나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경118156 [6] 서울특별시 중랑구 상봉동 86-13 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 지하철 "중랑역" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위

는 다세대주택, 근린생활시설, 동부시장 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "중랑역"이 소재하고

있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2015.06.26자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물

내 개별호수로서,

외 벽 : 치장벽돌 및 외장석재 마감 등

창 호 : 새시 창호

이용상태

기호 1 : 공부상 사무소이나 주거용으로 이용중임.

기호 2-5 : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 도시형생활주택 단지형 다세대주택 및 근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약4미터 내외 보도블럭 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(상봉생활권), 가축사육제한구역(문의:일자리

창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할 교육청에 확인요망)

<교육환경 보호에 관한 법률>< 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑 등),육

군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정

비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에

관한 법률>.

공부와의 차이

기호1 2층 201호는 공부상 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 탐문결과 주거용으로

이용중인 것으로 조사되었으며, 사실과 다를 수 있으니 재확인하기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2023타경118156 (6)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 86-13

* 용도: 다중주택

* 감정가: 2,546,532,200원

* 토지 면적: 133.20㎡ (약 40.3 평)

* 건물 면적: 437.34㎡ (약 132.3 평)

* 제시외 건물 면적: 55.00㎡ (약 16.6 평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 재정비촉진지구

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 건물 정보 (건축물대장 기반)

* 건물명: 라온제나

* 주구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 7층

* 사용승인일: 2019년 03월 26일 (건축물표제부 기준, 감정평가서 요약에는 2015.06.26으로 기재되어 있으나 최신 정보인 건축물대장 기준으로 적용)

* 연면적 (총 면적): 428.66㎡ (약 129.7 평) (건축물대장 기준)

* 건폐율: 56.07%

* 용적률: 312.48%

* 주용도: 제2종근린생활시설, 단독주택-다가구주택 (건축물대장 상)

* 토지 정보

* 토지 면적: 133.20㎡ (약 40.3 평)

* 토지 지분: 133.2㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 형상: 장방형

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

* 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 지하철 "중랑역" 남측 인근에 위치.

* 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 동부시장 등이 혼재된 지역.

* 교통 상황

* 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능.

* 인근에 버스정류장 및 지하철 "중랑역"이 소재하여 교통 편리.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(상봉생활권).

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역 등 다수의 법적 제한 사항 존재.

3. 권리분석

* 권리관계 개요

* 등기부 채권 총액: 토지 875,964,600원, 건물 1,535,964,600원 (총 약 24.1억원)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 현황 (대항력 유무 및 인수 여부)

* 전체 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 조사됨.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 김 : 보증금 85,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2022.03.07, 확정 2022.08.12, 배당 2024.08.23.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020.12.15.

* 민 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.03.28.

* 박 : 보증금 50,000,000원, 차임 550,000원, 전입 2023.08.28, 확정 2023.08.11, 배당 2024.08.19.

* 박 : 보증금 50,000,000원, 차임 570,000원, 전입 2024.06.24.

* 안 : 보증금 50,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2022.10.07, 확정 2024.06.24, 배당 2024.09.06.

* 안 : 보증금 60,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2022.10.07, 확정 2022.09.23, 배당 2024.08.22.

* 이 : 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.07.01, 확정 2021.06.15, 배당 2024.07.03.

* 임 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.04.26, 확정 2021.03.18, 배당 2024.08.22.

* 임 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.04.26, 확정 2025.04.01, 배당 2024.08.22.

* 장 : 보증금 60,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2023.10.31, 확정 2023.10.31, 배당 2024.09.13.

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023.12.04. (금액이 미상이나, 건물 등기부상 주택임차권 150,000,000원이 존재하므로 주의 필요)

* 한 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2024.03.29, 확정 2024.03.07, 배당 2024.08.21.

