나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경3831 [7] 서울특별시 중랑구 망우동 503-6 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우감정 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울 중랑구 망우동 소재 ""혜원여자중학교"" 서측 인근에 위치함.
주위는 다세대주택,단독주택,아파트,각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서
제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등
제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) 중
2층 201호,202호,3층 301호,302호,4층 401호,402호,5층 501호,502호,6층 601호(합 9개호수)
로서
외벽:석재 마감.
내벽:석재 내장타일 마감.
창호:하이샷시 창임

이용상태

2022.09.27일자로 사용승인되고,
2층 201호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
202호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
3층 301호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
302호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
4층 401호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
402호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
5층 501호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
502호:복층구조임.하층부:방1,거실,주방,욕실겸화장실,내부계단,현관 등
상층부:방2,욕실겸화장실,거실,내부계단 등
6층 601호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

급탕 및 위생설비 완비되고,승강기설비,도시가스설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 평지로서 도시형생활주택-단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 세로(가)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함,
기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

1.1. 1. 기본 사항

1.1. 1.1. 사건번호: 서울북부지방법원 2024타경3831 (7)

1.1. 1.2. 소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 503-6 5층501호

1.1. 1.3. 용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대주택)

1.1. 1.4. 감정가: 515,000,000원

1.1. 1.5. 토지 면적: 27.58㎡ (약 8.34평)

1.1. 1.6. 건물 면적: 43.61㎡ (약 13.20평)

1.1. 1.7. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 1.8. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 1.9. 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 1.10. 특이사항: 유동화물건

1.1. 1.11. 건축 연도: 2022년 사용승인 (2022.09.27)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울 중랑구 망우동 소재 "혜원여자중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

1.2. 2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통시됩니다.

1.2. 3. 토지 이용 현황

* 토지 형상 및 이용 상태: 본건은 정방형의 평지로서 도시형생활주택-단지형다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건은 세로(가)와 접합니다.

1.2. 4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.09.10 ~ 2029.09.09, 허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함)

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소 기준 권리

을1 근저당권 (수협은행, 2023-03-02 접수, 492,000,000원)

1.3. 2. 등기부 요약

* 갑3: 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (2023-03-02 접수, 말소)

* 을1: 근저당권 (수협은행, 2023-03-02 접수, 492,000,000원, 말소기준권리, 말소)

* 갑4: 소유권이전 (김금만외 7명, 2025-01-09 접수, 상속)

* 갑5: 임의경매 (에프에스에이치, 2025-02-06 접수, 4,098,571,132원, 서울북부지방법원 2024타경3831 개시결정, 말소)

1.3. 3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

1.3. 4. 임차인 현황

* 임차인: 박 (박혜연)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자: 2024-03-04

* 확정일자: 2025-03-20

* 배당신고일자: 2025-04-22

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 인접한 지역의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2007년식, 52.93㎡, 5층 (지은아트빌B동): 28,000만원

* 2019년식, 44.6㎡, 4층 (드림캐슬): 40,000만원

본건은 2022년 사용승인된 건물로, 면적(43.61㎡) 및 연식(2022년)을 고려할 때 2019년식 다세대 주택(40,000만원)과 유사하거나 높은 수준의 시세 형성이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.4. 2. 시세 대비 감정가 평가

주변 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 최대 4.0억 ~ 4.2억 원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 515,000,000원보다 낮은 수준으로, 감정가에 비해 시세가 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 건물 내부 이용 상태

* 2022.09.27일 사용승인되었습니다.

* 5층 501호: 방3, 주방겸식당, 욕실겸화장실2, 거실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.

1.5. 2. 설비 내역

급탕 및 위생설비 완비, 승강기설비, 도시가스설비 갖추었습니다.

1.5. 3. 주변 편의시설 및 교육시설

* 주변에 각종 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 인근에 혜원여자중학교가 위치합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 층수 제한이 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

* 토지거래 허가구역: 2024.09.10 ~ 2029.09.09 기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한정됩니다.

* 혐오시설: 주변 환경 분석 결과, 특별히 언급되거나 파악된 혐오시설은 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 중랑구 망우동에 위치한 신축(2022년 완공) 다세대주택으로, 입지, 교통, 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계가 깔끔하여 인수 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 각종 도시계획법규에 따른 제한 사항이 다수 존재하므로 이를 충분히 인지해야 합니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 최신 건물로 내부 상태 및 시설이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 편리한 입지: 서울 시내에 위치하며 대중교통 및 생활 인프라 접근성이 우수합니다.

* 권리관계 명확: 인수 부담이 없는 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 망우동 지역의 꾸준한 발전 가능성으로 인한 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 515,000,000원

* 시장 시세 분석: 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 시세가 약 390,000,000원 ~ 420,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 예상 입찰가 산정: 감정가 대비 시세 괴리가 크므로, 시장 시세 및 본건의 신축 연식을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 시장 시세 범위를 기준으로 예상 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

* 예상 입찰가: 390,000,000원 ~ 420,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.