나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경3831 [6] 서울특별시 중랑구 망우동 503-6 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우감정 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울 중랑구 망우동 소재 ""혜원여자중학교"" 서측 인근에 위치함.
주위는 다세대주택,단독주택,아파트,각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서
제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등
제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) 중
2층 201호,202호,3층 301호,302호,4층 401호,402호,5층 501호,502호,6층 601호(합 9개호수)
로서
외벽:석재 마감.
내벽:석재 내장타일 마감.
창호:하이샷시 창임

이용상태

2022.09.27일자로 사용승인되고,
2층 201호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
202호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
3층 301호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
302호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
4층 401호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
402호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
5층 501호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
502호:복층구조임.하층부:방1,거실,주방,욕실겸화장실,내부계단,현관 등
상층부:방2,욕실겸화장실,거실,내부계단 등
6층 601호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

급탕 및 위생설비 완비되고,승강기설비,도시가스설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 평지로서 도시형생활주택-단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 세로(가)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함,
기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2024타경3831 (6)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 503-6 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 515,000,000원

* 토지면적: 27.58㎡ (약 8.34평)

* 토지지분: 27.58㎡ (약 8.34평)

* 건물면적: 43.61㎡ (약 13.19평)

* 건물지분: 43.61㎡ (약 13.19평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울 중랑구 망우동 소재 "혜원여자중학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다. 또한 서울 지하철 경의중앙선 망우역 또는 경춘선/중앙선 중랑역을 이용할 수 있습니다 (도보 약 15-20분 소요, 버스 이용 시 단축 가능). 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) 중 4층 402호입니다. 건물 외벽은 석재로 마감되었고, 내벽은 석재 내장 타일, 창호는 하이샷시 창으로 구성되어 있습니다.

* 건물 정보: 2022년 9월 27일 사용 승인된 건물입니다. 총 6층 건물이며, 본건은 4층에 위치합니다. 건물 연면적은 약 516.11㎡, 대지 면적은 약 259㎡입니다. 건폐율 약 59.77%, 용적률 약 199.27%입니다. 건물에는 승강기가 1대 설치되어 있습니다.

* 토지 이용 상태: 본건 토지는 정방형의 평지로서 도시형생활주택-단지형다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건은 세로(가)와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(육군수도방위사령부), 비행안전제3구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 허가 대상은 지목이 도로인 경우에 한하며, 기간은 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (수협은행, 492,000,000원)이며, 본 경매로 인해 말소기준권리 하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 기타 등기사항:

* 갑3 소유권이전2번신탁등기말소 (등기부 채권 총액 492,000,000원)

* 갑4 소유권이전 (김금만 외 7명, 상속)

* 갑5 임의경매 (에프에스에이치, 4,098,571,132원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이요나 (이 )

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자/확정일자: 2023년 2월 1일

* 배당신고일자: 2025년 4월 17일

* 대항력: 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의: 임차인은 대항력이 있으나, 배당신고를 완료하였고 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그럼에도 불구하고 '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항이 있으므로, 실제 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 주위 환경: 본건이 위치한 망우동 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 밀집된 전형적인 주거 지역입니다.

* 교통 접근성: 도보 15-20분 거리에 망우역, 중랑역이 위치하며, 다양한 노선의 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 용이합니다.

* 상업 및 편의시설: 단지 주변 및 도보 이동 가능한 거리에 다양한 근린생활시설(소규모 마트, 편의점, 식당, 약국, 병원 등)이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육 시설: 본건 서측 인근에 혜원여자중학교가 위치하며, 주변에 초등학교 및 고등학교 등 교육시설이 있어 자녀 교육에 적합한 환경입니다.

* 녹지 공간: 용마산, 망우공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 본건 주변에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

5. 생활정보

* 건물 이용 상태: 2022년 9월 27일 사용 승인된 신축급 건물입니다. 본건 4층 402호는 방 3개, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실 2개, 거실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

* 건물 설비: 급탕 및 위생 설비가 완비되어 있으며, 승강기 설비와 도시가스 설비를 갖추고 있습니다.

* 생활 편의: 도보 거리에 각종 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 주거 환경: 조용한 주택가에 위치하며, 인근 녹지 공간으로 쾌적함을 더합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 법적으로 인수 보증금은 없으나, 임차인의 점유와 권리 행사가 명도 과정에 영향을 줄 수 있습니다. 명도 협상에 따른 시간 및 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차가 복잡하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 법적 제한 사항: 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역, 비행안전구역 등 해당 토지에 적용되는 각종 법적 규제를 준수해야 합니다.

* 권리관계 복잡성: 상속 등기, 신탁 등기 말소, 임의 경매 개시 등기 등이 혼재되어 있어 권리 분석에 대한 심층적인 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 중랑구 망우동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 혜원여자중학교 인근에 자리하고 있어 입지 조건이 양호합니다. 2022년에 사용 승인되어 건물 상태가 비교적 최신이며, 생활 편의시설과 녹지 공간 접근성이 좋습니다. 권리 분석상 말소기준권리 하의 권리는 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 리스크에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다. 또한 유동화 물건이라는 점을 감안하여 추가적인 확인이 필요합니다. 현재 감정가는 5억 1천 5백만원이나, 주변 유사 물건 실거래가를 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용 승인으로 즉시 거주 또는 임대가 가능한 우수한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 양호한 입지: 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설이 풍부하며, 녹지 공간 접근성이 좋습니다.

* 경매 메리트: 권리 분석 및 명도 리스크를 철저히 관리한다면 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 515,000,000원

* 건물 면적: 43.61㎡ (약 13.19평)

* 유사 물건 실거래가 분석: 2019년식, 44.6㎡(약 13.5평) 다세대주택인 '드림캐슬'이 400,000,000원(약 4억)에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 2,960만원 수준입니다. 본건의 감정가(약 3,900만원/평)는 실거래가보다 높게 평가된 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가 산정: 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며 유동화 물건이라는 리스크 요인이 있습니다. 또한 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점을 고려할 때, 무리한 입찰은 지양해야 합니다. 통상 1회 유찰 시 감정가의 80% 수준(약 412,000,000원)에서 시작할 가능성이 높습니다.

* 최종 예상 입찰가: 4억 1천만원 ~ 4억 3천만원.

* 주의: 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 협상 비용 및 가능성을 사전에 철저히 검토해야 합니다. 또한 유동화 물건의 특수성을 감안하여 법률 전문가와 상담 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

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