나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경76337 [2] 강원특별자치도 철원군 철원읍 내포리 119-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진감정 · 평가일 2024.05.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 내포리, 대마리, 월하리, 김화읍 도창리 일원에 소재하며, 내포리 부근은 경지정리된 농경지대, 대마리 부근은 산간 농경지대, 월하리 부근은 농경지대를 기반으로 하는 공장·근린시설 지대, 도창리는 산간농경지대임.

교통상황

본건 혹은 본건 인근까지 차량 접근가능하며 내포리, 도창리 등은 민통선 이북지대로서 대중교통상황은 열악함.

형태 및 이용상태

기호1, 2, 4-8, 19: 평탄한 사다리, 세장형, 부정형의 토지로 답 상태임,

기호3: 대체로 평탄한 부정형의 토지로 답 및 일부 농로, 유지 상태로 목측됨.

기호9, 22: 평탄한 부정형의 토지로 공장부지로 이용중임.

기호12: 완경사 부정형의 토지로 휴졍지 및 일부 구거 상태로 목측됨.

기호13: 일부 완경사 부정형의 토지로 답 및 일부 농로 상태로 목측됨.

기호14: 완경사 부정형의 토지로 답 및 일부 임야 상태로 목측됨.

기호15: 완경사 부정형의 토지로 휴경지 및 일부 구거 상태로 목측됨.

기호16: 대체로 평탄한 부정형으로 답 및 일부 농로, 구거 상태로 목측됨.

기호17: 평탄한 부정형의 토지로 답 상태임.

기호18, 21: 평탄한 부정형의 토지로 주거나지 상태임
.
기호20: 완경사 부정형으로 휴경지 및 임야 상태임.

인접 도로상태

기호1: 북측으로 농로와 접함.
기호2, 6: 남측으로 포장 농로와 접함.

기호3: 동측으로 비포장농로와 접함.

기호4: 서측 및 남측으로 포장농로와 접함.

기호5: 동측으로 농로와 접함.

기호7: 맹지상태임.

기호8: 동측으로 포장농로와 연결되어 있음.

기호9: 북측 및 서측으로 각각 2차선 포장도로와 접함.

기호12, 14, 15: 맹지상태임.

기호13: 동측으로 비포장농로와 접함.

기호16: 남측으로 비포장농로와 접함.

기호17: 북측으로 농로와 접함.

기호18, 21: 서측으로 2차선 포장도로와 접함.

기호20: 맹지상태임.

기호22: 서측으로 2차선 포장도로와 접함,

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2, 6, 19: 농림지역, 통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 농업진흥구역<농지법>임.

기호 3, 12 -16: 계획관리지역?,?성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역_돼지·닭·개·오리·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

기호4: 농림지역, 통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?농업진흥구역<농지법>,?역사문화환경보존지역(2009-02-06)<문화재보호법>임.

기호5, 8: 농림지역, 통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

기호7: 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_돼지·닭·개·오리·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?농업진흥구역<농지법>,?하천구역(대교천)<하천법>임.



기호9: 계획관리지역?,?농림지역 ?,?성장관리계획구역 ?,?도로(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?문화재보존영향 검토대상구역(도고시2010-211호에의거영향검토제한없음.단,위험물저장및처리시설·축사신축,과도한 절·성토는영향검토)<강원도문화재보호조례>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?접도구역<도로법>임.

기호17: 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

기호18: 계획관리지역?,?성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?문화재보존영향 검토대상구역(도고시2010-211호에의거영향검토제한없음.단,위험물저장및처리시설·축사신축,과도한 절·성토는영향검토)<강원도문화재보호조례>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?접도구역<도로법>임.

기호20:생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?가축사육제한구역(일부제한구역_젖소(육우)·말·사슴·양(염소,산양 포함)돼지·닭·개·오리·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?통제보호구역(민통선이북:10km)<군사기지 및 군사시설 보호법>

기호21, 22: 계획관리지역?,?성장관리계획구역 ?,?도로(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?문화재보존영향 검토대상구역(도고시2010-211호에의거영향검토제한없음.단,위험물저장및처리시설·축사신축,과도한 절·성토는영향검토)<강원도문화재보호조례>,?제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?접도구역<도로법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 사진용지 및 지적건물개황도 참조.

공부와의 차이

기호3: 공부상 지목은 답이나 현황 일부 일부 농로, 유지 상태로 목측됨.

