나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경3831 [2] 서울특별시 중랑구 망우동 503-6 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우감정 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울 중랑구 망우동 소재 ""혜원여자중학교"" 서측 인근에 위치함.
주위는 다세대주택,단독주택,아파트,각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서
제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등
제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) 중
2층 201호,202호,3층 301호,302호,4층 401호,402호,5층 501호,502호,6층 601호(합 9개호수)
로서
외벽:석재 마감.
내벽:석재 내장타일 마감.
창호:하이샷시 창임

이용상태

2022.09.27일자로 사용승인되고,
2층 201호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
202호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
3층 301호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
302호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
4층 401호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
402호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
5층 501호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등
502호:복층구조임.하층부:방1,거실,주방,욕실겸화장실,내부계단,현관 등
상층부:방2,욕실겸화장실,거실,내부계단 등
6층 601호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

급탕 및 위생설비 완비되고,승강기설비,도시가스설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 평지로서 도시형생활주택-단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 세로(가)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함,
기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 서울북부지방법원 2024타경3831 (2)

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 503-6, 2층 202호 (건물: 서울특별시 중랑구 상봉로20길 26)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대주택)

감정가: 515,000,000원

토지면적: 27.58㎡ (약 8.34평)

건물 전용면적: 43.61㎡ (약 13.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프에스에이치 (FS H)

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

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* 위치: 본건은 서울특별시 중랑구 망우동 503-6번지에 소재하며, "혜원여자중학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2023년 1월 18일자 수협은행 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등)가 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 등기부 요약 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 개요는 제공되지 않았으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정은주

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자: 2024년 1월 31일

* 확정일자: 2024년 1월 24일

* 배당신고일자: 2025년 4월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 정은주는 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 소유권 변동: 등기부 요약에 소유권 이전(상속) 기록이 존재합니다.

1.3. 상권분석

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* 본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변의 다세대, 단독주택, 아파트 단지들로 인해 기본적인 생활 상권이 형성되어 있습니다.

* 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 대중교통 접근성이 양호하나, 중심 상업지구와는 거리가 있어 유동인구 확보 측면에서는 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 주변 편의시설: 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 통상적인 마트, 병원, 식당 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 교육시설: "혜원여자중학교"가 인접해 있으며, 통상적인 주거 지역의 특성상 초등학교, 고등학교 등의 교육 시설이 인근에 위치할 것으로 예상됩니다. (정확한 교육 시설 정보는 별도 확인 필요)

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 좋으며, 대중교통으로는 인근 버스정류장 및 지하철역을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 유동화 물건: 본 물건은 자산유동화 과정에서 발생한 물건으로, 일반 경매 물건과는 다른 특수성이 있을 수 있습니다. 관련 절차 및 특이사항에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획 상 제한사항:

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (교육환경 보호)

* 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.9.10~2029.9.9, 지목이 도로인 경우에 한함)

* 상기 제한사항들은 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 구성: 건축물대장 상 총 9개 호수(201, 202, 301, 302, 401, 402, 501, 502, 601호)가 포함된 건물입니다. 본 경매 대상은 202호이나, 집합건물의 특성상 다른 호수의 법적 문제 발생 시 간접적인 영향을 고려할 수 있습니다.

* 내부 상태: 2022년 9월 27일 사용승인을 받은 신축 건물이나, 내부 마감 상태 및 시설물의 현황은 별도의 현장 조사를 통해 정확히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 서울 중랑구 망우동에 위치한 신축급(2022년 사용승인) 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 및 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 5억 1,500만원으로 책정되었으며, 권리 분석상 낙찰로 인해 인수해야 할 부담(임차인 보증금, 소멸되지 않는 권리 등)은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 특수성과 토지이용계획 상의 각종 제한사항을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다. 최근 주변 실거래가 및 건물의 상태를 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가 산정 시 투자 가치를 기대해볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 신축 건물: 2022년 사용승인을 받아 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명확합니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 대중교통 접근성이 좋고, 주변 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 잠재적 가치 상승: 망우동 지역의 개발 가능성 및 신축 주거 시설에 대한 수요를 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본 물건(43.61㎡, 2022년식)과 유사한 조건으로 거래된 "드림캐슬"(44.6㎡, 2019년식)의 실거래가 400,000,000원 대비 본건 감정가 515,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 신축이라는 점을 감안하더라도, 유사 물건의 시세와 감정가 간의 격차를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 유사 물건 시세: 약 400,000,000원 ~ 450,000,000원 범위

* 인수 보증금: 0원

상기 분석 및 주변 시세를 종합적으로 고려하여, 420,000,000원 ~ 480,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 이는 시세, 건물 연식, 잠재적 리스크 등을 반영한 예상가이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 파악 및 추가적인 시장 조사가 필수적입니다. 또한, 명도 비용, 세금 등 부대 비용을 반드시 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.