나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경76337 [4] 강원특별자치도 철원군 철원읍 내포리 759-17 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진감정 · 평가일 2024.05.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 내포리, 대마리, 월하리, 김화읍 도창리 일원에 소재하며, 내포리 부근은 경지정리된 농경지대, 대마리 부근은 산간 농경지대, 월하리 부근은 농경지대를 기반으로 하는 공장·근린시설 지대, 도창리는 산간농경지대임.

교통상황

본건 혹은 본건 인근까지 차량 접근가능하며 내포리, 도창리 등은 민통선 이북지대로서 대중교통상황은 열악함.

형태 및 이용상태

기호1, 2, 4-8, 19: 평탄한 사다리, 세장형, 부정형의 토지로 답 상태임,

기호3: 대체로 평탄한 부정형의 토지로 답 및 일부 농로, 유지 상태로 목측됨.

기호9, 22: 평탄한 부정형의 토지로 공장부지로 이용중임.

기호12: 완경사 부정형의 토지로 휴졍지 및 일부 구거 상태로 목측됨.

기호13: 일부 완경사 부정형의 토지로 답 및 일부 농로 상태로 목측됨.

기호14: 완경사 부정형의 토지로 답 및 일부 임야 상태로 목측됨.

기호15: 완경사 부정형의 토지로 휴경지 및 일부 구거 상태로 목측됨.

기호16: 대체로 평탄한 부정형으로 답 및 일부 농로, 구거 상태로 목측됨.

기호17: 평탄한 부정형의 토지로 답 상태임.

기호18, 21: 평탄한 부정형의 토지로 주거나지 상태임
.
기호20: 완경사 부정형으로 휴경지 및 임야 상태임.

인접 도로상태

기호1: 북측으로 농로와 접함.
기호2, 6: 남측으로 포장 농로와 접함.

기호3: 동측으로 비포장농로와 접함.

기호4: 서측 및 남측으로 포장농로와 접함.

기호5: 동측으로 농로와 접함.

기호7: 맹지상태임.

기호8: 동측으로 포장농로와 연결되어 있음.

기호9: 북측 및 서측으로 각각 2차선 포장도로와 접함.

기호12, 14, 15: 맹지상태임.

기호13: 동측으로 비포장농로와 접함.

기호16: 남측으로 비포장농로와 접함.

기호17: 북측으로 농로와 접함.

기호18, 21: 서측으로 2차선 포장도로와 접함.

기호20: 맹지상태임.

기호22: 서측으로 2차선 포장도로와 접함,

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2, 6, 19: 농림지역, 통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 농업진흥구역<농지법>임.

기호 3, 12 -16: 계획관리지역?,?성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역_돼지·닭·개·오리·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

기호4: 농림지역, 통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?농업진흥구역<농지법>,?역사문화환경보존지역(2009-02-06)<문화재보호법>임.

기호5, 8: 농림지역, 통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

기호7: 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_돼지·닭·개·오리·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?농업진흥구역<농지법>,?하천구역(대교천)<하천법>임.



기호9: 계획관리지역?,?농림지역 ?,?성장관리계획구역 ?,?도로(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?문화재보존영향 검토대상구역(도고시2010-211호에의거영향검토제한없음.단,위험물저장및처리시설·축사신축,과도한 절·성토는영향검토)<강원도문화재보호조례>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?접도구역<도로법>임.

기호17: 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

기호18: 계획관리지역?,?성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?문화재보존영향 검토대상구역(도고시2010-211호에의거영향검토제한없음.단,위험물저장및처리시설·축사신축,과도한 절·성토는영향검토)<강원도문화재보호조례>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?접도구역<도로법>임.

기호20:생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?가축사육제한구역(일부제한구역_젖소(육우)·말·사슴·양(염소,산양 포함)돼지·닭·개·오리·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법>

기호21, 22: 계획관리지역?,?성장관리계획구역 ?,?도로(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?문화재보존영향 검토대상구역(도고시2010-211호에의거영향검토제한없음.단,위험물저장및처리시설·축사신축,과도한 절·성토는영향검토)<강원도문화재보호조례>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?접도구역<도로법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 사진용지 및 지적건물개황도 참조.

공부와의 차이

기호3: 공부상 지목은 답이나 현황 일부 일부 농로, 유지 상태로 목측됨.

기호12: 공부상 지목은 대이나 현황 휴졍지 및 일부 구거 상태로 목측됨.

기호13: 공부상 지목은 전이나 현황 답 및 일부 농로 상태로 목측됨.

기호14: 공부상 지목은 전이나 현황 답 및 일부 임야 상태로 목측됨.

