나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경91404 [1] 경기도 동두천시 동두천동 2-59 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동신감정 · 평가일 2025.01.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 동두천동 소재 "동양대학교 동두천캠퍼스" 동측 근거리에 위치하며,
주위는 전원주택 및 주거나지, 농가주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 남동측 근거리에 버스정류장이 소재하나, 운행간격 등으로 보아 제반 대중교통 여건은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1)-(7),(9-(12)
남서측 하향 완경사 지대에 계단식으로 평탄하게 부지 조성공사중 공사가 중단된
부정형의 토지로, 현황 "도로"로 이용중임.

기호(8),(13)
남서측 하향 완경사 지대에 계단식으로 평탄하게 부지 조성공사중 공사가 중단된
부정형의 토지로, 현황 "잡종지 및 임야(허가득)"로 이용중임.

기호(14),(15)
남서측 하향 완경사 지대에 계단식으로 평탄하게 부지 조성공사중 공사가 중단된
부정형의 토지로, 현황 "잡종지(허가득)"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 본건 기호(1)-(7), (9)-(12)를 포함한 노폭 약6미터 내외의 포장도로 및
비포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2),(9),(10),(14)
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(300m 이내 - 일부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른
도로(도로일부포함).

기호(3)-(8), (11)-(13), (15)
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(300m 이내 - 일부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

본건 기호(14), (15) 지상에는 제시외 구축물(건축물 바닥공사)이 소재함.
(후첨 "사진용지" 참조)

공부와의 차이

본건의 공부상 지목은 기호(1), (3)-(6), (8), (9), (11), (14)는 "전",
기호(2), (7), (10), (12), (13), (15)는 "임야"이나, 현황은 기호(1)-(7), (9)-(12)은
"도로(진출입로 부지조성 공사 중)"로, 기호(8), (13), (14), (15)는 허가를 득하여 공사가
중단된 주거나지와 유사한 잡종지 및 임야 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2024타경91404 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 포천제일신용협동조합

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 동두천시 동두천동 2-59

용도: 임야 (토지 일부 지분 매각)

감정가: 468,848,000원

토지면적: 5,024.00㎡ (약 1,520평)

토지 지분 면적: 2,543.6016㎡ (약 770평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

특이사항: 지분매각, 공동담보

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 동두천시 동두천동에 위치하며, "동양대학교 동두천캠퍼스" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위는 전원주택, 주거나지, 농가주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본 건까지 접근이 가능합니다.

남동측 근거리에 버스정류장이 소재하나, 운행 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용 여건은 다소 불편할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 말소예상 권리

말소기준권리는 2023년 1월 16일 접수된 포천제일신용협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 경매 절차 진행 시 대부분의 등기된 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑1: 2022-06-16 공유자전원지분전부이전 (주식회사벨라힐)

* 갑2: 2023-01-16 소유권이전 (김정수)

* 을3: 2023-01-16 근저당권 (포천제일신용협동조합, 216,000,000원, 말소기준권리)

* 갑3: 2024-03-21 소유권이전 (김정운, 대물변제)

* 을6: 2024-10-16 근저당권공동담보목록 (최현아, 50,000,000원, 말소)

* 갑4: 2024-12-26 임의경매개시결정 (포천제일신용협동조합, 92,572,425원)

3.3. 등기부채권 총액

총 266,000,000원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 등기부 요약 상 지상권 등기는 확인되지 않습니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 동두천시 동두천동 2-59 일대는 전원주택, 농가주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

인근에 동양대학교 동두천캠퍼스가 있어 대학가로서의 잠재력은 있습니다.

4.2. 상업 시설 및 개발 현황

주변 지역은 대규모 상업 시설보다는 근린 생활 시설 위주로 형성될 가능성이 높습니다.

대학생 및 교직원을 대상으로 하는 소규모 상업 시설 수요는 있을 수 있으나, 현재로서는 이를 뒷받침할 만한 지역 내 유동인구나 활발한 상권은 발달하지 않은 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본 건 인근에 동양대학교 동두천캠퍼스가 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

5.2. 편의시설 및 의료시설

대규모 편의시설 및 종합병원 등 주요 의료시설은 동두천 시내 방면으로 이동하여 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

5.3. 자연 환경

자연림이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있는 잠재력이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각으로 인한 제약

본 건은 토지의 일부 지분만 매각되므로, 향후 토지 활용 및 처분에 있어 공유자들과의 협의 및 토지 분할 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 소유권 행사 및 개발에 있어 상당한 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 현황과 공부상 지목의 차이 및 공사 중단

* 본 건의 공부상 지목은 '전' 또는 '임야'이나, 현황은 일부가 '도로(진출입로 부지 조성 공사 중)'로 이용되고 있으며, 다른 일부는 허가를 득한 '잡종지 및 임야(공사 중단)' 상태입니다.

* 특히 기호(14), (15) 지상에는 건축물 바닥 공사가 진행된 제시외 구축물이 소재하고 있습니다.

* 부지 조성 공사가 중단된 상태이며, 토지가 부정형으로 조성된 점은 향후 건축이나 토지 이용 계획 수립 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 제시외 구축물

기호(14), (15) 지상에 소재한 건축물 바닥 공사 형태의 제시외 구축물은 철거 또는 원상복구 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 대중교통 접근성

주위 환경이 전원지대 및 농경지와 혼재되어 있어, 제반 대중교통 여건이 다소 불편할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

6.5. 토지 이용 계획 및 제한

본 건은 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 성장관리권역 등에 해당하여 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 동두천시 동두천동 소재 토지의 일부 지분 매각 물건으로, 동양대학교 동두천캠퍼스와 인접한 입지에 있습니다. 주위는 전원주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 환경입니다.

권리 분석상 포천제일신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리가 되어 대부분의 등기 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

그러나 본 건은 토지 일부 지분 매각이라는 점, 공부상 지목과 현황의 차이(도로, 잡종지, 임야 등), 그리고 부지 조성 공사가 중단된 상태이며 제시외 건축물 바닥 공사까지 존재하는 점 등 개발 및 활용에 있어 복합적인 제약과 리스크를 안고 있습니다. 또한, 대중교통 접근성이 다소 불편할 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

따라서 본 건에 대한 낙찰 후에는 공유자들과의 원만한 협의, 향후 명확한 개발 계획 수립, 관련 법규 및 토지 이용 계획에 대한 철저한 검토가 필수적으로 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대학교 인접 입지: 동양대학교 동두천캠퍼스 인근에 위치하여 대학가 관련 개발 또는 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 자연 환경: 주변 자연림과의 인접성은 쾌적한 환경을 기반으로 한 전원주택 단지 개발 등의 가능성을 열어줍니다.

* 개발 잠재력: 현재 공사 중단 상태이나, 향후 계획적인 개발이 이루어질 경우 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 468,848,000원입니다.

입찰 희망가는 본 물건의 현재 상태(지분 매각, 공사 중단, 현황과 공부상 지목 차이, 제시외 구축물 등)와 잠재적 리스크 요인, 그리고 향후 개발 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 지분 매각으로 인한 공유자와의 관계, 추가적인 공사 비용 또는 원상복구 비용, 그리고 토지 이용 계획에 따른 제한 사항 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 할 것입니다.

본 건은 인수할 보증금 있는 임차인이 없으므로, 입찰가 산정 시 해당 부분은 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.