* 주의사항: 임차인 최 의 경우, 임차인 현황상 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 건물 등기부상에는 주택임차권 1억 5천만원이 등기되어 있어 인수 여부 및 정확한 보증금액을 재확인해야 합니다. 또한, 김 및 민 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 거주 여부 및 인수 대상 보증금/차임 발생 가능성을 확인해야 합니다.

* 말소기준권리

* 건물 등기부상 말소기준권리: 을1 근저당 (2019.04.05)

4. 상권분석

* 본건은 중랑역 남측 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 근린생활시설, 시장 등이 혼재된 지역 상권.

* 중랑역을 중심으로 유동인구가 있으며, 상업시설 및 주거시설이 복합적으로 발달.

* 재정비촉진지구로 지정되어 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 기대.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 중랑역(경의중앙선, 경춘선 등) 및 다수의 버스 노선 이용 편리.

* 편의시설: 동부시장 등 전통시장 및 근린생활시설 인접.

* 교육: 교육환경보호구역에 해당하므로, 인근 학교와의 관계 등 교육 환경에 대한 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 옥상 부분에 주거용 위반건축물 (총 32㎡)이 등재되어 있어 철거 또는 이행강제금 부과 가능성.

* 공부와의 차이: 2층, 3층, 4층 건물이 공부상 사무소이나 현황 주택으로 이용 중. 원상복구 명령 또는 이행강제금 부과 대상 가능성.

* 실측 면적 과대: 본 건물(1층~7층, 옥탑1층)은 공부상 면적보다 실측 면적이 과대함. 이는 과태료 부과 또는 원상복구 대상이 될 수 있음.

* 높은 채권 총액: 토지 및 건물 등기부채권 총액이 약 24.1억원으로, 감정가(25.4억원)에 육박하거나 초과하여 경매 진행 시 낙찰가율에 영향을 줄 수 있음.

* 복잡한 권리관계: 등기부상 다수의 주택임차권 및 근저당, 가압류 등이 존재하며, 일부 임차인의 보증금/차임이 불명확하여 인수 여부 확인이 매우 중요함.

* 다수의 법적 제한 사항: 토지이용계획상 여러 법률에 의한 제한이 존재하여 건축 및 개발 시 제약이 있을 수 있음.

* 주변 혐오시설: 현재 조사된 바로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 중랑역 역세권에 위치한 다중주택으로, 재정비촉진지구 지정이라는 미래 가치를 가지고 있습니다.

* 다만, 위반건축물, 공부와 현황의 불일치, 실측 면적 과대, 복잡하고 높은 채권 총액, 불분명한 임차 보증금 등 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 특히, 최 임차인의 경우 등기부상 보증금 1.5억원이 존재하나 임차인 현황에서 보증금 0원으로 기재된 점은 반드시 현장 확인 및 권리 분석을 통해 명확히 해야 합니다.

* 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 명확한 권리 분석 및 철저한 현장 조사를 통해 인수 대상 권리가 없는지, 위반건축물 및 공부와의 차이에 대한 해결 방안은 무엇인지 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 중랑역 도보 거리.

* 개발 호재: 재정비촉진지구 지정으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

* 다중주택 활용: 다양한 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,546,532,200원

* 주변 시세 분석: 제공된 JSON 데이터는 본건과 규모 및 특성이 다른 소형 다세대주택 거래 사례로, 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 본건은 다중주택으로, 감정가 25.4억원 규모에 상응하는 가치 평가 필요.

* 리스크 요인 고려: 위반건축물, 공부와 현황 불일치, 높은 채권 총액, 명확하지 않은 임차 보증금 등의 리스크를 감안하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금: 0원으로 가정 (단, 최 임차인의 보증금 1.5억원은 재확인 필수).

* 예상 입찰가 범위: 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려할 때, 약 21억원 ~ 23억원 선에서 입찰가를 검토할 수 있습니다. (이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 추가 정보에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 최종 입찰가 산정 시에는 정확한 현장 조사, 권리 분석, 주변 시세 재확인, 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.