나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경6441 [1] 서울특별시 강북구 수유동 486-784 1층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸감정 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 소재하는 ""혜화여자고등학교"" 남측 인근에 위치하며
부근은 다세대주택등의 공동주택과 일반주택, 소규모 근린생활시설 및 각급 학교,
근린공원등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하고 남동측
원거리에 우이신설선 ""삼양역""이 소재함

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건(사용승인일자: 1989.12.29)중
제 1층 제 2호로,
외벽: 젹벽돌쌓기 마감
내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감
바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기
창호: 새시창임

이용상태

다세대주택으로 이용중이며 외부에서 관찰한 내용기준하여
방, 거실겸주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 동측 하향 완경사지대내의 부정형의 토지로 자체지반은 평탄하게 조성하여 현재
건(다세대주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 6미터폭(인수봉로29길)의 막다른도로와 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며 본건이 속한 구분건물은 지층 ~ 3층에 각층별 2세대씩 총 8세대임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경6441 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 486-784 1층2호

용도: 다세대주택

감정가: 101,000,000원

토지면적: 25.34㎡ (약 7.66평)

토지지분: 25.34㎡ (약 7.66평)

건물면적: 30.18㎡ (약 9.13평)

건물지분: 30.18㎡ (약 9.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, "혜화여자고등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 일반주택, 소규모 근린생활시설, 각급 학교 및 근린공원 등이 혼재하여 주거 환경으로서의 제반 여건은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재하고 있습니다.

또한, 남동측 원거리에 우이신설선 "삼양역"이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김태희 (성만 표시, 김 )

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-01-02

* 확정일자: 2021-08-25

* 배당신고일자: 2025-01-17

* 대항력: 있음

김태희 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 별도로 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 임차인이 채권자로서 강제경매를 신청한 점은 특이사항으로, 이는 임차인의 보증금 회수 절차와 관련이 깊습니다.

등기부현황:

* 소유권이전: 갑9 (2021-04-20), 갑13 (2022-02-09)

* 압류: 서울특별시 (2022-04-19, 말소), 도봉세무서장 (2022-04-26, 말소), 동대문세무서장 (2022-06-21, 말소), 동대문구 (2022-12-13, 말소), 북대전세무서장 (2023-08-10, 말소), 철원군 (2023-11-08, 말소), 국민건강보험공단 (2023-12-12, 말소), 강북구 (2024-04-22, 말소)

* 강제경매: 김태희 (2025-01-17, 말소) - 본건 경매 개시 결정

말소기준권리(갑14, 서울특별시 압류)보다 후순위의 권리들은 대부분 말소될 예정이며, 본건 경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 김태희 임차인의 강제경매 개시 결정이 말소 대상에 포함되어 있어, 임차인의 권리가 경매 절차에 따라 정리될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있습니다.

소규모 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

인근 학교 및 공원의 존재는 지역의 안정적인 주거 환경을 형성하는 요소로 작용합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 지하철 삼양역(우이신설선)을 원거리에 두고 이용할 수 있습니다.

* 교육: 혜화여자고등학교가 인근에 위치하며, 그 외 각급 학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설 및 근린공원이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김태희 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 85,000,000원입니다. 인수 보증금은 없으나, 임차인의 권리 관계가 명확히 정리되지 않을 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 본건 경매가 김태희 임차인에 의해 신청되었고, 관련 내용이 말소될 예정인 점을 감안하면 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 건물 노후: 건물 사용승인일자가 1989년 12월 29일로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 존재합니다. 특히 교육환경보호구역(상대/절대보호구역) 지정 여부는 향후 건축 행위 등에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 규제를 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 소형 면적입니다.

입지 자체는 주거 지역으로 안정적이며, 교통 및 교육 시설 접근성도 양호한 편입니다.

다만, 1989년식 건물이므로 노후화에 따른 수리 필요성을 고려해야 합니다.

가장 중요한 사항은 대항력 있는 임차인 김태희 씨가 보증금 8,500만 원을 가지고 있으며, 본건 경매 신청 채권자이기도 하다는 점입니다. 인수 보증금은 없으나, 임차인 관련 제반 사항을 최종 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 투자용 소형 부동산으로 고려될 수 있습니다.

* 입지: 강북구 수유동이라는 지역적 이점이 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가 1억 1백만원 대비 임차인 보증금(8,500만원)이 상당한 비중을 차지하며, 인수 보증금이 없으므로 실제 낙찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성도 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 101,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매가 정보를 분석한 결과, 단위 면적당 가격은 본건 감정가 수준과 유사하거나 다소 높은 편입니다.

제공된 최근 매매 정보들은 본건보다 면적이 큰 다세대주택들로, 가격대는 19,200만원에서 28,200만원 범위에 분포하고 있습니다.

본건은 면적이 작고(약 9.13평) 건물 연식이 오래되었음에도 불구하고, 대항력 있는 임차인이 존재하며 이 임차인이 채권자로서 경매를 신청한 점, 그리고 인수 보증금이 없다는 점을 종합적으로 고려해야 합니다.

이러한 요인들을 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 101,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

임차인 보증금(85,000,000원)은 인수 대상이 아니므로 입찰가 산정 시 추가적인 부담으로 고려되지 않습니다.

따라서, 보수적으로 접근하여 감정가 수준에서 소폭 상향된 105,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.