나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경3831 [4] 서울특별시 중랑구 망우동 503-6 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우감정 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울 중랑구 망우동 소재 ""혜원여자중학교"" 서측 인근에 위치함.
주위는 다세대주택,단독주택,아파트,각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서
제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등
제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) 중
2층 201호,202호,3층 301호,302호,4층 401호,402호,5층 501호,502호,6층 601호(합 9개호수)
로서
외벽:석재 마감.
내벽:석재 내장타일 마감.
창호:하이샷시 창임

이용상태

2022.09.27일자로 사용승인되고,
2층 201호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
202호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
3층 301호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
302호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
4층 401호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
402호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
5층 501호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
502호:복층구조임.하층부:방1,거실,주방,욕실겸화장실,내부계단,현관 등
상층부:방2,욕실겸화장실,거실,내부계단 등
6층 601호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

급탕 및 위생설비 완비되고,승강기설비,도시가스설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 평지로서 도시형생활주택-단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 세로(가)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함,
기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 중랑구 망우동 503-6번지 소재 다세대주택 경매 물건에 대한 종합적인 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경3831 (4)

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 503-6, 3층 302호

건물 용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대주택)

감정가: 515,000,000원 (51,500만원)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 에프에스에이치

1.2. 면적 정보

토지 면적: 27.58㎡ (약 8.34평)

토지 지분: 27.58㎡ (약 8.34평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 43.61㎡ (약 13.19평)

건물 지분: 43.61㎡ (약 13.19평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

특이사항: 유동화 물건

특수 물건 정보: 유동화 물건

감정평가서 요약: 구분건물 감정평가 요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 "혜원여자중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 양호한 것으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 을1 순위 근저당권 (수협은행, 채권액 492,000,000원, 접수일 2023.01.27)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 현재 등기부 요약상 지상권 등기는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-30

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 박

보증금: 50,000,000원 (5,000만원)

차임: 1,000,000원 (100만원)

전입일자: 2023-01-30

확정일자: 2023-01-19

배당신고일자: 2025-04-16

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음. 해당 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 5,000만원이 존재하므로 배당 절차를 통해 일부 또는 전부 변제받을 수 있습니다.

3.4. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(상속), 근저당권, 소유권 이전(신탁등기 말소) 등의 권리 변동이 있었습니다. 본 건 경매개시결정의 채권 총액은 4,098,571,132원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로, 2022년 9월 27일 사용 승인되었습니다. 총 9개 호수로 구성되어 있으며, 본 건은 3층 302호입니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택 및 빌라의 시세는 다음과 같습니다.

* 지은아트빌B동 (2007년식, 52.93㎡): 28,000만원 (약 529만원/㎡)

* 그린빌라가동 (1986년식, 81.52㎡): 22,000만원 (약 270만원/㎡)

* 드림캐슬 (2019년식, 44.6㎡): 40,000만원 (약 897만원/㎡)

본건은 2022년 사용 승인된 신축 건물로, 가장 유사한 조건의 '드림캐슬' (2019년식, 44.6㎡, 40,000만원)과 비교 시, 면적과 건축 연도에서 유사성을 보입니다. '드림캐슬'의 3.3㎡당 매매가는 약 2,963만원 수준입니다. 본건의 전용면적 43.61㎡ (약 13.19평)을 기준으로 '드림캐슬'의 3.3㎡당 가격을 적용하면 약 39,109만원으로 환산됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 건물 내 편의시설: 급탕 및 위생 설비 완비, 승강기 설비, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

* 내부 구조: 본건(302호)은 방 3개, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실 2개, 거실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다. (502호는 복층 구조)

5.2. 주변 생활 시설

* 교육 시설: 인근에 혜원여자중학교가 위치하며, 통학이 용이합니다.

* 편의 시설: 주위는 다세대, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 주거 지역으로, 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 주요 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(해발 132m), 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

'유동화 물건'이라는 표시는 자산유동화전문회사(SPC) 등을 통해 자산이 관리/매각되는 과정에서 경매에 나온 경우로, 통상적인 물건보다 복잡한 권리관계나 특별한 사정이 있을 수 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 보증금

대항력 없는 임차인(박 )이 5,000만원의 보증금을 가지고 있으나, 이는 법적 우선순위에 따라 배당받아야 하는 금액입니다. 경매 절차에서 해당 금액 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 추가적인 부담을 안게 될 가능성이 있습니다. 다만, 본 건은 인수되는 보증금이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

다양한 도시계획 및 군사 시설 관련 법규에 따른 제한 사항들이 존재하므로, 해당 토지의 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 시설 (외부 조사)

본건 소재지 주변으로 특별한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았으며, 주거 및 교육, 근린생활시설이 주를 이루는 일반적인 도심 주거 지역으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 2022년 사용 승인된 비교적 신축인 다세대주택으로, 혜원여자중학교 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 내부 역시 현대적인 기준에 부합하는 구조를 가지고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정이나, 대항력 없는 임차인이 존재한다는 점은 유의해야 합니다. 유동화 물건이라는 특수성과 감정가 대비 주변 시세의 차이점을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2022년 사용 승인): 최근 건축되어 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 주거 환경 제공.

* 양호한 입지: 교육 시설(혜원여자중학교) 인접, 대중교통 이용 편리.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 투자용으로 적합한 전용면적.

* 향후 개발 가능성: 지역 재개발 또는 신축 건물에 대한 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 515,000,000원 (51,500만원)입니다.

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 가장 유사한 조건인 '드림캐슬'(2019년식, 44.6㎡)의 거래가가 40,000만원으로, 3.3㎡당 약 2,963만원 수준이었습니다. 이를 본건의 전용면적(43.61㎡, 약 13.19평)에 적용할 경우, 단독 세대 가치는 약 39,000만원 내외로 추정됩니다.

본 건은 9세대로 구성된 건물 전체가 일괄 매각 대상이며, 감정가는 건물 전체에 대한 평가액입니다. 신축 건물임을 감안하더라도, 유사한 단지 내 개별 세대 매매가와 전체 감정가 간의 차이가 다소 존재합니다.

경매 물건의 특성 및 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

감정가 51,500만원의 80% 수준인 약 41,200만원을 기준으로, 유사 물건의 시장가치(약 39,000만원~40,000만원)를 감안하여 본 건의 예상 입찰가는 42,000만원 으로 제시합니다.

이 금액은 잠재적 위험 요소를 고려하고, 현재 시장 가격을 반영한 보수적인 추정치입니다. 실제 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.