나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경116881 [10] 서울특별시 중랑구 망우동 521-3 더한울 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈감정 · 평가일 2024.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 '혜원여자중.고등학교' 서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 위치, 환경, 접근 정도 등으로 보아 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있으며, 경의중앙선 "망우역"(북측 직선 거리 약 770m), 7호선 "면목역"(남서측 직선거리 약 800m), 7호선 및 경의중앙선 환승역인 "상봉역"(북서측 직선거리 약 890m)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2023.08.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 중 1층101호외 10개호로서,(본건물 11개호 전체임) 외 벽 : 석재붙임 마감 등. 내 벽 : 벽지도배마감 및 일부 타일붙임 마감 등. 창 호 : 샷시 2중창호 등임

이용상태

기호(1) : 제1종근린생활시설(소매점)로 이용중임. 기호(2 ~ 7) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장하여 방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니 등으로 이용중임. 기호(8, 9) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장하여 방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니, 테라스 등으로 이용중임. 기호(10, 11) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장 및 복층형으로 6층은 방2, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니, 옥탑1층은 다락 등으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내 소화전설비, 스프링클러설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)/근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남서측으로 로폭 약 5-6m의 막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경보호에 관한 법 률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>임. 기호(2), (3) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 폐문 및 관계인 부재 등으로 미상임. 옥탑1층 116.5㎡는 집합건축물대장(표제부)상 601호(기호10), 602호(기호11)의 다락이며, 각각의 호에 포함하여 평가하였음. 토지(망우동 521-3, 521-19, 521-20)의 등기사항전부증명서상 2022년9월27일 근저당 채권최고액 금5,448,000,000원 2022년9월26일 근저당 채권최고액 금300,000,000원 2023년1월27일 근ㄱ저당 채권최고액 금350,000,000원 2023년12월14일 근저당 채권최고액 금260,000,000원의 별도 등기되어있음. 본건 (1)-(11)는 등기사항전부증명서상 2023년10월4일 추가설정계약으로 근저당, 채권최고액 금5,448,000,000원 설정되어있음.

물건 비고

확장발코니면적 및 다락면적(옥탑1층 일부) 각 포함평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경116881 (10)

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 521-3 더한울 6층601호

건물용도: 도시형생활주택 (본건 601호)

감정가: 650,000,000원

토지 면적: 98.50㎡ (약 29.80평)

건물 면적: 103.50㎡ (약 31.30평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 망우동에 소재하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. '혜원여자중.고등학교' 서측 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북측으로는 경의중앙선 '망우역'(약 770m), 남서측으로는 7호선 '면목역'(약 800m), 북서측으로는 7호선 및 경의중앙선 환승역인 '상봉역'(약 890m)이 소재하여 서울 시내 및 수도권 접근성이 양호합니다. 단지 북서측으로 노폭 약 6미터, 남서측으로 로폭 약 5-6미터의 막다른 포장도로에 접해 있습니다.

주변 입지 및 환경, 접근성 등을 종합적으로 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본건 경매물건은 모든 권리가 매각으로 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다.

등기사항전부증명서 상 채권최고액 총액은 5,848,000,000원이 기재되어 있으나, 말소기준권리(을1, 근저당, 주식회사수엔피엘대부) 이하 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매, 강제경매, 압류 등)가 말소 예정으로 확인되어 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

특히, 임차인 박문수 씨는 보증금 100,000,000원, 차임 1,550,000원에 2024년 5월 20일 전입하였고, 2024년 4월 8일 확정일자를 받았으나, 권리분석 상 '대항력 없음'으로 판단되므로 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 임차인은 해당 보증금을 배당 절차를 통해 회수해야 합니다. 낙찰 후 명도 대상이 되나, 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 함께 있는 복합건물입니다. 601호는 공동주택으로 이용 중이며, 1층 101호는 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다. 주변에 다세대주택과 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

2023년 8월 11일 사용승인된 신축 건물(사용승인일 기준)으로, 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 6층에 해당합니다.

내부적으로는 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재탐지, 옥내 소화전, 스프링클러 설비 등이 갖추어져 있습니다.

본건(601호)은 발코니 확장 및 복층형으로 평가되었으며, 옥탑 1층 일부 공간(다락)이 포함되어 있어 실사용 면적이 넓고 다양하게 활용 가능합니다.

인근에 '혜원여자중.고등학교'가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계 확인이 폐문 및 관계인 부재로 인해 불분명한 점은 현장 확인 시 애로사항이 될 수 있습니다.

'중복사건, 공동담보, 별도등기' 등의 특이사항이 기재되어 있으나, 권리분석상 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

신축 건물이나, 모든 도시형생활주택이 그렇듯, 건물 관리 주체 및 관리 상태에 따른 잠재적 이슈는 존재할 수 있습니다.

외부 지도 검색 결과, 본건 소재지 주변에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축(2023년 사용승인) 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 특히, 인수해야 할 권리 및 임차인의 대항력이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있다는 점이 큰 장점입니다. 발코니 확장 및 다락 공간 포함으로 실사용 면적이 넓어 거주 만족도를 높일 수 있습니다. 다만, 주변 환경은 보통 수준이며, 정확한 임대 현황 파악은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로 즉시 거주 또는 임대가 용이하며, 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

권리관계가 깨끗하여 명도 후 바로 재산권 행사가 가능합니다.

확장 발코니 및 다락 공간은 실사용 면적을 넓혀주어 주거 가치 및 임대 수익률을 높일 수 있습니다.

망우동 지역은 지속적인 도시 개발 및 교통 개선으로 잠재 가치가 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 650,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보에 따르면, 최근 매매된 유사 신축 다세대주택(2019년 준공, 44.6㎡)이 400,000,000원에 거래된 사례가 있으며, 이는 약 900만원/㎡의 가격 수준입니다. 본건의 면적(103.50㎡)에 이 가격 수준을 적용할 경우 9억 3천만원 이상으로 추산되나, 이는 감정가(약 628만원/㎡)보다 훨씬 높은 수준입니다.

신축 건물이라는 점과 낙찰 시 인수하는 권리가 없다는 점을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰이 진행될 가능성이 높습니다.

이에, 본건의 적정 예상 입찰가는 감정가와 시장 시세를 종합적으로 고려하여 680,000,000원에서 750,000,000원 사이로 예상됩니다. 단, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 물건, 현장 방문을 통한 추가 정보 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.