나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경76337 [3] 강원특별자치도 철원군 철원읍 대마리 278 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진감정 · 평가일 2024.05.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 내포리, 대마리, 월하리, 김화읍 도창리 일원에 소재하며, 내포리 부근은 경지정리된 농경지대, 대마리 부근은 산간 농경지대, 월하리 부근은 농경지대를 기반으로 하는 공장·근린시설 지대, 도창리는 산간농경지대임.

교통상황

본건 혹은 본건 인근까지 차량 접근가능하며 내포리, 도창리 등은 민통선 이북지대로서 대중교통상황은 열악함.

형태 및 이용상태

기호1, 2, 4-8, 19: 평탄한 사다리, 세장형, 부정형의 토지로 답 상태임,

기호3: 대체로 평탄한 부정형의 토지로 답 및 일부 농로, 유지 상태로 목측됨.

기호9, 22: 평탄한 부정형의 토지로 공장부지로 이용중임.

기호12: 완경사 부정형의 토지로 휴졍지 및 일부 구거 상태로 목측됨.

기호13: 일부 완경사 부정형의 토지로 답 및 일부 농로 상태로 목측됨.

기호14: 완경사 부정형의 토지로 답 및 일부 임야 상태로 목측됨.

기호15: 완경사 부정형의 토지로 휴경지 및 일부 구거 상태로 목측됨.

기호16: 대체로 평탄한 부정형으로 답 및 일부 농로, 구거 상태로 목측됨.

기호17: 평탄한 부정형의 토지로 답 상태임.

기호18, 21: 평탄한 부정형의 토지로 주거나지 상태임
.
기호20: 완경사 부정형으로 휴경지 및 임야 상태임.

인접 도로상태

기호1: 북측으로 농로와 접함.
기호2, 6: 남측으로 포장 농로와 접함.

기호3: 동측으로 비포장농로와 접함.

기호4: 서측 및 남측으로 포장농로와 접함.

기호5: 동측으로 농로와 접함.

기호7: 맹지상태임.

기호8: 동측으로 포장농로와 연결되어 있음.

기호9: 북측 및 서측으로 각각 2차선 포장도로와 접함.

기호12, 14, 15: 맹지상태임.

기호13: 동측으로 비포장농로와 접함.

기호16: 남측으로 비포장농로와 접함.

기호17: 북측으로 농로와 접함.

기호18, 21: 서측으로 2차선 포장도로와 접함.

기호20: 맹지상태임.

기호22: 서측으로 2차선 포장도로와 접함,

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2, 6, 19: 농림지역, 통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 농업진흥구역<농지법>임.

기호 3, 12 -16: 계획관리지역?,?성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역_돼지·닭·개·오리·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

기호4: 농림지역, 통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?농업진흥구역<농지법>,?역사문화환경보존지역(2009-02-06)<문화재보호법>임.

기호5, 8: 농림지역, 통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

기호7: 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_돼지·닭·개·오리·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?농업진흥구역<농지법>,?하천구역(대교천)<하천법>임.



기호9: 계획관리지역?,?농림지역 ?,?성장관리계획구역 ?,?도로(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?문화재보존영향 검토대상구역(도고시2010-211호에의거영향검토제한없음.단,위험물저장및처리시설·축사신축,과도한 절·성토는영향검토)<강원도문화재보호조례>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?접도구역<도로법>임.

기호17: 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

기호18: 계획관리지역?,?성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?문화재보존영향 검토대상구역(도고시2010-211호에의거영향검토제한없음.단,위험물저장및처리시설·축사신축,과도한 절·성토는영향검토)<강원도문화재보호조례>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?접도구역<도로법>임.

기호20:생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?가축사육제한구역(일부제한구역_젖소(육우)·말·사슴·양(염소,산양 포함)돼지·닭·개·오리·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법>

기호21, 22: 계획관리지역?,?성장관리계획구역 ?,?도로(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?문화재보존영향 검토대상구역(도고시2010-211호에의거영향검토제한없음.단,위험물저장및처리시설·축사신축,과도한 절·성토는영향검토)<강원도문화재보호조례>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?접도구역<도로법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 사진용지 및 지적건물개황도 참조.

공부와의 차이

기호3: 공부상 지목은 답이나 현황 일부 일부 농로, 유지 상태로 목측됨.

기호12: 공부상 지목은 대이나 현황 휴졍지 및 일부 구거 상태로 목측됨.

기호13: 공부상 지목은 전이나 현황 답 및 일부 농로 상태로 목측됨.

기호14: 공부상 지목은 전이나 현황 답 및 일부 임야 상태로 목측됨.

기호15: 공부상 지목은 전이나 일부 일부 구거 상태로 목측됨.

기호16: 공부상 지목은 전이나 현황 답 및 일부 일부 농로, 구거 상태로 목측됨.

기호20: 공부상 지목은 전이나 휴경지 및 임야 상태로 목측됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건 토지는 접경지역에 소재하여 위성지도 등을 통한 정확한 위치파악이 용이하지 아니하며, 일부 토지는 소규모의 가느다란 부정형으로 정확한 경계 등의 파악이 용이하지 아니하여 정확한 위치, 면적, 이용상황 등의 확정을 위하여는 경계측량을 요하니 이해관계인은 경매진행시 유의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호10: 1961년에 사용승인되고 2018년7월에 증축된 일반철골구조 기타지붕 단층건으로
외벽은 블목 및 판넬마감, 내벽은 블록 및 판넬마감임.

