나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경116881 [7] 서울특별시 중랑구 망우동 521-3 더한울 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈감정 · 평가일 2024.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 '혜원여자중.고등학교' 서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 위치, 환경, 접근 정도 등으로 보아 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있으며, 경의중앙선 "망우역"(북측 직선 거리 약 770m), 7호선 "면목역"(남서측 직선거리 약 800m), 7호선 및 경의중앙선 환승역인 "상봉역"(북서측 직선거리 약 890m)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2023.08.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 중 1층101호외 10개호로서,(본건물 11개호 전체임) 외 벽 : 석재붙임 마감 등. 내 벽 : 벽지도배마감 및 일부 타일붙임 마감 등. 창 호 : 샷시 2중창호 등임

이용상태

기호(1) : 제1종근린생활시설(소매점)로 이용중임. 기호(2 ~ 7) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장하여 방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니 등으로 이용중임. 기호(8, 9) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장하여 방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니, 테라스 등으로 이용중임. 기호(10, 11) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장 및 복층형으로 6층은 방2, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니, 옥탑1층은 다락 등으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내 소화전설비, 스프링클러설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)/근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남서측으로 로폭 약 5-6m의 막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경보호에 관한 법 률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>임. 기호(2), (3) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 폐문 및 관계인 부재 등으로 미상임. 옥탑1층 116.5㎡는 집합건축물대장(표제부)상 601호(기호10), 602호(기호11)의 다락이며, 각각의 호에 포함하여 평가하였음. 토지(망우동 521-3, 521-19, 521-20)의 등기사항전부증명서상 2022년9월27일 근저당 채권최고액 금5,448,000,000원 2022년9월26일 근저당 채권최고액 금300,000,000원 2023년1월27일 근ㄱ저당 채권최고액 금350,000,000원 2023년12월14일 근저당 채권최고액 금260,000,000원의 별도 등기되어있음. 본건 (1)-(11)는 등기사항전부증명서상 2023년10월4일 추가설정계약으로 근저당, 채권최고액 금5,448,000,000원 설정되어있음.

물건 비고

확장발코니면적 포함평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 중랑구 망우동 521-3 더한울 4층 402호

1.2. 사건 및 경매 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경116881 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 605,000,000원

1.3. 건물 정보

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2023년 8월 11일 사용승인

층수: 4층 (총 6층)

건물면적: 59.38㎡ (약 18.0평)

건물지분: 59.38㎡ (약 18.0평)

확장발코니면적 포함 평가

1.4. 토지 정보

토지면적: 34.69㎡ (약 10.5평)

토지지분: 34.69㎡ (약 10.5평)

1.5. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 '혜원여자중.고등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통으로는 경의중앙선 '망우역'(약 770m), 7호선 '면목역'(약 800m), 7호선 및 경의중앙선 환승역인 '상봉역'(약 890m)이 있어 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 5-6미터의 막다른 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 주요 채무

본 경매의 임의경매 신청 채권자는 경기수산업협동조합입니다. (서울북부지방법원 2024타경116881)

등기사항전부증명서상 총 채권액은 약 5,748,000,000원으로 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 10월 4일 설정된 주식회사수엔피엘대부의 근저당권(채권최고액 5,448,000,000원)입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입/확정일자: 2024-04-04

* 배당신고일자: 2024-10-10

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 비고: 임차인의 경우 대항력은 없으나, 폐문 및 관계인 부재 등으로 정확한 점유 및 이용 현황은 추가 확인이 필요합니다.

3.5. 기타 권리사항

본 건은 중복사건, 공동담보, 별도 등기가 설정되어 있어 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 특히 토지 등기사항전부증명서상 여러 건의 근저당이 설정되어 채권 총액이 매우 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 건물 이용

본 물건이 속한 더한울 건물은 도시형생활주택과 근린생활시설이 복합된 건물입니다.

- 1층 (기호 1): 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다.

- 2-11층 (기호 2-11): 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중이며, 발코니 확장, 일부 세대는 테라스 및 복층형 구조를 포함합니다. 본 건 402호는 발코니 확장된 도시형생활주택입니다.

4.2. 지역적 특성

망우동은 주거지역과 근린생활시설이 공존하는 지역으로, 지역 내 개발 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

건물 내 승강기, 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 설비 등이 구비되어 있습니다. 주변 근린생활시설 및 교육시설(혜원여중.고)이 인접해 있어 생활 편의성이 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

약 57억 원이 넘는 채권 총액은 본 물건의 담보 가치를 크게 상회할 수 있으며, 경매 진행 시 가격 변동성이 클 수 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

중복사건, 공동담보, 별도 등기 등의 표기는 추가적인 법적 검토와 주의가 필요함을 시사합니다.

6.3. 임차인 관련 사항

대항력 없는 임차인이 존재하나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한

본 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역이 지정되어 있으며, 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 여러 제한사항이 존재합니다. 또한, 특정 필지에 건축법상 도로(도로 일부 포함)로 분류되는 사항이 있어 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있으나, 매우 높은 채권 총액과 복잡한 권리관계는 투자의 주요 위험 요소입니다. 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 높으므로, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 즉시 활용 가능

* 도시형생활주택 및 근린생활시설의 복합 용도로 활용 가치 높음

* 비교적 양호한 교통 및 생활 편의성

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 605,000,000원으로 평가되었으나, 57억 원이 넘는 채권 총액과 중복사건, 공동담보 등의 특수 상황을 고려할 때 상당한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 신축 건물임을 감안해도 본 건의 감정가는 시장 가격 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

종합적인 위험 분석 및 시장 상황을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 75% 수준으로 제안합니다.

적정 입찰가 범위: 423,500,000원 ~ 453,750,000원

제안 입찰가: 435,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.