나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경3831 [9] 서울특별시 중랑구 망우동 503-6 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우감정 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울 중랑구 망우동 소재 ""혜원여자중학교"" 서측 인근에 위치함.
주위는 다세대주택,단독주택,아파트,각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서
제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등
제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) 중
2층 201호,202호,3층 301호,302호,4층 401호,402호,5층 501호,502호,6층 601호(합 9개호수)
로서
외벽:석재 마감.
내벽:석재 내장타일 마감.
창호:하이샷시 창임

이용상태

2022.09.27일자로 사용승인되고,
2층 201호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
202호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
3층 301호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
302호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
4층 401호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
402호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
5층 501호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
502호:복층구조임.하층부:방1,거실,주방,욕실겸화장실,내부계단,현관 등
상층부:방2,욕실겸화장실,거실,내부계단 등
6층 601호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

급탕 및 위생설비 완비되고,승강기설비,도시가스설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 평지로서 도시형생활주택-단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 세로(가)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함,
기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 중랑구 망우동 503-6번지에 소재한 다세대주택으로, 서울북부지방법원에서 2024타경3831호로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울북부지방법원 2024타경3831 (9)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 503-6, 6층 601호

* 용도: 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)

* 감정가: 515,000,000원

* 토지면적: 27.58㎡ (약 8.34평)

* 토지지분: 27.58㎡ (약 8.34평)

* 건물면적: 43.61㎡ (약 13.19평)

* 건물지분: 43.61㎡ (약 13.19평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축년도: 2022년 9월 27일 사용승인

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 공동주택 중 6층 601호

* 총 호수: 9개 호수 (2022.09.27일 기준)

2. 입지조건

본건은 서울 중랑구 망우동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 위치 및 주위환경: "혜원여자중학교" 서측 인근에 위치하며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 정방형의 평지로서 도시형생활주택-단지형다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 세로(가)와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 해발 132m)

* 비행안전제3구역 (전술)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.9.10.~2029.9.9., 지목이 도로인 경우에 한함)

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부등본상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리: 2023년 1월 11일 접수된 수협은행 근저당권 (을1, 489,600,000원)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이승윤)

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 1,050,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 1월 5일

* 확정일자: 2023년 1월 5일

* 배당신고일자: 2025년 4월 3일

* 대항력: 있음.

* 비고: 본 임차인은 대항력을 가지고 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 등기부상 권리관계 요약:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2023-01-11)

* 을1: 근저당권 (수협은행, 489,600,000원, 2023-01-11) - 말소기준권리

* 갑4: 소유권이전 (김금만외 7명, 상속, 2025-01-09)

* 갑5: 임의경매 (에프에스에이치, 4,098,571,132원, 2025-02-06) - 말소

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음).

4. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재하여 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다. 각종 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 지역 특성: 주거 시설이 밀집한 지역으로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 편의시설: 일상생활에 필요한 근린생활시설이 인근에 분포하고 있습니다.

* (혐오시설 확인) 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 2022년 9월 사용 승인된 신축급 건물로, 주거 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 건물 구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 6층 601호로, 사용승인 후 방3, 주방겸식당, 욕실2, 거실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급탕 및 위생설비가 완비되어 있으며, 승강기 및 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설:

* 교육시설: 혜원여자중학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 다만, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

* 유동화 물건: 본건은 '유동화물건'으로 분류되어 있어, 채권 양도 및 특별한 금융 구조와 관련이 있을 수 있습니다. 경매 절차 자체에는 문제가 없으나, 관련 서류 및 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등 일부 개발이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 중랑구 망우동 소재 2022년식 신축급 다세대주택으로, 혜원여자중학교 인근에 위치하여 주거 환경이 우수합니다. 건물 상태가 양호하고 교통 및 생활 편의시설 접근성 또한 보통 수준입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 부담이 없다는 점, 유동화 물건이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 전반적으로 투자 가치가 있다고 판단되나, 정확한 시세 분석과 법적 권리 관계 재확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용 승인된 건물로, 연식이 짧아 즉각적인 수리 부담이 적고 최신 주거 트렌드를 반영하고 있습니다.

* 안정적인 입지: 주거 밀집 지역에 위치하며 학교와 근린시설이 인접하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 분석 및 향후 관리가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택 거래 사례를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하였습니다. 2019년식, 4층, 44.6㎡ 다세대주택이 400,000,000원에 거래된 사례를 참고하였습니다. 본건은 2022년식으로 연식이 더 신축이고 6층이라는 장점을 고려하여, 보수적으로 4억 4천만원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가 515,000,000원 대비 합리적인 수준이며, 인수할 보증금이 없는 점과 신축 건물의 가치를 반영한 금액입니다.

* 예상 입찰가: 440,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.