기호12: 공부상 지목은 대이나 현황 휴졍지 및 일부 구거 상태로 목측됨.

기호13: 공부상 지목은 전이나 현황 답 및 일부 농로 상태로 목측됨.

기호14: 공부상 지목은 전이나 현황 답 및 일부 임야 상태로 목측됨.

기호15: 공부상 지목은 전이나 일부 일부 구거 상태로 목측됨.

기호16: 공부상 지목은 전이나 현황 답 및 일부 일부 농로, 구거 상태로 목측됨.

기호20: 공부상 지목은 전이나 휴경지 및 임야 상태로 목측됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건 토지는 접경지역에 소재하여 위성지도 등을 통한 정확한 위치파악이 용이하지 아니하며, 일부 토지는 소규모의 가느다란 부정형으로 정확한 경계 등의 파악이 용이하지 아니하여 정확한 위치, 면적, 이용상황 등의 확정을 위하여는 경계측량을 요하니 이해관계인은 경매진행시 유의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호10: 1961년에 사용승인되고 2018년7월에 증축된 일반철골구조 기타지붕 단층건으로
외벽은 블목 및 판넬마감, 내벽은 블록 및 판넬마감임.

기호11: 1995년에 사용승인되고 2018년7월에 증축된 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로
외벽은 판넬마감, 내벽은 벽지 및 판넬마감임.

이용상태

공장, 창고, 사무실 및 주택등으로 이용중임(후첨 건물개황도 참조).

설비내역

기본적인 급배수, 위생 등이 되어 있으며, 기호11은 난방시설도 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적건물 개황도 및 사진용지 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건 기호10건물은 건축물대장상 "가동"으로 기호11건물 건축물대장상 "나동"으로 등재되어 있음.

물건 비고

1. 일괄매각. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금은 반환하지 않음).
2. 물건8 지상 소재 비닐하우스는 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원에서 진행하는 2024타경76337 (2) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 강원특별자치도 철원군 철원읍 내포리 119-1이며, 토지의 용도는 '답(논)'입니다.

감정평가액은 839,360,500원이며, 매각 대상은 토지 일부 지분 매각입니다.

토지 면적은 총 19,894.00㎡ (약 6,025평)이며, 이 중 본건의 지분은 16,958.6269㎡ (약 5,130평)입니다.

건물 면적은 0.00㎡로, 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 내포리에 위치하고 있으며, 해당 지역은 경지정리된 농경지대가 주를 이루고 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 내포리 등은 민통선(민간인통제선) 이북 지역으로 분류되어 대중교통 상황은 열악한 편입니다.

토지 이용 계획상 본건 토지 일부(기호 1, 2, 6, 19)는 농림지역, 통제보호구역(민통선 이북: 10km), 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 일부 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역: 25km) 등으로 지정되어 있어 군사시설 보호 및 환경 규제가 적용될 수 있습니다.

군사 시설 보호 구역으로 지정된 지역은 토지 거래 및 개발에 제약이 있을 수 있으나, 최근 정부에서 민간인통제선 북상 및 제한 보호 구역 해제를 추진하고 있어 향후 개발 가능성에 대한 기대감도 있습니다.

도로 상태는 일부 토지는 농로와 접하나, 일부 토지(기호 7, 12, 14, 15, 20)는 맹지 상태로 인접 도로와의 연결이 불확실한 경우가 있어 정확한 확인이 필요합니다.

주변 환경으로는 농경지대가 넓게 분포하며, 일부 지역은 공장 및 근린시설이 혼재하는 지역도 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다. 다만, '지상권개요:' 부분이 비어 있어 추가 확인이 필요합니다.

등기부등본 상 여러 차례의 소유권 이전 및 지분 이전이 있었습니다.

근저당권은 농협은행 주식회사 및 철원농업협동조합의 근저당권이 다수 설정되었으며, 모두 말소 예정입니다.

채권자(농협은행 주식회사)에 의한 임의경매로 진행되었습니다.

주요 권리사항으로는 '유동화물건'으로 표기되어 있으며, 이는 금융기관의 채권을 기초로 발행된 자산유동화증권(ABS)과 관련된 물건일 수 있습니다.

임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

해당 지역은 주로 농업을 기반으로 하는 농경지대로, 인근에 공장 및 근린시설이 분포하는 지역도 있습니다.