기호15: 공부상 지목은 전이나 일부 일부 구거 상태로 목측됨.

기호16: 공부상 지목은 전이나 현황 답 및 일부 일부 농로, 구거 상태로 목측됨.

기호20: 공부상 지목은 전이나 휴경지 및 임야 상태로 목측됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건 토지는 접경지역에 소재하여 위성지도 등을 통한 정확한 위치파악이 용이하지 아니하며, 일부 토지는 소규모의 가느다란 부정형으로 정확한 경계 등의 파악이 용이하지 아니하여 정확한 위치, 면적, 이용상황 등의 확정을 위하여는 경계측량을 요하니 이해관계인은 경매진행시 유의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호10: 1961년에 사용승인되고 2018년7월에 증축된 일반철골구조 기타지붕 단층건으로
외벽은 블목 및 판넬마감, 내벽은 블록 및 판넬마감임.

기호11: 1995년에 사용승인되고 2018년7월에 증축된 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로
외벽은 판넬마감, 내벽은 벽지 및 판넬마감임.

이용상태

공장, 창고, 사무실 및 주택등으로 이용중임(후첨 건물개황도 참조).

설비내역

기본적인 급배수, 위생 등이 되어 있으며, 기호11은 난방시설도 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적건물 개황도 및 사진용지 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건 기호10건물은 건축물대장상 "가동"으로 기호11건물 건축물대장상 "나동"으로 등재되어 있음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금은 반환하지 않음), 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2024타경76337 (4)

소재지: 강원특별자치도 철원군 철원읍 내포리 759-17

용도: 답

감정가: 215,837,200 원

토지면적: 6108.60㎡ (약 1847.76평)

토지 지분 면적: 4072.60362㎡ (약 1231.77평)

건물 면적: 0.00㎡

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 매각 대상 및 특이사항

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

특이사항: 농지 취득 자격 증명 필요, 공유자 우선 매수 신고, 지분 매각, 공동 담보, 유동화 물건

1.3. 주의 사항

농지 취득 자격 증명 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

공유자 우선 매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

1.4. 감정평가 요약

본건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 일원에 소재하며, 민통선 이북 지역에 위치하여 대중교통 상황이 열악합니다.

토지 현황은 대부분 답(논) 상태이며, 일부는 농로, 유지, 공장 부지, 휴경지, 구거, 임야, 주거나지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 일부는 농로와 접하나, 일부는 맹지 상태인 필지가 있습니다.

토지 이용 계획상 농림지역, 계획관리지역, 통제보호구역, 제한보호구역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다.

건물은 일반철골구조 및 경량철골구조 단층 건물로 공장, 창고, 사무실, 주택 등으로 이용 중이며, 1961년 및 1995년에 사용승인되었습니다.

본건 토지는 접경 지역에 소재하여 정확한 위치 파악 및 경계 확정을 위해 경계 측량이 필요할 수 있습니다.

공부상 지목과 현황이 일부 상이한 필지가 있습니다 (예: 답이나 현황 농로, 대이나 현황 휴경지 등).

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 내포리 일원에 위치합니다.

주변 지역은 경지정리된 농경지대, 산간 농경지대, 농경지대를 기반으로 하는 공장 및 근린시설 지대 등으로 구성되어 있습니다.

민통선 이북 지역에 위치하여 지정학적으로 특수한 환경에 속합니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하나, 민통선 이북 지역의 특성상 대중교통 이용은 매우 열악한 편입니다.

토지별로 인접 도로 상황이 다르며, 일부 필지는 맹지 상태로 접근성에 제약이 있을 수 있습니다.

일부 필지는 2차선 포장도로와 접하고 있으나, 전반적인 교통망은 발달하지 않은 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

다수의 토지 이용 계획 및 제한 사항이 적용됩니다.

주요 제한 사항은 다음과 같습니다.

* 농림지역

* 통제보호구역 (민통선 이북 10km)

* 제한보호구역 (전방지역 25km)

* 농업진흥구역

* 성장관리계획구역

* 가축사육제한구역 (일부 제한 구역, 제한 종류 상이)

* 역사문화환경보존지역

* 하천구역

* 접도구역

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

명시된 임차인은 없으며, 임대 관계는 미상입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당권 (2018년 6월 15일 접수, 을2)

본 경매로 인해 다음과 같은 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 농협은행주식회사 근저당권 (을2)

* 철원농업협동조합 근저당권 (을4, 을5, 을6)

* 농협은행주식회사 임의경매 (갑15)

등기부 상 갑구에는 소유권 이전 및 지분 이전, 가처분 등의 내용이 있으나, 대부분 말소된 것으로 확인됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 개요에 언급되어 있으나, 제공된 등기부 요약 내용에서는 지상권 등기 내역을 확인할 수 없습니다. 이 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 농업 지역에 주로 위치해 있으며, 일부 지역에 공장 및 근린시설이 산재해 있습니다.

