나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경116881 [5] 서울특별시 중랑구 망우동 521-3 더한울 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈감정 · 평가일 2024.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 '혜원여자중.고등학교' 서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 위치, 환경, 접근 정도 등으로 보아 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있으며, 경의중앙선 "망우역"(북측 직선 거리 약 770m), 7호선 "면목역"(남서측 직선거리 약 800m), 7호선 및 경의중앙선 환승역인 "상봉역"(북서측 직선거리 약 890m)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2023.08.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 중 1층101호외 10개호로서,(본건물 11개호 전체임) 외 벽 : 석재붙임 마감 등. 내 벽 : 벽지도배마감 및 일부 타일붙임 마감 등. 창 호 : 샷시 2중창호 등임

이용상태

기호(1) : 제1종근린생활시설(소매점)로 이용중임. 기호(2 ~ 7) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장하여 방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니 등으로 이용중임. 기호(8, 9) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장하여 방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니, 테라스 등으로 이용중임. 기호(10, 11) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장 및 복층형으로 6층은 방2, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니, 옥탑1층은 다락 등으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내 소화전설비, 스프링클러설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)/근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남서측으로 로폭 약 5-6m의 막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경보호에 관한 법 률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>임. 기호(2), (3) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 폐문 및 관계인 부재 등으로 미상임. 옥탑1층 116.5㎡는 집합건축물대장(표제부)상 601호(기호10), 602호(기호11)의 다락이며, 각각의 호에 포함하여 평가하였음. 토지(망우동 521-3, 521-19, 521-20)의 등기사항전부증명서상 2022년9월27일 근저당 채권최고액 금5,448,000,000원 2022년9월26일 근저당 채권최고액 금300,000,000원 2023년1월27일 근ㄱ저당 채권최고액 금350,000,000원 2023년12월14일 근저당 채권최고액 금260,000,000원의 별도 등기되어있음. 본건 (1)-(11)는 등기사항전부증명서상 2023년10월4일 추가설정계약으로 근저당, 채권최고액 금5,448,000,000원 설정되어있음.

물건 비고

확장발코니면적 포함평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경116881 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 521-3 더한울 3층302호

건물구조: 철근콘크리트구조

주용도: 도시형생활주택 (집합건물)

사용승인일: 2023년 8월 11일

1.3. 면적 정보

토지면적: 34.69㎡ (약 10.50평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 59.38㎡ (약 18.00평)

건물제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 605,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 '혜원여자중.고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 이용 시 경의중앙선 망우역(북측 약 770m), 7호선 면목역(남서측 약 800m), 7호선 및 경의중앙선 환승역인 상봉역(북서측 약 890m)을 이용할 수 있어 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

북서측으로 노폭 약 6미터, 남서측으로 노폭 약 5-6미터의 막다른 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2023년 10월 4일 접수된 주식회사수엔피엘대부의 근저당권(채권최고액 5,448,000,000원)으로 확인됩니다. 이후 설정된 권리들은 경매절차에 따라 말소될 예정입니다.

총 채권액은 5,448,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 50,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자: 2024년 3월 12일

확정일자: 2024년 2월 13일

배당신고일자: 2024년 10월 30일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. 본건의 경우, 등기사항전부증명서상 특이사항에 별도 등기된 권리 내역이 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 보입니다.

4. 건물 상세 정보

4.1. 건물 구조 및 이용 상태

2023년 8월 11일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 3층 302호입니다. 건물 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 2중창호로 구성되어 있습니다.

본건 302호는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 발코니 확장하여 방 3, 욕실 2, 거실, 주방, 현관, 발코니 등으로 이용 중입니다. (주의: 건물 전체 11개 호수 중 일부는 근린생활시설로 이용될 수 있으나, 본건 302호는 주거용으로 이용 중인 것으로 평가되었습니다.)

4.2. 설비내역

도시가스 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 옥내 소화전 설비, 스프링클러 설비 등이 구비되어 있습니다.

4.3. 공부와의 차이

건축물대장 및 등기사항전부증명서상 공부와의 차이는 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 이용 현황

본건이 속한 건물은 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) 및 근린생활시설로 복합 이용되는 건물입니다. 주변 지역은 주거용 부동산과 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 교육환경

인근에 '혜원여자중.고등학교'가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 대중교통 이용 시 주요 역세권 접근성이 좋습니다.

6.2. 주변 혐오시설 정보

주변 지도 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않습니다. (단, 외부 지도 서비스 직접 검색 기능은 제공되지 않으므로, 최종 확인 시 직접적인 확인이 필요합니다.)

7. 잠재적 리스크

7.1. 중복사건 및 공동담보

본건은 중복사건 및 공동담보로 진행되고 있어, 경매 절차 및 낙찰 이후 법적 관계가 복잡할 수 있습니다.

7.2. 별도 등기

등기사항전부증명서상 별도 등기가 존재하며, 이는 추가적인 권리 관계를 파악할 필요가 있음을 시사합니다. (주의: 본건의 경우, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 면밀한 확인이 요구됩니다.)

7.3. 임대관계 미확인

임대관계는 폐문 및 관계인 부재 등으로 미상으로 조사되었습니다. 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

7.4. 확장 발코니 평가

확장 발코니 면적이 포함되어 평가되었으므로, 실제 사용 면적과 관련된 이점은 있으나, 이는 건축물대장 등 공부상 면적과의 차이를 발생시킬 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 2023년 8월 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 건물 상태 및 시설 면에서 양호한 편입니다. 망우동 지역의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있으며, 대중교통 이용도 편리한 수준입니다. 다만, 막대한 채권 총액과 중복사건, 공동담보, 별도등기 등의 복잡한 권리 관계는 본 건의 중요한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 감정가액이 최근 실거래가 정보와 다소 차이가 있어, 시장 가치에 대한 면밀한 재검토가 필요합니다. 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유 및 인도 관련 상황은 추가 확인이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설 및 상태를 유지하고 있습니다.

* 양호한 입지: 망우동 지역의 생활 편의시설 및 교통망 접근성이 양호한 편입니다.

* 확장 발코니: 발코니 확장 면적이 평가에 포함되어 있어 실제 사용 공간이 넓게 느껴질 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 605,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래 사례에서 평당 약 530만원에서 897만원 수준의 가격이 형성되어 있었습니다. 본 건은 59.38㎡(약 18평) 면적에 대해 감정가가 책정되었으며, 평당 약 1,018만원 수준으로, 최근 거래 사례의 최고가보다 높게 평가되었습니다.

주변 시세 및 본건의 신축 연식, 복잡한 권리 관계, 막대한 총 채권액 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 현재 감정가를 기준으로 약 15% 내외의 할인율을 적용한 500,000,000원에서 550,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

면밀한 권리 분석과 현장 조사를 통해 실제 가치를 재평가한 후, 해당 범위 내에서 전략적인 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가: 520,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.