나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72730 [2] 경기도 양주시 광적면 가납리 428 양주테크노시티지식산업센터 3층 301호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 ""가납초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공장, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량진출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지하1층/지상6층 내 제1층 제133호 외 1개호로서,

외벽 : 복합패널 등 마감,
내벽 : 인테리어 등 마감,
창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

공장으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로, 공업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약20미터, 북서측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하며, 주차장시설이 구비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역((3구역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전구역(4구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재 및 개요

본 물건은 경기도 양주시 광적면 가납리 428번지, 양주테크노시티지식산업센터 내 3층 301호에 위치한 부동산 경매 물건입니다. 사건번호는 의정부지방법원 2025타경72730 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 본 물건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

1.2. 물건 내역

감정평가액은 1,680,000,000원입니다.

토지 면적은 273.59㎡ (약 82.76평)이며, 건물 면적은 692.44㎡ (약 209.46평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본건은 지식산업센터로, 건축물대장상 주요 용도는 공장이며, 제1, 2종 근린생활시설 및 업무시설로도 이용 가능합니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 1층, 지상 6층 건물 중 3층 301호에 해당하며, 해당 건물에는 총 258개의 호실이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 지역 환경 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "가납초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 공장, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접 대지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 현재 공업용 건부지로 이용 중에 있습니다. 본건은 남서측으로 노폭 약 20미터, 북서측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 주차장 시설이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 규제사항

본건 토지는 준공업지역에 속해 있습니다. 또한, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)의 도로에 접하고 있습니다.

다수의 제한사항이 존재하며, 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

* 비행안전구역((3구역), (4구역))

* 배출시설설치제한지역(민원해결과 문의 필요)

* 성장관리권역

2.5. 주변시설 (혐오시설 포함)

본건 주변으로는 가납초등학교가 위치하고 있으며, 근린생활시설, 공장, 주택, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 주변 지역에 대한 탐문 및 검색 결과, 본 물건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공업 지역의 특성상 관련 시설들이 분포할 수 있으며, 상기 2.4. 토지이용계획 및 규제사항에 명시된 지역적 제한들은 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

말소기준권리는 2012년 3월 8일 접수된 국민은행 근저당권 (을1)입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 등기부채권 총액은 2,153,575,488원입니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 국민은행 근저당 (2012-03-08, 1,680,000,000원) - 말소기준권리

* 신용보증기금 근저당 (2020-08-03, 120,000,000원)

* 신용보증기금 근저당 (2021-02-01, 60,000,000원)

* 주식회사씨엔플러스 근저당 (2024-07-30, 127,000,000원)

* 중소벤처기업진흥공단 가압류 (2024-08-21, 91,825,412원)

* 신용보증기금 4번근저당권가처분 (2024-11-14)

* 신용보증기금 1번근저당권일부이전 (2025-04-18)

* 근로복지공단 가압류 (2025-04-29, 44,799,300원)

* 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 임의경매 (2025-07-11, 1,680,000,000원) - 본건 경매개시결정

* 경기신용보증재단 가압류 (2025-07-30, 8,499,903원)

* 국민건강보험공단 압류 (2025-08-04)

* 의정부세무서장 압류 (2025-08-18)

* 하나카드주식회사 가압류 (2025-08-26, 21,450,873원)

* 양주시 압류 (2025-09-18)

* 소유권이전8번신탁등기말소 (2012-03-08)

3.2. 소멸되지 않는 권리

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다. 본건 경매개시 결정 채권자(유에이치케이제칠차유동화전문유한회사)를 포함한 대부분의 권리가 말소 예정인 것으로 보입니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 2,153,575,488원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

임대관계가 미상이며 보증금 또한 0원으로 파악되므로, 인수되는 임차인의 권리는 없는 것으로 판단되나, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내역 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 분포 및 상권 특성

본건이 위치한 양주테크노시티지식산업센터는 공장, 근린생활시설, 업무시설 등이 복합적으로 입주 가능한 지식산업센터입니다. 주변 지역은 공업 및 상업 시설과 함께 주거 및 임야 등이 혼재되어 있는 지역적 특성을 보입니다. 본건은 공장으로 이용 중이며, 지식산업센터 내에서 공장 용도로 활용되는 일반적인 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

본건 남동측 인근에 가납초등학교가 소재하고 있어 교육 접근성이 있습니다. 또한, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 규제 관련 리스크

본건은 준공업지역에 위치하며, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이러한 규제들은 향후 건축, 개발, 업종 전환 등에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 임대관계가 미상으로, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 양주시에 위치한 지식산업센터 건물 내 공장 용도의 부동산 경매 물건입니다. 접근성 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주변 환경은 공업, 상업, 주거, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 등기부상 다수의 권리가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 다수의 토지이용 제한 사항과 임대관계 미상이라는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 유동화 물건이라는 점도 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세 차익 기대: 경매를 통해 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회입니다.

* 지식산업센터의 활용성: 공장 외 근린생활시설, 업무시설 등으로도 활용 가능하여 다양한 사업적 목적에 부합할 수 있습니다.

* 공장 이용 현황: 현재 공장으로 이용 중이므로, 기존 사업체와의 연결성을 고려하는 투자자에게 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 예상 입찰가를 직접 산정하지 않습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 실거래가, 유사 물건 시세, 임대 수익률, 명도 비용, 잔금 납부 능력, 명도 가능성, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 심층적인 권리 분석 및 시장 조사가 필요합니다. 감정가 1,680,000,000원을 참고하되, 낙찰 희망가는 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.