주변의 상업 활동은 활발하지 않으며, 농업 관련 종사자 및 인근 거주자를 중심으로 한 제한적인 생활권으로 판단됩니다.

구체적인 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 본 물건지 인근에 부족할 것으로 예상됩니다.

4.2. 산업 특성

주된 산업은 농업으로 보입니다. 일부 지역에 공장 등이 있어 경공업 또는 제조업 관련 시설이 일부 존재할 수 있습니다.

군사보호구역 등 특수 지역으로 지정된 곳이 많아 개발 행위에 제약이 따릅니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

본 물건은 민통선 이북 지역에 위치하며, 전반적으로 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 낮은 지역입니다.

가까운 거리에 마트, 병원, 학교 등 기본적인 편의 시설을 이용하기 어려울 수 있으며, 차량을 이용한 이동이 필수적입니다.

5.2. 주변 환경 정보

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료만으로는 확인되지 않았습니다. 다만, 군사보호구역으로 지정된 지역이 다수 포함되어 있어, 관련 군사 활동으로 인한 소음이나 통제 구역으로 인한 접근 제한 등이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

농지 취득 자격 증명 제출이 필수이며, 미제출 시 낙찰받은 보증금이 반환되지 않는 치명적인 리스크가 있습니다.

반드시 사전에 자격 증명을 발급받을 수 있는지 확인해야 합니다.

6.2. 지분 매각 및 공유자 우선 매수

본 물건은 전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 및 협의가 필요합니다.

공유자는 우선 매수 신고를 할 수 있는 권리가 있으며, 이는 입찰 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 군사보호구역 및 개발 제한

다수의 필지가 통제보호구역, 제한보호구역 등 군사 관련 보호 구역으로 지정되어 있어, 건축, 증축, 개발 등에 상당한 제약이 따릅니다.

이는 향후 토지 활용 가치를 크게 낮출 수 있는 요인입니다.

6.4. 맹지 및 접근성

일부 필지가 맹지 상태이거나 농로에만 접해 있어, 차량 접근 및 토지 이용에 불편함이 있을 수 있습니다.

경계 측량 및 지적 현황 확인이 필요한 경우도 있습니다.

6.5. 법적 제한 다수

농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 여러 법적 규제가 중첩되어 있어, 합법적인 토지 활용 방안이 제한적입니다.

6.6. 미소멸 권리 가능성

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부상 확인되지 않아 이에 대한 불확실성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 철원군 내 민통선 이북 지역에 위치한 농지 지분 매각 건입니다.

가장 큰 특징은 농지 취득 자격 증명 제출이 필수이며, 이를 충족하지 못할 경우 보증금 몰수라는 중대한 위험이 따른다는 점입니다.

또한, 군사보호구역 등 다수의 법적 제한으로 인해 개발 및 활용에 상당한 제약이 예상됩니다.

지분 매각이라는 특성상, 다른 공유자들과의 관계 설정 또한 중요한 고려사항입니다.

이러한 제약 사항들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 일반적인 투자 대상으로서의 매력이 상대적으로 낮다고 판단됩니다.

다만, 농지 취득 자격 증명이 있고, 인근 토지와의 합병을 통한 농업적 활용 또는 향후 규제 완화 등을 염두에 둔다면 제한적인 투자는 가능할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인근 지역의 장래 토지 이용 계획 변화에 따른 가치 상승 잠재력 (매우 제한적)

* 농업 생산을 위한 농지로서의 활용 가능성 (자격 증명 필수)

* 부동산 경매 시장에서의 상대적으로 낮은 경쟁률 예상

9. 예상 입찰가

본 건은 다수의 제약 조건(농지 취득 자격 증명, 지분 매각, 군사보호구역, 맹지 등)을 가지고 있으며, 감정가는 215,837,200원입니다.

이러한 위험 요인들을 감안할 때, 입찰 희망자는 감정가의 60% ~ 80% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

이는 매우 보수적인 접근이며, 실제 입찰가는 참여자의 위험 감수 능력, 자격 증명 확보 여부, 향후 개발 가능성 등에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 정밀한 현장 조사와 법률 검토를 선행해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 129,500,000 원 ~ 172,700,000 원 (감정가의 60% ~ 80%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.