철원읍 내포리는 민통선 이북 지역에 위치하여 직접적인 상권 형성은 제한적일 수 있으나, 군사 지역 및 농업 활동과 관련된 수요는 존재할 것으로 보입니다.

주요 상업 시설은 차량 접근이 가능한 철원읍 소재지로 예상되며, 대규모 상권 개발보다는 지역적 특성에 맞는 소규모 상업 시설 위주로 형성될 가능성이 높습니다.

향후 정부의 민통선 규제 완화 및 지역 개발 정책에 따라 상권 변화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교통은 차량 접근은 가능하나, 민통선 이북 지역의 특성상 대중교통 이용은 매우 제한적입니다. 철원군 내 주요 교통망으로는 43번 국도 등이 있으나, 대상 물건지까지의 접근성은 도로 상태에 따라 상이할 수 있습니다.

편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 농경지대가 주를 이루는 지역의 특성상 철원읍 소재지로 이동해야 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

주변에 고석정, 한탄강, 백마고지 전적지 등 관광 자원이 있으며, 숙박 시설로는 펜션, 모텔 등이 운영되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 제출 의무: 본 물건은 농지이므로, 낙찰 후 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않으므로 유의해야 합니다.

2. 민통선 이북 지역의 특수성: 민통선 이북 지역은 군사 작전상 제한 보호 구역 등 군사적 규제가 존재하며, 이로 인한 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 지분 매각: 토지 일부 지분 매각으로, 토지 전체에 대한 권리 행사에 제약이 따를 수 있으며, 공유자 우선매수 신고 가능성이 있습니다.

4. 맹지 및 도로 접합 불확실성: 일부 토지는 맹지 상태이거나 인접 도로와의 연결이 불확실하여, 정확한 경계 확인 및 사용에 어려움이 있을 수 있습니다. 경계 측량이 필요할 수 있습니다.

5. 공부와의 차이: 일부 필지는 공부상 지목과 현황이 상이하여, 실제 이용에 혼란이 있을 수 있습니다.

6. 비닐하우스 제외: 물건 8 지상 비닐하우스는 매각에서 제외되므로, 이를 감안하여 평가되었음을 인지해야 합니다.

7. 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건보다 절차가 복잡하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원도 철원군 내포리의 농지 일부 지분 경매입니다. 민통선 이북 지역에 위치하며 농업진흥구역, 통제보호구역, 제한보호구역 등 다양한 토지 이용 규제가 적용됩니다. 차량 접근은 가능하나 대중교통은 불편하며, 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 지분 매각, 맹지 및 도로 접합 불확실성, 공부와의 차이 등 고려해야 할 사항이 많습니다. 반면, 정부의 군사 규제 완화 움직임과 민간인 통제선 북상 추진 등으로 인해 향후 지역 개발 가능성을 기대해 볼 수 있는 측면도 있습니다. 다만, 이러한 잠재적 가치 상승보다는 현재의 규제와 현황을 면밀히 파악하고 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

1. 민통선 규제 완화 및 지역 개발 가능성: 정부의 군사 지역 규제 완화 정책 추진으로 인해 향후 토지 이용 제한이 완화되거나 개발 가능성이 높아질 수 있습니다.

2. 농업 관련 잠재적 가치: 농업진흥구역으로 지정된 만큼, 농업 관련 투자나 활동에 있어서 잠재적인 가치를 가질 수 있습니다.

3. 낮은 감정가 대비 넓은 면적: 감정가 대비 토지 면적이 넓어, 향후 개발이 이루어지거나 공유자와의 협의를 통해 활용 방안을 모색할 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 839,360,500원이며, 토지 일부 지분 매각이라는 점, 농지취득자격증명 발급 필수, 민통선 이북 지역의 특수성 및 개발 제한, 맹지 및 도로 접합 불확실성 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

현재로서는 정확한 시장 가격이나 시세 정보를 파악하기 어려운 지역 특성상, 보수적인 접근이 필요합니다.

유찰 가능성 및 경쟁률을 예측하기 어렵지만, 위에 언급된 여러 제한 사항들을 감안할 때, 감정가 대비 약 60~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 토지 현황 파악, 인근 유사 물건 시세 조사, 공유자 우선 매수 신고 가능성 확인 등이 선행되어야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 503,596,300원 ~ 671,488,400원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

(위 예상 입찰가는 인근 시세, 유찰 횟수, 경쟁률 등 추가적인 변수를 고려하여 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.