나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경76337 [1] 강원특별자치도 철원군 철원읍 내포리 141-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진감정 · 평가일 2024.05.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 내포리, 대마리, 월하리, 김화읍 도창리 일원에 소재하며, 내포리 부근은 경지정리된 농경지대, 대마리 부근은 산간 농경지대, 월하리 부근은 농경지대를 기반으로 하는 공장·근린시설 지대, 도창리는 산간농경지대임.

교통상황

본건 혹은 본건 인근까지 차량 접근가능하며 내포리, 도창리 등은 민통선 이북지대로서 대중교통상황은 열악함.

형태 및 이용상태

기호1, 2, 4-8, 19: 평탄한 사다리, 세장형, 부정형의 토지로 답 상태임,

기호3: 대체로 평탄한 부정형의 토지로 답 및 일부 농로, 유지 상태로 목측됨.

기호9, 22: 평탄한 부정형의 토지로 공장부지로 이용중임.

기호12: 완경사 부정형의 토지로 휴졍지 및 일부 구거 상태로 목측됨.

기호13: 일부 완경사 부정형의 토지로 답 및 일부 농로 상태로 목측됨.

기호14: 완경사 부정형의 토지로 답 및 일부 임야 상태로 목측됨.

기호15: 완경사 부정형의 토지로 휴경지 및 일부 구거 상태로 목측됨.

기호16: 대체로 평탄한 부정형으로 답 및 일부 농로, 구거 상태로 목측됨.

기호17: 평탄한 부정형의 토지로 답 상태임.

기호18, 21: 평탄한 부정형의 토지로 주거나지 상태임
.
기호20: 완경사 부정형으로 휴경지 및 임야 상태임.

인접 도로상태

기호1: 북측으로 농로와 접함.
기호2, 6: 남측으로 포장 농로와 접함.

기호3: 동측으로 비포장농로와 접함.

기호4: 서측 및 남측으로 포장농로와 접함.

기호5: 동측으로 농로와 접함.

기호7: 맹지상태임.

기호8: 동측으로 포장농로와 연결되어 있음.

기호9: 북측 및 서측으로 각각 2차선 포장도로와 접함.

기호12, 14, 15: 맹지상태임.

기호13: 동측으로 비포장농로와 접함.

기호16: 남측으로 비포장농로와 접함.

기호17: 북측으로 농로와 접함.

기호18, 21: 서측으로 2차선 포장도로와 접함.

기호20: 맹지상태임.

기호22: 서측으로 2차선 포장도로와 접함,

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2, 6, 19: 농림지역, 통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 농업진흥구역<농지법>임.

기호 3, 12 -16: 계획관리지역?,?성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역_돼지·닭·개·오리·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

기호4: 농림지역, 통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?농업진흥구역<농지법>,?역사문화환경보존지역(2009-02-06)<문화재보호법>임.

기호5, 8: 농림지역, 통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

기호7: 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_돼지·닭·개·오리·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?농업진흥구역<농지법>,?하천구역(대교천)<하천법>임.



기호9: 계획관리지역?,?농림지역 ?,?성장관리계획구역 ?,?도로(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?문화재보존영향 검토대상구역(도고시2010-211호에의거영향검토제한없음.단,위험물저장및처리시설·축사신축,과도한 절·성토는영향검토)<강원도문화재보호조례>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?접도구역<도로법>임.

기호17: 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

기호18: 계획관리지역?,?성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?문화재보존영향 검토대상구역(도고시2010-211호에의거영향검토제한없음.단,위험물저장및처리시설·축사신축,과도한 절·성토는영향검토)<강원도문화재보호조례>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?접도구역<도로법>임.

기호20:생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?가축사육제한구역(일부제한구역_젖소(육우)·말·사슴·양(염소,산양 포함)돼지·닭·개·오리·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법>

기호21, 22: 계획관리지역?,?성장관리계획구역 ?,?도로(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?문화재보존영향 검토대상구역(도고시2010-211호에의거영향검토제한없음.단,위험물저장및처리시설·축사신축,과도한 절·성토는영향검토)<강원도문화재보호조례>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?접도구역<도로법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 사진용지 및 지적건물개황도 참조.

공부와의 차이

기호3: 공부상 지목은 답이나 현황 일부 일부 농로, 유지 상태로 목측됨.

기호12: 공부상 지목은 대이나 현황 휴졍지 및 일부 구거 상태로 목측됨.

기호13: 공부상 지목은 전이나 현황 답 및 일부 농로 상태로 목측됨.

기호14: 공부상 지목은 전이나 현황 답 및 일부 임야 상태로 목측됨.

기호15: 공부상 지목은 전이나 일부 일부 구거 상태로 목측됨.

