나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경3831 [8] 서울특별시 중랑구 망우동 503-6 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우감정 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울 중랑구 망우동 소재 ""혜원여자중학교"" 서측 인근에 위치함.
주위는 다세대주택,단독주택,아파트,각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서
제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등
제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) 중
2층 201호,202호,3층 301호,302호,4층 401호,402호,5층 501호,502호,6층 601호(합 9개호수)
로서
외벽:석재 마감.
내벽:석재 내장타일 마감.
창호:하이샷시 창임

이용상태

2022.09.27일자로 사용승인되고,
2층 201호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
202호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
3층 301호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
302호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
4층 401호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
402호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
5층 501호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
502호:복층구조임.하층부:방1,거실,주방,욕실겸화장실,내부계단,현관 등
상층부:방2,욕실겸화장실,거실,내부계단 등
6층 601호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

급탕 및 위생설비 완비되고,승강기설비,도시가스설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 평지로서 도시형생활주택-단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 세로(가)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함,
기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경3831 (8)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 503-6 5층502호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대주택)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 703,000,000원

토지면적: 38.36㎡ (약 11.6평)

건물면적: 59.55㎡ (약 18.0평)

건축물 정보:

- 주소: 서울특별시 중랑구 망우동 503-6번지 (신주소: 서울특별시 중랑구 상봉로20길 26)

- 구조: 철근콘크리트구조, 평슬래브지붕

- 총 층수: 6층 (해당 층: 5층)

- 사용승인일: 2022년 9월 27일

- 건물 특징: 도시형생활주택-단지형다세대주택, 9개호수 (502호는 복층 구조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울 중랑구 망우동 소재 "혜원여자중학교" 서측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

지하철이 인접해 있다고 기재되어 있으나, 구체적인 노선 및 역 정보는 명시되지 않음.

제반 교통 상황은 보통으로 평가됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

등기부상 말소기준권리는 을1, 수협은행의 근저당권(2023-01-20 접수, 714,000,000원)임.

본 건 매각으로 인해 을1 근저당권 이하 모든 권리(을2 주택임차권, 갑5 임의경매 등)는 소멸될 예정임.

인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.2. 임차인 현황

임차인: 민

보증금: 50,000,000원

차임: 1,300,000원

전입일자/확정일자: 2024-03-29

배당신고일자: 2025-04-16

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 소액임차인 우선변제권 또는 일반 채권으로서 배당을 통해 보증금 일부 또는 전부를 변제받을 것으로 예상됨.

3.3. 기타 권리관계

집합건물 등기부상 소유권이전(갑3, 갑4) 및 근저당(을1), 주택임차권(을2), 임의경매(갑5) 등이 등기되어 있었음.

등기부채권 총액은 약 764,000,000원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 환경

주위는 주거 밀집 지역으로서 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 주를 이루고 있으며, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능함.

특정 상권 분석을 위한 상세 정보는 제공되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 구성

본 건 502호는 복층 구조임.

하층부: 방 1개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 1개, 내부 계단, 현관 등으로 구성됨.

상층부: 방 2개, 욕실 겸 화장실 1개, 거실, 내부 계단 등으로 구성됨.

총 방 3개, 거실 2개, 욕실 2개의 구조로 사용 가능함.

5.2. 편의 및 생활시설

인근에 학교(혜원여자중학교)가 소재하며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하나, 지하철역과의 정확한 거리는 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 및 규제

본 건 토지는 아래와 같은 법적 제한을 받고 있음.

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (관할 교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할, 해발 132m 이하)

* 비행안전제3구역 (전술)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (단, 지목이 도로인 경우에 한하며, 허가 기간은 2024.9.10 ~ 2029.9.9 이므로 본 건과는 무관할 것으로 판단됨)

6.2. 물건 특이사항 (유동화)

본 건은 '유동화물건'으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건과 다른 취급이나 추가적인 절차, 비용이 발생할 수 있음.

유동화 채권의 성격 및 관련 법규에 대한 추가적인 확인이 필요함.

6.3. 명도 관련 잠재 변수

대항력 없는 임차인이 존재하나, 예상치 못한 명도 지연 사유가 발생할 가능성 배제 불가.

내부 수리 및 시설 관리 상태에 따라 추가 비용 발생 가능성.

7. 종합 의견

본 건은 서울 중랑구 망우동에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인) 다세대주택(복층)으로, 일반적인 주거 지역의 편의성을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없으며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 배당을 통해 보증금 문제가 해결될 것으로 보입니다. 다만, '유동화물건'이라는 특이사항과 다양한 지역 규제가 존재하므로, 이에 대한 충분한 사전 조사와 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 연식(2022년)의 신축 건물로, 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 거주 또는 임대가 용이함.

* 복층 구조로 희소성이 있으며, 실거주 만족도가 높을 수 있음.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 깨끗함.

* 향후 지역 개발 또는 주변 시세 상승에 따른 투자 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 시세 정보 (JSON)는 2026년 5월 기준으로, 실제 거래 시점과 차이가 있을 수 있으며, 예시 데이터로 간주해야 합니다.

* "지은아트빌B동" (2007년식, 52.93㎡): 280,000,000원

* "그린빌라가동" (1986년식, 81.52㎡): 220,000,000원 (연립주택)

* "드림캐슬" (2019년식, 44.6㎡): 400,000,000원

본 건은 2022년식, 59.55㎡ 복층 다세대주택으로, 최근 거래된 "드림캐슬"(2019년식, 44.6㎡, 400,000,000원)과 비교했을 때 신축 연식 및 면적에서 우위에 있습니다. 이를 고려하면 본 건의 시세는 400,000,000원 이상으로 추정됩니다. 다만, 감정가(703,000,000원)는 현재 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

인수 보증금: 0원

시세 추정 범위: 400,000,000원 ~ 450,000,000원

감정가: 703,000,000원

제시된 시세 정보를 바탕으로, 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰하는 것이 유리합니다. 시세 하한선 또는 중간값 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 420,000,000원 ~ 440,000,000원

* 본 물건은 '유동화 물건'이므로, 입찰 전 관련 절차 및 비용에 대한 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.