나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경3831 [5] 서울특별시 중랑구 망우동 503-6 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우감정 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울 중랑구 망우동 소재 ""혜원여자중학교"" 서측 인근에 위치함.
주위는 다세대주택,단독주택,아파트,각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서
제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등
제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) 중
2층 201호,202호,3층 301호,302호,4층 401호,402호,5층 501호,502호,6층 601호(합 9개호수)
로서
외벽:석재 마감.
내벽:석재 내장타일 마감.
창호:하이샷시 창임

이용상태

2022.09.27일자로 사용승인되고,
2층 201호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
202호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
3층 301호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
302호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
4층 401호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
402호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
5층 501호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
502호:복층구조임.하층부:방1,거실,주방,욕실겸화장실,내부계단,현관 등
상층부:방2,욕실겸화장실,거실,내부계단 등
6층 601호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

급탕 및 위생설비 완비되고,승강기설비,도시가스설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 평지로서 도시형생활주택-단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 세로(가)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함,
기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경3831 (5)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 503-6, 4층 401호

신주소: 서울특별시 중랑구 상봉로20길 26, 4층 401호

건물명: (해당 없음, 단지형 다세대주택)

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 공동주택 (도시형생활주택-단지형다세대주택)

용도: 공동주택 (다세대주택)

사용승인일: 2022년 09월 27일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 515,000,000원

토지면적 (토지 지분): 27.58㎡ (약 8.34평)

건물면적 (전용면적): 43.61㎡ (약 13.19평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 "혜원여자중학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통시됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.09.10 ~ 2029.09.09, 허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 2023년 02월 02일 접수된 수협은행 근저당권 (금액: 492,000,000원)

매각으로 인하여 등기부상 모든 권리 (을구 근저당, 갑구 소유권이전 및 임의경매개시결정 등)가 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (비고: 해당 없음)

3.3. 임차인 현황

임차인: 박찬영

보증금: 50,000,000원

차임: 1,100,000원

전입일자: 2023년 02월 08일

확정일자: 2023년 02월 03일

배당신고일자: 2025년 03월 25일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

주의: 임차인은 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받을 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 기타 권리사항

등기부채권 총액: 492,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 시세 동향 (JSON 분석)

제공된 주변 시세 자료를 분석한 결과, 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

1) 지은아트빌B동 (2007년식, 전용면적 52.93㎡): 2026년 05월 28,000만원 (2.8억원)에 거래되었습니다. (단가 약 529만원/㎡)

2) 드림캐슬 (2019년식, 전용면적 44.6㎡): 2026년 05월 40,000만원 (4.0억원)에 거래되었습니다. (단가 약 897만원/㎡)

본건은 2022년 사용승인된 신축 다세대주택으로, 전용면적 43.61㎡ (약 13.19평)입니다.

가장 유사한 비교 대상인 '드림캐슬'(2019년식, 44.6㎡)의 거래가액 4.0억원을 기준으로 볼 때, 본건의 감정가 5.15억원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

다만, 본건은 '드림캐슬'보다 신축(2022년식)이라는 점에서 가치가 높을 수 있습니다. 신축 연식과 전용면적(43.61㎡)을 고려하면, 4.0억원 ~ 4.5억원 수준의 시세를 형성할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다. (정확한 시설명은 추가 조사 필요)

5.2. 교육시설

혜원여자중학교가 인근에 위치합니다.

본건은 상대보호구역에 포함되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률 적용을 받습니다. (관할 교육청 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

제2종일반주거지역 (7층 이하)으로 건축이 제한될 수 있습니다.

가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획적 제한사항이 존재합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로, 허가 대상 여부 확인이 필요합니다.

6.2. 권리관계 상 특이사항

본건은 유동화 물건으로, 채권 양수도 등의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. (현재까지는 임의경매로 진행 중)

6.3. 주변 환경 리스크

현재 제공된 정보만으로는 혐오시설 등 주변 환경에 대한 특별한 리스크는 파악되지 않았습니다. (추가적인 외부 조사 필요)

주변 건물과의 밀집도가 높을 수 있으며, 일조권, 소음 등에 대한 영향 가능성을 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 망우동에 위치한 2022년식 신축 도시형생활주택(다세대주택)으로, 약 13.19평의 전용면적을 가지고 있습니다.

교통 및 주거 환경은 보통 수준이며, 혜원여자중학교 등 교육시설과 근린생활시설 이용이 편리합니다.

권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없어 비교적 안전한 권리분석이 가능합니다. 임차인 역시 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

유동화 물건이라는 점은 특이사항으로 고려해야 하나, 현재 경매 절차에 따라 진행되고 있습니다.

다만, 감정가(5.15억원) 대비 주변 유사 신축 다세대주택의 최근 거래 사례(약 4.0억원)를 비교할 때 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다. 신축이라는 장점을 고려하더라도, 입찰 시점에서는 보수적인 접근이 필요해 보입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물 (2022년 사용승인)으로 즉시 입주 또는 임대가 용이합니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 등기 진행이 수월할 것으로 예상됩니다.

도시형생활주택으로 소형 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

향후 지역 개발 및 재건축/재개발 가능성 등 잠재적 가치 상승 요인 검토가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 515,000,000원입니다.

주변 신축 다세대주택의 최근 시세 분석 결과, 본건(전용면적 43.61㎡, 2022년식)은 4.0억원 ~ 4.5억원 수준으로 평가됩니다.

감정가가 시세 대비 높게 책정된 점, 그리고 실제 경매에서는 감정가 이하로도 입찰이 가능한 점을 감안하여, 낙찰 가능성을 높이려면 시세 범위를 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

보수적으로 접근 시, 4.0억 ~ 4.3억원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

정확한 입찰가는 법원 경매 절차 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 선호도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.