기호16: 공부상 지목은 전이나 현황 답 및 일부 일부 농로, 구거 상태로 목측됨.

기호20: 공부상 지목은 전이나 휴경지 및 임야 상태로 목측됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건 토지는 접경지역에 소재하여 위성지도 등을 통한 정확한 위치파악이 용이하지 아니하며, 일부 토지는 소규모의 가느다란 부정형으로 정확한 경계 등의 파악이 용이하지 아니하여 정확한 위치, 면적, 이용상황 등의 확정을 위하여는 경계측량을 요하니 이해관계인은 경매진행시 유의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호10: 1961년에 사용승인되고 2018년7월에 증축된 일반철골구조 기타지붕 단층건으로
외벽은 블목 및 판넬마감, 내벽은 블록 및 판넬마감임.

기호11: 1995년에 사용승인되고 2018년7월에 증축된 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로
외벽은 판넬마감, 내벽은 벽지 및 판넬마감임.

이용상태

공장, 창고, 사무실 및 주택등으로 이용중임(후첨 건물개황도 참조).

설비내역

기본적인 급배수, 위생 등이 되어 있으며, 기호11은 난방시설도 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적건물 개황도 및 사진용지 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건 기호10건물은 건축물대장상 "가동"으로 기호11건물 건축물대장상 "나동"으로 등재되어 있음.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 의정부지방법원 2024타경76337 (1)

소재지: 강원특별자치도 철원군 철원읍 내포리 141-2

용도: 답 (전에 밭으로도 이용될 수 있으나 현재 농경지 상태)

감정가: 411,715,000원

토지면적: 8,234.30㎡ (약 2,491평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 농지취득자격증명 제출 필요 (미제출 시 보증금은 반환하지 않음)

특수물건정보: 농지취득자격증명, 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 내포리, 대마리, 월하리, 김화읍 도창리 일원에 소재하며, 내포리 부근은 경지정리된 농경지대, 대마리 부근은 산간 농경지대, 월하리 부근은 농경지대를 기반으로 하는 공장·근린시설 지대, 도창리는 산간농경지대임.

2.2. 교통상황

본건 혹은 본건 인근까지 차량 접근 가능하며 내포리, 도창리 등은 민통선 이북 지역으로 대중교통 상황은 열악함.

2.3. 인접 도로상태

* 기호1: 북측으로 농로와 접함.

* 기호2, 6: 남측으로 포장 농로와 접함.

* 기호3: 동측으로 비포장 농로와 접함.

* 기호4: 서측 및 남측으로 포장 농로와 접함.

* 기호5: 동측으로 농로와 접함.

* 기호7: 맹지상태임.

* 기호8: 동측으로 포장 농로와 연결되어 있음.

* 기호9: 북측 및 서측으로 각각 2차선 포장도로와 접함.

* 기호12, 14, 15: 맹지상태임.

* 기호13: 동측으로 비포장 농로와 접함.

* 기호16: 남측으로 비포장 농로와 접함.

* 기호17: 북측으로 농로와 접함.

* 기호18, 21: 서측으로 2차선 포장도로와 접함.

* 기호20: 맹지상태임.

* 기호22: 서측으로 2차선 포장도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 지역별로 다양한 토지이용계획 및 제한이 존재합니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 농림지역: 일부 토지에 해당하며, 농업진흥구역으로 지정되어 있음.

* 계획관리지역, 성장관리계획구역: 일부 토지에 해당하며, 개발 가능성이 있으나 제반 법규를 따라야 함.

* 통제보호구역(민통선이북:10km), 제한보호구역(전방지역:25km): 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 구역으로, 건축 및 토지 이용에 제한이 따름.

* 농업진흥구역: 농지법에 따라 농업 목적으로만 이용이 가능하며, 관련 규제가 있음.

* 가축사육제한구역: 돼지, 닭, 개, 오리, 메추리 등 일부 또는 모든 가축 사육이 제한됨.

* 역사문화환경보존지역, 문화재보존영향 검토대상구역: 문화재 보호법 및 관련 조례에 따라 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

* 하천구역: 하천법에 따라 하천 구역으로 지정된 지역은 이용 및 개발에 제한이 따름.

* 접도구역: 도로법에 따라 도로 인접 지역은 개발 제한이 있음.

* 민통선 이북 지역: 군사적 통제로 인해 민간인 접근 및 개발이 엄격히 제한되었으나, 최근 규제 완화 움직임이 있음.

