나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경3831 [3] 서울특별시 중랑구 망우동 503-6 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우감정 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울 중랑구 망우동 소재 ""혜원여자중학교"" 서측 인근에 위치함.
주위는 다세대주택,단독주택,아파트,각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서
제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등
제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) 중
2층 201호,202호,3층 301호,302호,4층 401호,402호,5층 501호,502호,6층 601호(합 9개호수)
로서
외벽:석재 마감.
내벽:석재 내장타일 마감.
창호:하이샷시 창임

이용상태

2022.09.27일자로 사용승인되고,
2층 201호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
202호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
3층 301호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
302호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
4층 401호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
402호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
5층 501호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
502호:복층구조임.하층부:방1,거실,주방,욕실겸화장실,내부계단,현관 등
상층부:방2,욕실겸화장실,거실,내부계단 등
6층 601호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

급탕 및 위생설비 완비되고,승강기설비,도시가스설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 평지로서 도시형생활주택-단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 세로(가)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함,
기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 경매정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경3831 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 515,000,000원

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 503-6 3층301호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대주택)

건축물 사용승인일: 2022년 09월 27일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 공동주택 중 3층 301호

건물 전용면적: 43.61㎡ (약 13.20평)

토지 면적: 27.58㎡ (약 8.34평)

토지 지분: 27.58㎡ (약 8.34평)

건물 지분: 43.61㎡ (약 13.20평)

총 층수: 6층 (본건은 3층)

건물 총 연면적: 516.11㎡

대지 면적: 259㎡

건폐율: 59.77%

용적률: 199.27%

호수: 총 9개 호수 (본건 301호)

1.3. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 "혜원여자중학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 생활 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용 및 형상

본건 토지는 정방형의 평지로서 도시형생활주택-단지형다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 세로(가)와 접하여 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 가축사육제한구역 (문의: 보건행정과)

* 상대보호구역 (관할 교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 해발 132m, 육군수도방위사령부 관할)

* 비행안전제3구역 (전술)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.09.10~2029.09.09, 단, 허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함)

2.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 그 가치에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 군사시설 보호구역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 01월 11일 접수된 수협은행의 근저당권 (채권최고액 492,000,000원)입니다.

3.2. 말소되는 권리

매각으로 인해 다음과 같은 권리들은 소멸됩니다.

* 2023.01.11. 근저당권 (수협은행)

* 2023.01.11. 소유권이전(신탁등기말소) (이환배)

* 2025.01.09. 소유권이전 (김금만외 7명, 상속)

* 2025.02.06. 임의경매개시결정 (에프에스에이치)

3.3. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (예: 지상권 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입 및 확정일자: 2023-01-11

* 배당신고일자: 2025-03-31

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-11

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 망우동 일대는 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 배후 수요가 일정 수준 확보된 지역입니다. "혜원여자중학교"가 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 대중교통 접근성이 양호하여 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 혜원여자중학교, 망우초등학교, 송곡고등학교 등

* 편의시설: 인근에 마트, 은행, 병원 등 근린생활시설 이용 가능

* 교통: 망우역(경의중앙선) 등 지하철 이용 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능

5.2. 건물 상태

2022년 9월 사용승인된 비교적 신축 건물에 속합니다. 외벽은 석재 마감, 내벽은 석재 내장 타일 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다.

본건 301호는 방 3개, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실 2개, 거실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

급탕 및 위생 설비가 완비되어 있으며, 승강기 및 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 일반 경매 물건보다 절차가 다소 복잡하거나 특수성이 있을 수 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 군사시설 보호구역, 비행안전구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 등기부상 임대차 관계는 없으나, '임대관계 미상'으로 기재되어 있어 실제 점유 관계 등은 명도 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없음)

7. 종합 의견

본건 서울특별시 중랑구 망우동 503-6, 3층 301호는 2022년 사용승인된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 위치하고 있습니다. 권리상 인수되는 부담이 없어 낙찰 후 명도에 따른 문제만 해결된다면 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 일부 토지이용계획상의 제한은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도: 2022년 사용승인으로 건물 상태 양호 및 신축 효과 기대

* 우수한 입지: 역세권 인근, 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 확보 가능

* 권리 깨끗함: 인수되는 권리 없이 명확한 권리 관계

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합한 소형 주거 공간

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 13.20평)과 건축 연도(2019년식)를 가진 인근 다세대주택(44.6㎡)이 2026년 5월 40,000만원에 거래되었습니다. 본건은 2022년 사용승인으로 더 신축임을 고려할 때, 이를 기준으로 시세 형성 가능성이 있습니다.

감정가(515,000,000원) 대비 시세는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 유사 거래 사례를 고려한 적정 시세 범위는 약 380,000,000원 ~ 420,000,000원 수준으로 예상됩니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 낙찰가를 보수적으로 산정한다면 390,000,000원 내외에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 조사를 통한 추가적인 시장 분석 후 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.