나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경3831 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 503-6 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우감정 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울 중랑구 망우동 소재 ""혜원여자중학교"" 서측 인근에 위치함.
주위는 다세대주택,단독주택,아파트,각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서
제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등
제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) 중
2층 201호,202호,3층 301호,302호,4층 401호,402호,5층 501호,502호,6층 601호(합 9개호수)
로서
외벽:석재 마감.
내벽:석재 내장타일 마감.
창호:하이샷시 창임

이용상태

2022.09.27일자로 사용승인되고,
2층 201호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
202호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
3층 301호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
302호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
4층 401호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
402호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
5층 501호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
502호:복층구조임.하층부:방1,거실,주방,욕실겸화장실,내부계단,현관 등
상층부:방2,욕실겸화장실,거실,내부계단 등
6층 601호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

급탕 및 위생설비 완비되고,승강기설비,도시가스설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 평지로서 도시형생활주택-단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 세로(가)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함,
기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울북부지방법원 2024타경3831 (1)

소재지

서울특별시 중랑구 망우동 503-6 2층 201호

용도

공동주택(도시형생활주택- 단지형다세대주택)

감정가

515,000,000원

토지면적

27. 58㎡ (약 8.34평)

건물면적

43. 61㎡ (약 13.19평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

에프에스에이치

특이사항

유동화물건

건축물 정보

* 건축년도: 2022년 (사용승인일: 2022-09-27 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 총 6층 건물 중 2층

* 주요 용도: 공동주택 (도시형생활주택- 단지형다세대주택)

* 건물명: (정보 없음, 해당 주소지 '서울특별시 중랑구 상봉로20길 26')

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 "혜원여자중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.09.10 ~ 2029.09.09, 지목이 도로인 경우에 한함)

1.2. 권리분석

등기부 요약

* 말소기준권리: 수협은행 근저당권 (2023-03-02 접수, 금 489,600,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음

* 말소예정 권리:

- 수협은행 근저당권 (을1)

- 경기신용보증재단 가압류 (갑4)

- 에프에스에이치 임의경매개시결정 (갑6)

- 기타 소유권이전, 신탁등기말소 등 (갑3, 갑5 - 상속으로 인한 소유권이전, 2025-01-09 접수)

* 등기부채권 총액: 509,600,000원

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자: 2023-04-03

* 확정일자: 2025-05-19

* 배당신고일자: 2025-05-19

* 대항력: 없음

* 비고: 임대 관계 미상으로, 상세 확인 필요.

인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

주변 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 연식 및 면적대의 다세대주택 매물이 존재합니다.

* '드림캐슬'(2019년 건축, 44.6㎡, 4층)은 2026년 5월 400,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 건(2022년 사용승인, 43.61㎡)과 건축 연식 및 면적이 유사하나, 거래가는 4억원 수준입니다.

* '지은아트빌B동'(2007년 건축, 52.93㎡, 5층)은 2026년 5월 280,000,000원에 거래되었습니다. 이는 건축 연식이 오래되고 면적이 더 넓음에도 불구하고 낮은 가격대를 형성하고 있습니다.

* '그린빌라가동'(1986년 건축, 81.52㎡, 1층)은 2026년 5월 220,000,000원에 거래되었습니다.

시세 분석

본 건은 2022년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 주변 시세 대비 건축 연식에서 큰 장점을 가집니다. 가장 유사한 거래 사례인 '드림캐슬'이 4억원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가 515,000,000원은 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 하지만 신축 연식으로 인한 가치 상승 여력을 고려해야 합니다. '드림캐슬'의 제곱미터당 가격(약 897만원)을 적용하면 43.61㎡ 기준 약 3억 9천만원 수준이 되지만, 신축임을 감안하여 이보다 높은 시세를 예상할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설

본 건은 "혜원여자중학교" 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

주변 시설

일반적인 주거지역 내에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 상가 등이 혼재되어 있습니다. 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문 또는 추가적인 조사를 통해 주변 시설에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리 관계

* 말소기준권리 이후의 등기사항(상속으로 인한 소유권이전 등)은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 경매 개시 결정 등기가 말소 처리된 것으로 기재된 점은 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 유동화 물건으로, 일반 경매와는 다른 절차나 특징이 있을 수 있어 주의가 요구됩니다.

물리적 하자

건물 상태에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 건물 내외부 및 설비 상태에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

기타 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인이 있으나 대항력이 없는 것으로 확인되었으나, 실제 점유 및 명도 관련하여 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 내 제한사항: 다수의 토지이용 제한이 존재하므로, 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 서울특별시 중랑구에 위치한 도시형생활주택으로, 2022년 사용승인이 완료된 신축급 건물이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 교통 및 주거 환경은 보통 수준으로 평가되며, 주변 편의시설 이용도 용이합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 경매개시 결정 등기의 말소 표기 등 특이사항에 대한 법률적 검토가 요구됩니다. 유사 물건 거래 사례와 감정가를 비교했을 때, 시세에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용승인으로 최신 건축 기준을 충족하며, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 도심지 접근성: 서울 도심 접근성이 비교적 양호한 지역에 위치합니다.

* 주거 환경: 학교 및 생활 편의시설 인접으로 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 515,000,000원입니다.

주변 유사 면적 및 연식의 '드림캐슬'이 400,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본 건은 신축 연식의 이점을 고려하더라도 보수적인 접근이 필요합니다.

'드림캐슬'의 거래가를 기준으로 산정한 제곱미터당 가격(약 897만원)을 적용하고, 본 건의 신축 연식에 따른 프리미엄을 고려하여 시세를 추정합니다.

본 건의 면적(43.61㎡)과 신축 연식, 감정가 및 주변 시세를 종합적으로 고려하여, 인수해야 할 보증금이 없고 명도에 큰 문제가 없을 경우, 예상 입찰가는 460,000,000원 수준을 제안합니다. 최종 입찰가는 시세 변동, 경매 참여자 수, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.