2.5. 주변 환경

본건 토지는 대부분 농경지로 이루어져 있으며, 민통선 이북 지역이라는 특수성을 지닙니다. 검색 결과, 철원군 전반적으로 군사시설 보호구역이 차지하는 면적이 매우 넓어 개발 및 재산권 행사에 제약이 많다는 점이 확인되었습니다. 그러나 최근 군사규제 완화 움직임이 있어 일부 지역에서는 개발 및 편의시설 확충이 가능해지고 있습니다. 본건 소재지 인근에 직접적으로 생활 폐기물 처리장, 소각장 등과 같은 '혐오시설'이 있다는 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 군사보호구역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 토지 이용을 제한하는 여러 법규가 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2018년 6월 15일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을4, 채권최고액 840,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 경매 절차에 따라 모든 등기된 권리(근저당 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

3.4. 등기부 요약

총 채권액은 1,830,000,000원이며, 최종 근저당권 설정액은 2023년 7월 20일자 철원농업협동조합의 근저당권(을8, 400,000,000원)입니다. 이후 농협은행주식회사의 임의경매 개시 결정(갑15, 1,238,312,959원)으로 본 건 경매가 진행되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 강원도 철원군의 농경지대에 위치하며, 일부 지역은 공장 및 근린시설이 혼재된 지역입니다. 민통선 이북 지역이라는 특성상 일반적인 도시 상권과는 거리가 있으며, 농업 및 지역 관련 산업 위주로 경제 활동이 이루어질 것으로 예상됩니다.

4.2. 개발 잠재력

최근 강원도 접경 지역의 군사 규제가 완화되고 민통선 북상이 추진되는 등 개발 여건 개선에 대한 기대감이 있습니다. 이는 향후 지역 발전 및 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량 접근은 가능하나, 민통선 이북 지역이라는 특성상 대중교통망은 매우 열악합니다.

5.2. 편의시설

제공된 정보만으로는 상세한 편의시설 현황을 파악하기 어렵습니다. 지역이 주로 농경지대로 이루어져 있어, 기본적인 편의시설 접근성은 다소 제한적일 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 환경

군사보호구역, 농업진흥구역 등으로 지정된 지역이 많아 개발 및 이용에 제약이 따릅니다. 인근 지역의 군사 규제 완화 움직임은 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 미제출 시 매수 보증금 반환이 불가하므로, 반드시 사전에 발급받아 제출해야 합니다.

* 군사 규제: 민통선 이북 지역 및 군사기지·군사시설 보호구역에 속해 있어 건축 및 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 다양한 규제로 인해 토지 활용 방안이 제한될 수 있습니다.

* 맹지 및 도로 접합 상태: 일부 토지는 맹지이거나 도로와의 접합 상태가 불량하여 활용에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 경계 측량 필요: 지적도와 현황의 차이가 있거나 토지의 형태가 복잡하여 정확한 면적, 경계, 이용상황 파악을 위해 경계 측량이 요구될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황이 명확하지 않아 인수 또는 명도 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 개발 제한: 접경 지역이라는 특수성으로 인해 향후 개발 계획이나 정부 정책 변화에 민감할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 철원군 내포리에 위치한 토지입니다. 감정가 411,715,000원에 8,234.30㎡(약 2,491평)의 농경지(답)가 매각 대상입니다. 물건의 가장 큰 특징은 민통선 이북 지역에 위치하며, 군사시설 보호구역, 농업진흥구역 등 복합적인 토지 이용 규제가 적용된다는 점입니다. 권리 관계는 깔끔하여 인수할 권리는 없으나, 농지취득자격증명 발급 및 제출이 필수이며, 이를 이행하지 못할 경우 보증금 몰수라는 중대한 리스크가 있습니다. 차량 접근성은 있으나 대중교통은 열악하며, 일부 맹지 존재 및 경계 확인을 위한 측량 필요성이 제기됩니다. 다만, 최근 군사 규제 완화 및 민통선 북상 등 긍정적인 변화의 움직임도 감지되고 있어, 장기적인 관점에서 지역 발전 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 민통선 이북 지역의 개발 잠재력: 향후 남북 관계 개선이나 군사 규제 완화 추이에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 농업 관련 투자: 농업진흥구역 지정을 활용한 농업 관련 사업 또는 귀농·귀촌 목적의 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 경매 특성 활용: 시세 대비 합리적인 가격으로 토지 확보가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 유사 토지의 실거래가, 향후 지역 개발 계획, 군사 규제 완화 정도 및 예상 효과, 그리고 잠재적 리스크 요인들에 대한 보다 상세하고 심층적인 조사가 필요합니다. 또한, 낙찰 시 취득해야 하는 농지취득자격증명 발급 가능성 및 절차, 관련 비용 등을 구체적으로 검토해야 합니다. 이러한 추가적인 분석 없이는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.