나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경116881 [6] 서울특별시 중랑구 망우동 521-3 더한울 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈감정 · 평가일 2024.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 '혜원여자중.고등학교' 서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 위치, 환경, 접근 정도 등으로 보아 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있으며, 경의중앙선 "망우역"(북측 직선 거리 약 770m), 7호선 "면목역"(남서측 직선거리 약 800m), 7호선 및 경의중앙선 환승역인 "상봉역"(북서측 직선거리 약 890m)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2023.08.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 중 1층101호외 10개호로서,(본건물 11개호 전체임) 외 벽 : 석재붙임 마감 등. 내 벽 : 벽지도배마감 및 일부 타일붙임 마감 등. 창 호 : 샷시 2중창호 등임

이용상태

기호(1) : 제1종근린생활시설(소매점)로 이용중임. 기호(2 ~ 7) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장하여 방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니 등으로 이용중임. 기호(8, 9) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장하여 방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니, 테라스 등으로 이용중임. 기호(10, 11) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장 및 복층형으로 6층은 방2, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니, 옥탑1층은 다락 등으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내 소화전설비, 스프링클러설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)/근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남서측으로 로폭 약 5-6m의 막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경보호에 관한 법 률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>임. 기호(2), (3) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 폐문 및 관계인 부재 등으로 미상임. 옥탑1층 116.5㎡는 집합건축물대장(표제부)상 601호(기호10), 602호(기호11)의 다락이며, 각각의 호에 포함하여 평가하였음. 토지(망우동 521-3, 521-19, 521-20)의 등기사항전부증명서상 2022년9월27일 근저당 채권최고액 금5,448,000,000원 2022년9월26일 근저당 채권최고액 금300,000,000원 2023년1월27일 근ㄱ저당 채권최고액 금350,000,000원 2023년12월14일 근저당 채권최고액 금260,000,000원의 별도 등기되어있음. 본건 (1)-(11)는 등기사항전부증명서상 2023년10월4일 추가설정계약으로 근저당, 채권최고액 금5,448,000,000원 설정되어있음.

물건 비고

확장발코니면적 포함평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울북부지방법원 2024타경116881 (6)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 521-3 더한울 4층401호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 중 4층 401호

* 준공일자: 2023년 08월 11일

* 용도: 도시형생활주택 (전유부 정보 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 571,000,000원

* 토지면적: 33.19㎡ (약 10.04평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 56.00㎡ (약 16.94평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 특이사항: 확장발코니 면적 포함 평가

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 '혜원여자중.고등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

* 경의중앙선 '망우역'(약 770m), 7호선 '면목역'(약 800m), 7호선 및 경의중앙선 환승역인 '상봉역'(약 890m)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로 및 접근성

* 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 남서측으로는 로폭 약 5-6m의 막다른 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

* 그 외 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 2023년 10월 04일 설정된 주식회사수엔피엘대부 근저당 (채권최고액 5,448,000,000원)입니다.

* 본 경매 절차로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 특이사항으로 중복사건, 공동담보, 별도등기가 존재합니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서상 지상권 개요: 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-29

* 대항력: 없음

* 임차인: 주 스틱스토리, 신

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-02-29

* 확정일자: 2024-02-29

* 배당신고일자: 2024-11-26

* 대항력: 없음

* 본 물건은 임차인의 대항력이 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.

4.1. 주변 건물 및 용도

* 인근 지역은 단독주택, 다세대주택과 근린생활시설이 혼합된 주거지입니다.

* 건축물 표제부상 본건 건물은 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)과 근린생활시설로 복합 사용되고 있습니다.

4.2. 상권 특성

* 주거 밀집 지역 내 상업 시설이 일부 혼합된 형태의 상권입니다.

* 해당 물건은 주거 용도로서의 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.

* 주변 교통: 망우역, 면목역, 상봉역 등 주요 역세권 인접으로 교통이 편리합니다.

* 교육시설: '혜원여자중.고등학교'가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주거 지역 내에 위치하여 통상적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (제공된 정보 외 상세 편의시설 정보는 부족함)

6. 잠재적 리스크

6.

6.1. 법적 제한사항

* 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 토지이용계획에 따른 건축 및 개발 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등 군사 관련 제한사항이 존재합니다.

6.2. 권리 관련 리스크

* 근저당 채권최고액 합계가 매우 높아 채무 부담이 컸음을 시사합니다. (단, 매각으로 소멸 예정)

* '중복사건', '공동담보', '별도등기' 표기는 해당 물건 외에 다른 채무 또는 권리 관계가 복잡하게 얽혀있을 수 있음을 의미하므로, 최종 권리 관계를 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 임대차 관계는 폐문 및 관계인 부재로 미상이나, 조사된 임차인들의 경우 대항력이 없습니다.

* 신축 건물(2023년 준공)로 건물 자체의 노후화에 따른 리스크는 적습니다.

7. 종합 의견

7.

본 물건은 2023년에 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 최신 건축물이라는 장점을 가지고 있습니다. 망우역, 면목역, 상봉역 등 트리플 역세권에 인접한 교통의 편리성과 '혜원여자중.고등학교' 인근의 교육 환경은 주거 가치를 높입니다. 감정가는 571,000,000원으로 책정되었으나, 제공된 최근 매매 사례와 비교 시 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 복잡한 권리 관계(중복사건, 공동담보, 별도등기)는 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.

* 신축 건물(2023년 준공)로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 더한울 건물 내 401호 (도시형생활주택)로, 발코니 확장으로 실사용 면적이 증가하여 공간 활용도가 높습니다.

* 트리플 역세권(망우역, 면목역, 상봉역) 접근성이 우수하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.

본 건의 감정가는 571,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 분석 결과, 2019년식 44.6㎡ 건물이 400,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 계산하면, 본 건의 면적(56.00㎡)에 대한 시세는 약 502,000,000원으로 추정됩니다. 본건은 2023년 준공으로 가장 최신 건축물임을 감안할 때, 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 보수적인 관점에서 시장 가격과 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가: 530,000,000원

이는 신축 건물의 가치를 반영하되, 감정가와의 차이 및 경매 물건의 특성을 고려한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최신 시세 변동, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.