기호11: 1995년에 사용승인되고 2018년7월에 증축된 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로
외벽은 판넬마감, 내벽은 벽지 및 판넬마감임.

이용상태

공장, 창고, 사무실 및 주택등으로 이용중임(후첨 건물개황도 참조).

설비내역

기본적인 급배수, 위생 등이 되어 있으며, 기호11은 난방시설도 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적건물 개황도 및 사진용지 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건 기호10건물은 건축물대장상 "가동"으로 기호11건물 건축물대장상 "나동"으로 등재되어 있음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경76337 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

소재지: 강원특별자치도 철원군 철원읍 대마리 278

용도: 답

감정가: 748,548,000원

토지면적: 20793.00㎡ (약 6,290.93평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 대마리 일원에 소재하며, 해당 지역은 경지정리된 농경지대, 산간 농경지대, 그리고 공장 및 근린시설이 혼재된 지역입니다.

차량 접근은 가능하나, 민통선 이북 지역에 위치하여 대중교통 상황은 열악합니다.

토지는 대체로 평탄하며 대부분 답(논) 상태이나, 일부는 농로, 유지, 휴경지, 구거, 임야, 주거나지 상태로 이용 중입니다. 일부 필지는 공장부지로 이용되고 있습니다.

토지는 북측, 남측, 동측, 서측으로 농로 또는 2차선 포장도로와 접하고 있으나, 일부 필지는 맹지 상태입니다.

지역은 농림지역, 계획관리지역, 생산관리지역 등으로 지정되어 있으며, 통제보호구역(민통선 이북), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역), 역사문화환경보존지역, 하천구역, 문화재보존영향 검토대상구역 등 다양한 법적 제한이 적용됩니다. 특히, 군사기지 및 군사시설 보호법, 농지법, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 문화재보호법, 하천법 등의 규제를 받습니다.

대마리 지역은 과거 지뢰밭이었던 곳으로, 현재도 일부 지역은 지뢰 관련 지역으로 표시될 수 있으며, 군사적 중요성이 높은 지역입니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리(근저당권, 2018-06-15, 농협은행주식회사)보다 후순위 권리인 근저당권 및 다수의 가압류 채권들은 모두 말소될 예정입니다.

인수해야 할 임차인 현황은 파악되지 않았으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

채권자로는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO가 있으며, 등기부상 말소기준권리인 농협은행주식회사의 근저당 외 다수의 가압류 및 근저당이 존재했으나 모두 말소되었습니다.

최종적으로 농협은행주식회사의 임의경매 신청으로 경매가 진행되었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명세서상 언급이 없으므로, 해당되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 주로 농경지대로 이루어져 있으며, 일부 공장 및 근린시설이 분포하고 있습니다. 따라서 일반적인 상업지구로서의 상권 분석보다는 지역 내 농업 관련 사업이나 물류, 소규모 공장 등으로의 잠재적 활용 가능성을 고려해야 합니다. 주변 지역에는 철원오대쌀 가공 공장 등이 운영되고 있습니다.

5. 생활정보

해당 지역은 농촌의 특성을 지니고 있으며, 대중교통 이용이 불편하고 생활 편의시설 접근성이 낮을 수 있습니다. 다만, 과거 전략촌으로 조성되었고 현재는 농촌테마마을로 운영되는 등 지역 활성화를 위한 노력이 있습니다. 백마고지 전적지 등 안보 관광지와 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 경매 보증금이 반환되지 않으므로 취득 시점에 반드시 확인해야 합니다.

민통선 이북 및 전방지역에 위치하여 군사시설 보호법 등 군사 관련 법규의 적용을 받으며, 이로 인한 개발 및 이용에 제약이 따릅니다.

토지의 지목과 현황이 다른 경우가 있으며, 일부 필지는 맹지 상태로 도로 접근성이 확보되지 않을 수 있습니다.

접경 지역 특성상 토지 경계 파악이 어렵고, 정확한 위치 및 면적 확인을 위해 경계 측량이 필요할 수 있습니다.

과거 지뢰 사고 이력이 있는 지역으로, 토지 이용 시 안전에 대한 주의가 요구될 수 있습니다.

농림지역, 통제보호구역, 가축사육제한구역 등 복합적인 토지 이용 제한이 존재합니다.

현재까지 검색된 정보 상, 생활폐기물처리장과 같은 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변 지역에 공장 및 군사시설이 다수 위치해 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원 철원군 대마리에 위치한 넓은 규모의 답(논) 토지입니다. 현재 토지 상태는 대부분 농경지이나 일부는 공장부지 등으로 이용 가능하며, 다양한 법적 규제와 군사적 제약이 존재하는 지역입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이므로 비교적 명확하나, 농지취득자격증명 제출이라는 명확한 취득 조건이 있습니다. 토지의 복잡한 지목 현황 및 맹지 여부, 경계 측량 필요성 등은 추가적인 현장 조사를 통해 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 활용한 농업, 농업 관련 시설, 또는 향후 개발 가능성을 고려한 투자 대상으로 접근할 수 있습니다.

인근의 안보 관광 자원과 연계한 체험 마을, 농장 운영 등 특화된 사업 모델을 구상할 수 있습니다.

지역 자체의 역사성(개척촌, 안보 지역)을 활용한 콘텐츠 개발 가능성도 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 748,548,000원으로, 인수할 채무나 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 해당 물건의 정확한 가치 평가는 현장 답사, 주변 시세 분석, 법적 제한 사항의 영향, 향후 개발 가능성, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려해야 하므로, 본 정보만으로는 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 상세한 시장 조사 및 법률 검토를 통한 추가 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.