나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경116881 [8] 서울특별시 중랑구 망우동 521-3 더한울 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈감정 · 평가일 2024.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 '혜원여자중.고등학교' 서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 위치, 환경, 접근 정도 등으로 보아 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있으며, 경의중앙선 "망우역"(북측 직선 거리 약 770m), 7호선 "면목역"(남서측 직선거리 약 800m), 7호선 및 경의중앙선 환승역인 "상봉역"(북서측 직선거리 약 890m)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2023.08.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 중 1층101호외 10개호로서,(본건물 11개호 전체임) 외 벽 : 석재붙임 마감 등. 내 벽 : 벽지도배마감 및 일부 타일붙임 마감 등. 창 호 : 샷시 2중창호 등임

이용상태

기호(1) : 제1종근린생활시설(소매점)로 이용중임. 기호(2 ~ 7) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장하여 방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니 등으로 이용중임. 기호(8, 9) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장하여 방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니, 테라스 등으로 이용중임. 기호(10, 11) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장 및 복층형으로 6층은 방2, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니, 옥탑1층은 다락 등으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내 소화전설비, 스프링클러설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)/근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남서측으로 로폭 약 5-6m의 막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경보호에 관한 법 률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>임. 기호(2), (3) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 폐문 및 관계인 부재 등으로 미상임. 옥탑1층 116.5㎡는 집합건축물대장(표제부)상 601호(기호10), 602호(기호11)의 다락이며, 각각의 호에 포함하여 평가하였음. 토지(망우동 521-3, 521-19, 521-20)의 등기사항전부증명서상 2022년9월27일 근저당 채권최고액 금5,448,000,000원 2022년9월26일 근저당 채권최고액 금300,000,000원 2023년1월27일 근ㄱ저당 채권최고액 금350,000,000원 2023년12월14일 근저당 채권최고액 금260,000,000원의 별도 등기되어있음. 본건 (1)-(11)는 등기사항전부증명서상 2023년10월4일 추가설정계약으로 근저당, 채권최고액 금5,448,000,000원 설정되어있음.

물건 비고

확장발코니면적 포함평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 521-3번지에 소재한 더한울 건물 5층 501호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2024타경116881 (8)이며, 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

감정평가는 569,000,000원이며, 토지 면적은 29.11㎡ (약 8.79평), 건물 면적은 55.30㎡ (약 16.71평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 중복사건, 공동담보, 별도 등기가 있으며, 주의사항으로 확장 발코니 면적이 포함 평가되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 '혜원여자중.고등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 위치, 환경, 접근성 등에서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

대중교통 이용 시 경의중앙선 망우역(북측 직선 거리 약 770m), 7호선 면목역(남서측 직선거리 약 800m), 7호선 및 경의중앙선 환승역인 상봉역(북서측 직선거리 약 890m)을 이용할 수 있어, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

인접 도로상태는 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 5-6m의 막다른 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 10월 4일 설정된 주식회사수엔피엘대부의 근저당권(채권최고액 5,448,000,000원)입니다.

이하 후순위 권리인 임의경매, 압류, 강제경매 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

별도로 등기된 권리로는 토지 등기사항전부증명서상 여러 건의 근저당이 설정되어 있으나, 이 역시 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 소멸 대상입니다.

등기사항전부증명서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황으로는 유소영 씨가 등록되어 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

전입일자는 2024년 06월 03일이나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없으며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

따라서 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건축물은 '더한울'이라는 명칭으로, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) 및 근린생활시설로 복합 이용 중입니다.

본건 501호는 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용되고 있으며, 건물 자체에 제1종 근린생활시설(소매점) 용도로 이용되는 호실이 있어 지역 상권과의 연계 가능성을 엿볼 수 있습니다.

주변 환경이 주거 지역 및 근린생활시설과 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건 건물은 2023년 8월 11일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물입니다.

본건 501호는 5층에 위치하며, 건물은 석재붙임 외벽, 벽지도배 및 일부 타일 마감 내벽, 샷시 2중창호 등으로 구성되어 있습니다.

도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 옥내 소화전 설비, 스프링클러 설비 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

기호(2~7)에 해당하는 유닛들의 이용 상태를 기준으로 볼 때, 본건 501호는 발코니 확장 후 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 등으로 이용 가능한 구조일 것으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 관련 복잡한 채무 관계: '중복사건, 공동담보, 별도 등기' 표시는 토지 자체의 채무 구조가 복잡함을 시사합니다. 비록 본 경매 절차에서 후순위 권리는 소멸되지만, 토지 소유권 및 관련 채무 관계의 복잡성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 향후 건물 관리 및 유지보수: 총 11개 호실이 하나의 건물 내에 있으며, 공동주택과 근린생활시설이 혼합된 형태이므로 향후 건물 관리비 분담, 시설 유지보수 등에 있어 이해관계자 간의 협의가 중요할 수 있습니다.

* 이용 계획상의 제한: 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등은 향후 건축 행위에 제한을 줄 수 있는 요소입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2023년 신축된 최신식 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

모든 권리 관계가 매각으로 소멸되어 인수하는 권리가 없으며, 임차인의 대항력 및 보증금 부담도 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 토지 자체의 복잡한 채무 구조와 신축 건물임에도 불구하고 감정가가 다소 높게 책정된 점을 고려할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신축 건물: 2023년 8월 사용승인된 신축 건물로, 즉각적인 수리나 리모델링 없이 바로 거주하거나 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 모든 후순위 권리가 소멸되며, 인수할 임차인 부담이 없어 명도 및 권리 확보가 용이합니다.

* 발코니 확장: 실사용 면적이 넓어 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 공간 활용도를 높입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 인근 지역의 신축 다세대 주택의 경우 전용면적 기준 1평당 약 1,750만원에서 2,970만원 수준의 가격을 형성하고 있습니다.

본건의 전용면적(55.30㎡, 약 16.71평)과 2023년 신축이라는 점을 감안할 때, 감정가(569,000,000원, 약 10.29백만원/㎡)는 신축 프리미엄을 반영한 것으로 보입니다.

인근 2019년식 다세대 주택(44.6㎡, 400,000,000원, 약 8.97백만원/㎡)의 가격과 본건의 신축 연도를 고려할 때, 실질적인 시장 가치는 감정가와 유사하거나 소폭 하락할 가능성이 있습니다.

인수할 보증금이 없다는 점과 신축 건물의 장점을 고려하여, 감정가 대비 85% 수준을 적정 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 483,650,000원으로 산정됩니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.