나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경116881 [9] 서울특별시 중랑구 망우동 521-3 더한울 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈감정 · 평가일 2024.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 '혜원여자중.고등학교' 서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 위치, 환경, 접근 정도 등으로 보아 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있으며, 경의중앙선 "망우역"(북측 직선 거리 약 770m), 7호선 "면목역"(남서측 직선거리 약 800m), 7호선 및 경의중앙선 환승역인 "상봉역"(북서측 직선거리 약 890m)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2023.08.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 중 1층101호외 10개호로서,(본건물 11개호 전체임) 외 벽 : 석재붙임 마감 등. 내 벽 : 벽지도배마감 및 일부 타일붙임 마감 등. 창 호 : 샷시 2중창호 등임

이용상태

기호(1) : 제1종근린생활시설(소매점)로 이용중임. 기호(2 ~ 7) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장하여 방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니 등으로 이용중임. 기호(8, 9) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장하여 방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니, 테라스 등으로 이용중임. 기호(10, 11) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장 및 복층형으로 6층은 방2, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니, 옥탑1층은 다락 등으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내 소화전설비, 스프링클러설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)/근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남서측으로 로폭 약 5-6m의 막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경보호에 관한 법 률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>임. 기호(2), (3) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 폐문 및 관계인 부재 등으로 미상임. 옥탑1층 116.5㎡는 집합건축물대장(표제부)상 601호(기호10), 602호(기호11)의 다락이며, 각각의 호에 포함하여 평가하였음. 토지(망우동 521-3, 521-19, 521-20)의 등기사항전부증명서상 2022년9월27일 근저당 채권최고액 금5,448,000,000원 2022년9월26일 근저당 채권최고액 금300,000,000원 2023년1월27일 근ㄱ저당 채권최고액 금350,000,000원 2023년12월14일 근저당 채권최고액 금260,000,000원의 별도 등기되어있음. 본건 (1)-(11)는 등기사항전부증명서상 2023년10월4일 추가설정계약으로 근저당, 채권최고액 금5,448,000,000원 설정되어있음.

물건 비고

확장발코니면적 포함평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경116881 (9)

서울특별시 중랑구 망우동 521-3 더한울 5층502호

도시형생활주택

감정가: 567,000,000원

토지 지분 면적: 30.69㎡ (약 9.28평)

건물 면적: 55.08㎡ (약 16.66평)

건물 연면적: 690.01㎡ (약 208.73평)

대지 면적: 345.07㎡ (약 104.38평)

사용승인일: 2023년 8월 11일

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 서울특별시 중랑구 망우동 소재 '혜원여자중.고등학교' 서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통으로는 경의중앙선 '망우역'(약 770m), 7호선 '면목역'(약 800m), 7호선 및 경의중앙선 환승역인 '상봉역'(약 890m)을 이용할 수 있어 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 북서측으로 노폭 약 6미터, 남서측으로 노폭 약 5-6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 혐오시설 유무: 현재 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 개시 결정: 서울북부지방법원 2024타경116881 (부동산 임의경매)

* 말소기준권리: 2023년 10월 4일자 주식회사수엔피엘대부 근저당 (채권최고액 5,448,000,000원)

* 소멸 대상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 대상 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리가 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자/확정일자: 2024년 3월 12일 / 2024년 3월 12일

* 배당신고일자: 2024년 10월 10일

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 2월 26일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 별도등기 사항이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 구성: 본 건물 '더한울'은 근린생활시설(소매점) 1개 호실과 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) 10개 호실로 구성되어 있습니다.

* 이용 현황: 본건 502호는 전용면적 55.08㎡ (약 16.66평)의 도시형생활주택으로, 발코니 확장 등을 통해 방3, 욕실2, 거실, 주방 등으로 이용 가능한 구조입니다.

* 주변 시세:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 주변 신축 다세대주택(2019년식, 44.6㎡)은 4억원에 거래되어 ㎡당 약 897만원의 시세를 형성하고 있습니다.

* 비교적 연식이 있는 다세대주택(2007년식, 52.93㎡)은 2.8억원에 거래되어 ㎡당 약 529만원의 시세를 보였습니다.

* 본건은 2023년 신축 건물로, 최근 거래된 신축 사례의 ㎡당 가격(약 897만원)을 기준으로 본건 면적(55.08㎡)을 적용할 경우, 시장가는 약 494,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가는 567,000,000원으로, 현재 파악된 시장 추정가보다 약 15% 높게 책정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: '혜원여자중.고등학교' 인근으로 교육 환경이 조성되어 있으며, 일반적인 주거 지역에 필요한 근린생활시설이 소재합니다.

* 설비 내역: 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 옥내 소화전 및 스프링클러 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 물건 관련 채권 총액이 54억 4천 8백만원에 달하여, 이는 경매 물건의 특성상 잠재적인 경쟁 과열 또는 유찰 가능성을 시사할 수 있습니다.

* 미상 임대차 관계: 보고서상 임대 관계는 폐문 및 관계인 부재로 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 확인된 임차인들은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 실제 점유자와의 명도 과정에서 추가적인 협상이나 절차가 필요할 수 있습니다.

* 지역 제한 사항: 토지이용계획상 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등에 포함되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2023년 8월에 사용승인된 신축 건물 내 도시형생활주택으로, 최신 건축 연식으로 인한 상품성이 높은 물건입니다. 중랑구 망우동에 위치하며, 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. 권리분석상 인수할 부담 있는 권리나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가(567,000,000원)가 유사 신축 건물의 시장 추정가(약 494,000,000원) 대비 다소 높게 책정된 점은 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 가격 차이를 고려하여 정확한 시세 조사를 기반으로 전략적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인으로 하자 발생 가능성이 낮고 최신 설비를 갖추고 있어 임대 및 실거주 가치가 높습니다.

* 소형 면적: 55.08㎡(약 16.66평)의 전용면적으로 1인 가구 및 소형 가족의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 권리 부담 없음: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되며, 인수할 보증금이나 별도의 부담이 없습니다.

* 다용도 활용 가능성: 도시형생활주택 및 근린생활시설(소매점) 혼합 단지로, 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 567,000,000원

* 추정 시장가 (인근 신축 사례 기반): 약 494,000,000원

* 최근 매매 사례 중 본건과 유사한 신축 건물(2019년식, 44.6㎡)의 ㎡당 가격(약 897만원)을 적용하여 추정한 시장가입니다. 본건은 이보다 신축(2023년식)이므로, 시장가 대비 소폭 상승 여력을 고려할 수 있습니다.

* 권리 인수 비용: 0원

* 추정 입찰가 : 520,000,000원 ~ 540,000,000원

* 상기 추정 입찰가는 본건의 신축 연식과 시장 추정가를 종합적으로 고려한 범위입니다. 감정가 대비로는 약 91.7% ~ 95.2% 수준입니다.

* 본 물건의 실제 경쟁률, 현장 조사 결과, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 만약 경쟁이 치열하다면 추정 시장가인 494,000,000원 부근에서 시작하여 전략적으로 접근하고, 보수적으로는 감정가의 90% 수준인 510,000,000원을 상한선으로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.