하지 아니하여 정확한 위치, 면적, 이용상황 등의 확정을 위하여는 경계측량을 요하니 이해관계인은 경매진행시 유의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호10: 1961년에 사용승인되고 2018년7월에 증축된 일반철골구조 기타지붕 단층건으로
외벽은 블목 및 판넬마감, 내벽은 블록 및 판넬마감임.

기호11: 1995년에 사용승인되고 2018년7월에 증축된 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로
외벽은 판넬마감, 내벽은 벽지 및 판넬마감임.

이용상태

공장, 창고, 사무실 및 주택등으로 이용중임(후첨 건물개황도 참조).

설비내역

기본적인 급배수, 위생 등이 되어 있으며, 기호11은 난방시설도 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적건물 개황도 및 사진용지 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건 기호10건물은 건축물대장상 "가동"으로 기호11건물 건축물대장상 "나동"으로 등재되어 있음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2024타경76337 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 철원군 철원읍 내포리 137-2

용도: 답 (전답, 과수원 등 농지를 농지법에 따라 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배로 이용되는 토지를 말합니다.)

감정가: 153,655,000원

토지면적: 3073.10㎡ (약 929.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 유동화물건

주의사항: 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 내포리 일원에 소재하며, 해당 지역은 경지정리된 농경지대를 기반으로 합니다. 일부 지역은 공장 및 근린시설 지대와도 인접해 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 본건 또는 인근까지 접근 가능하나, 내포리 등은 민통선 이북 지역에 속하여 대중교통 상황은 열악한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 형태

토지는 대체로 평탄한 사다리, 세장형, 부정형의 토지로서 대부분 답(농경지) 상태입니다. 일부 토지는 농로, 유지, 휴경지, 구거, 임야, 주거나지, 공장부지 등으로 이용되고 있습니다. 공부상 지목과 현황이 상이한 경우가 있어 경계 측량이 필요할 수 있습니다.

2.4. 도로 관계

토지는 대부분 농로에 접하고 있으며, 일부는 포장 농로 및 2차선 포장도로에 접하고 있습니다. 다만, 일부 필지는 맹지 상태일 수 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 농림지역, 통제보호구역(민통선이북:10km), 농업진흥구역, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km) 등 다양한 토지이용계획 및 법적 제한이 적용됩니다. 특히, 민통선 이북 지역 및 군사시설보호구역으로 지정되어 개발 및 재산권 행사에 제약이 따릅니다.

2.6. 건물 정보 (매각 대상 외)

건물감정평가요항표에 따르면, 기호10, 11 건물은 1961년, 1995년 사용승인된 일반철골구조 및 경량철골구조 단층 건물로 공장, 창고, 사무실 및 주택 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 다만, 본건의 매각 대상은 토지이며, 건물은 포함되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리인 농협은행주식회사의 근저당권(2018년 6월 15일)보다 선순위 권리는 없습니다. 해당 근저당권과 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 1,830,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (다만, 지상권 개요가 명확히 기재되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 농경지대를 중심으로 형성되어 있으며, 일부 지역은 공장 및 근린시설 지대와 접해 있습니다. 대중교통이 열악하고 민통선 이북 지역에 위치하여 상업 및 편의시설의 접근성은 제한적입니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

현재로서는 농업 지역으로서의 특성이 강하며, 상업 활동보다는 농업 생산 활동에 초점이 맞춰져 있습니다. 인근 지역 개발 가능성은 군사 규제 및 토지 이용 제한으로 인해 제한적일 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

본건이 소재한 철원군 철원읍 지역은 농업 중심 지역으로, 대중교통 이용이 불편하고 도시 지역의 편의시설 접근성이 낮습니다. 철원군 내에는 공공기관, 문화체육시설, 사회복지시설 등이 있으나, 본건과의 직접적인 연계성은 낮을 수 있습니다.

5.2. 주변 환경

주변 환경은 농경지가 주를 이루고 있으며, 일부 지역은 산간 농경지대 또는 공장·근린시설 지대입니다. 민통선 이북 지역이라는 특수성으로 인해 군사 활동과 관련된 환경이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본건은 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 낙찰 보증금이 반환되지 않는 매우 중요한 위험 요소입니다.

6.2. 군사 규제 및 접경지역 특수성

민통선 이북 지역 및 군사기지 및 군사시설 보호구역으로 지정되어 있어 건축행위, 개발행위 등에 대한 제약이 매우 큽니다. 군부대와의 협의가 필요한 경우가 많으며, 이는 재산권 행사에 상당한 제약을 줄 수 있습니다. 최근 일부 지역의 규제가 완화되는 추세도 있으나, 여전히 많은 제한이 존재합니다.

6.3. 접근성 및 지리적 제약

대중교통이 열악하고 일부 필지는 맹지일 수 있습니다. 또한, 접경지역 특성상 위성 지도 등으로 정확한 위치 파악이 어려울 수 있으며, 경계 측량이 필요할 수 있습니다.

6.4. 공부상 지목과 현황 불일치

일부 토지는 공부상 지목과 현황이 상이하여(예: 답이나 농로, 유지, 구거, 휴경지, 임야 등) 사실 관계 확인 및 추가적인 조치가 필요할 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 확인

본건 소재지인 철원군 철원읍 내포리 137-2 인근에 특별히 언급된 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 소각장 등)은 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 철원군 전반적으로 폐기물 처리 시설(생활폐기물, 의료폐기물) 건립 관련 주민 갈등 사례가 보고된 바 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 철원군에 위치한 농지로서, 감정가는 1억 5천만원대입니다. 농지로서의 잠재력은 있으나, 민통선 이북 지역, 군사시설 보호구역, 농업진흥구역 등으로 인한 개발 제한이 매우 심각하며, 농지취득자격증명 제출이라는 필수 요건을 충족해야 합니다. 또한, 대중교통이 열악하고 일부 토지는 맹지일 가능성이 있어 접근성에 제약이 있습니다. 공부상 지목과 현황의 차이, 경계 측량 필요성 등 추가적인 확인이 요구됩니다. 건물은 매각 대상이 아니지만, 존재한다는 점도 참고해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농업 목적의 토지 취득: 농업 경영을 목적으로 하는 경우, 장기적인 관점에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 정부 정책 변화 가능성: 군사 규제 완화 등 정책 변화에 따라 잠재적인 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. (다만, 단기적인 기대는 어렵습니다.)

* 저가 매수의 기회: 엄격한 규제와 제한사항으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(153,655,000원)를 기준으로 하되, 앞서 언급된 다수의 법적 제한, 개발 가능성 희박, 접근성 제약, 농지취득자격증명 필수 등 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 민통선 이북 지역 및 군사 규제 지역이라는 특수성과 농지법상의 엄격한 규제를 감안할 때, 일반적인 농지 경매 물건보다 낮은 가격대에서 입찰가가 형성될 가능성이 높습니다. 실제 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 지역의 유사 농지 시세, 최근 경매 낙찰가율, 그리고 본 물건에 대한 보다 면밀한 현장 조사 및 권리 분석이 선행되어야 합니다.

리스크를 고려하여 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 단순 참고용이며 최종 입찰가는 투자자의 위험 감수 수준 및 분석 결과에 따라 달라져야 합니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.