나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경116881 [11] 서울특별시 중랑구 망우동 521-3 더한울 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈감정 · 평가일 2024.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 '혜원여자중.고등학교' 서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 위치, 환경, 접근 정도 등으로 보아 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있으며, 경의중앙선 "망우역"(북측 직선 거리 약 770m), 7호선 "면목역"(남서측 직선거리 약 800m), 7호선 및 경의중앙선 환승역인 "상봉역"(북서측 직선거리 약 890m)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2023.08.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 중 1층101호외 10개호로서,(본건물 11개호 전체임) 외 벽 : 석재붙임 마감 등. 내 벽 : 벽지도배마감 및 일부 타일붙임 마감 등. 창 호 : 샷시 2중창호 등임

이용상태

기호(1) : 제1종근린생활시설(소매점)로 이용중임. 기호(2 ~ 7) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장하여 방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니 등으로 이용중임. 기호(8, 9) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장하여 방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니, 테라스 등으로 이용중임. 기호(10, 11) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장 및 복층형으로 6층은 방2, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니, 옥탑1층은 다락 등으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내 소화전설비, 스프링클러설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)/근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남서측으로 로폭 약 5-6m의 막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경보호에 관한 법 률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>임. 기호(2), (3) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 폐문 및 관계인 부재 등으로 미상임. 옥탑1층 116.5㎡는 집합건축물대장(표제부)상 601호(기호10), 602호(기호11)의 다락이며, 각각의 호에 포함하여 평가하였음. 토지(망우동 521-3, 521-19, 521-20)의 등기사항전부증명서상 2022년9월27일 근저당 채권최고액 금5,448,000,000원 2022년9월26일 근저당 채권최고액 금300,000,000원 2023년1월27일 근ㄱ저당 채권최고액 금350,000,000원 2023년12월14일 근저당 채권최고액 금260,000,000원의 별도 등기되어있음. 본건 (1)-(11)는 등기사항전부증명서상 2023년10월4일 추가설정계약으로 근저당, 채권최고액 금5,448,000,000원 설정되어있음.

물건 비고

확장발코니면적 및 다락면적(옥탑1층 일부) 각 포함평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 521-3번지에 위치한 도시형생활주택으로, 더한울 건물 6층 602호에 해당합니다. 2023년 8월 11일 사용승인된 신축 건물이며, 토지 건물 일괄 매각 대상입니다.

* 사건번호: 서울북부지방법원 2024타경116881 (11)

* 물건소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 521-3, 더한울 6층602호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 중 6층 602호

* 전유부분 물건:

* 전용면적: 56.45㎡ (약 17.08평)

* 확장발코니 및 다락 면적(옥탑1층 일부) 포함 평가되었습니다.

* 토지부분 물건:

* 대지권 면적: 48.81㎡ (약 14.77평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 감정평가액: 698,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건축물 사용승인일: 2023년 8월 11일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 중랑구 망우동에 소재하며, '혜원여자중.고등학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

* 대중교통 이용 시, 경의중앙선 '망우역'(직선 거리 약 770m 북측), 7호선 '면목역'(직선 거리 약 800m 남서측), 7호선 및 경의중앙선 환승역인 '상봉역'(직선 거리 약 890m 북서측)을 이용할 수 있습니다.

* 종합적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태

* 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남서측으로는 로폭 약 5-6미터의 막다른 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역 및 비행안전제3구역(전술)에 해당합니다.

* 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함됩니다.

* 기타 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등도 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 서울북부지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

* 말소기준권리

* 2023년 10월 4일자 주식회사수엔피엘대부의 근저당권(채권최고액 5,448,000,000원)이 말소기준권리로 판단됩니다.

* 소멸되는 권리

* 말소기준권리보다 후순위에 설정된 등기사항은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 확인되는 여러 건의 근저당, 근저당권부채권질권, 임의경매, 강제경매, 압류 등은 모두 말소되었거나 말소될 예정입니다.

* 소멸되지 않는 권리

* 제시된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 일반적인 주거용 건물에서는 해당 사항이 없을 가능성이 높습니다. 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 분석

* 임차인 윤정우(개인정보 보호를 위해 성만 표기: 윤 )는 2024년 5월 16일 전입 및 확정일자를 취득하였으나, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 본건 소재지인 망우동 일대는 주거와 근린생활시설이 혼합된 일반적인 주거 지역입니다.

* 지역 내에서 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 가능하며, 대중교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 최근 인근의 다세대주택(2019년식, 44.6㎡)이 4.0억원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 2023년 신축 건물로, 주변 시세 대비 경쟁력을 가질 것으로 예상됩니다.

* 도시형생활주택으로서 비교적 젊은 층이나 1인 가구의 수요가 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

* 인근에 각종 상점, 식당, 병원 등 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

* 대형마트, 백화점 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교육시설

* 혜원여자중.고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 녹지 및 여가

* 지도상 망우공원, 용마산 등 녹지 공간 접근성이 좋은 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리관계

* 중복사건, 공동담보, 별도등기 등의 특이사항이 기재되어 있으나, 권리분석 결과 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

* 토지이용 제한

* 군사시설 보호 구역 및 비행안전구역에 포함되어 있어 향후 건축이나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계

* 임차인의 임대차 관계가 미상인 점은 명도 시 참고할 수 있으나, 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다.

* 평가 포함 면적

* 확장발코니 및 다락 면적이 포함 평가되었으므로, 실제 등기부등본상 면적과의 차이 및 법적 활용 가능성 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 혐오시설

* 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본 건 인근에 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문 시 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2023년 신축된 도시형생활주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 권리관계는 다소 복잡하게 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되는 조건으로 진행되어 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없는 안전한 물건입니다.

입지 및 교통 여건은 보통 수준이나, 신축 건물이라는 점과 확장된 발코니 및 다락 공간은 실사용 가치를 높여줄 수 있습니다. 주변 시세와 비교했을 때, 감정가 6.98억원 대비 최근 거래된 유사 조건(2019년식, 44.6㎡)의 4.0억원 거래 사례를 고려하면, 본건의 가치 평가에 있어 신축 연식과 면적을 감안한 적정 시세 반영 여부를 신중하게 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 인수할 권리 및 보증금 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 도시형생활주택으로서 소형 가구의 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 확장 발코니 및 다락 공간으로 인한 넓은 실사용 면적 확보가 가능합니다.

* 장기적인 관점에서 지역 개발 및 교통망 확충 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 698,000,000원

* 인수 보증금: 0원

주변 유사 조건(2019년식, 44.6㎡)의 매매 사례가 4.0억원임을 감안할 때, 본건은 신축 연식(2023년) 및 더 넓은 면적(56.45㎡)을 보유하고 있어 이를 상회하는 가치를 가질 것으로 판단됩니다.

하지만 감정가 6.98억원은 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다. 따라서, 신축 건물 프리미엄과 현재 시장 상황, 그리고 감정가와의 괴리를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 1차 경매 시 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 고려하지만, 본건의 경우 유사 시세 사례를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 제안 입찰가 범위: 4억 8천만원 ~ 5억 2천만원

* 상기 범위는 제안이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 추가적인 시세 조사, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.