나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경116881 [2] 서울특별시 중랑구 망우동 521-3 더한울 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈감정 · 평가일 2024.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 '혜원여자중.고등학교' 서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 위치, 환경, 접근 정도 등으로 보아 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있으며, 경의중앙선 "망우역"(북측 직선 거리 약 770m), 7호선 "면목역"(남서측 직선거리 약 800m), 7호선 및 경의중앙선 환승역인 "상봉역"(북서측 직선거리 약 890m)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2023.08.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 중 1층101호외 10개호로서,(본건물 11개호 전체임) 외 벽 : 석재붙임 마감 등. 내 벽 : 벽지도배마감 및 일부 타일붙임 마감 등. 창 호 : 샷시 2중창호 등임

이용상태

기호(1) : 제1종근린생활시설(소매점)로 이용중임. 기호(2 ~ 7) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장하여 방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니 등으로 이용중임. 기호(8, 9) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장하여 방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니, 테라스 등으로 이용중임. 기호(10, 11) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장 및 복층형으로 6층은 방2, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니, 옥탑1층은 다락 등으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내 소화전설비, 스프링클러설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)/근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남서측으로 로폭 약 5-6m의 막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경보호에 관한 법 률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>임. 기호(2), (3) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 폐문 및 관계인 부재 등으로 미상임. 옥탑1층 116.5㎡는 집합건축물대장(표제부)상 601호(기호10), 602호(기호11)의 다락이며, 각각의 호에 포함하여 평가하였음. 토지(망우동 521-3, 521-19, 521-20)의 등기사항전부증명서상 2022년9월27일 근저당 채권최고액 금5,448,000,000원 2022년9월26일 근저당 채권최고액 금300,000,000원 2023년1월27일 근ㄱ저당 채권최고액 금350,000,000원 2023년12월14일 근저당 채권최고액 금260,000,000원의 별도 등기되어있음. 본건 (1)-(11)는 등기사항전부증명서상 2023년10월4일 추가설정계약으로 근저당, 채권최고액 금5,448,000,000원 설정되어있음.

물건 비고

확장발코니면적 포함평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경116881 (2)

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 521-3 (도로명: 서울특별시 중랑구 상봉로18길 28-7) 더한울 2층201호

용도: 도시형생활주택

사용승인일: 2023년 08월 11일

감정가: 565,000,000원

토지면적: 33.19㎡ (약 10.04평)

토지지분: 33.19㎡ (약 10.04평)

건물면적: 56.00㎡ (약 16.94평)

건물지분: 56㎡ (약 16.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조

건물층수: 지상 6층 건물 중 2층 201호

건물총면적: 690.01㎡

건폐율: 55.62%

용적률: 199.96%

특이사항: 중복사건, 공동담보, 별도등기, 확장 발코니 면적 포함 평가.

특수물건정보: 중복사건, 공동담보, 별도등기.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 '혜원여자중.고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함. 경의중앙선 '망우역' (직선거리 약 770m), 7호선 '면목역' (직선거리 약 800m), 7호선 및 경의중앙선 환승역인 '상봉역' (직선거리 약 890m)이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

인접 도로상태:

북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남서측으로 로폭 약 5-6m의 막다른 포장도로에 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 10월 04일자 주식회사수엔피엘대부 근저당 (채권최고액 5,448,000,000원).

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (단, 지상권은 존재 가능성 있으나 등기부상 확인되지 않음).

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (경매 신청 채권자는 경기수산업협동조합).

임차인 현황:

* 임차인: 박홍택

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 07월 05일

* 확정일자: 2024년 07월 05일

* 배당신고일자: 2024년 10월 18일

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원.

기타 권리사항: 집합건물 등기부 요약상 갑구에 가압류, 임의경매, 강제경매 등이 설정되어 있었으나, 모두 말소 예정임. 을구의 근저당 및 근저당권부채권질권 설정 등도 말소기준권리 이하로 모두 소멸될 예정임.

4. 상권분석

건물 내 이용 현황:

본 건물은 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) 및 근린생활시설(소매점)로 이용 중임. 본건 201호는 공동주택으로, 방 3, 욕실 2, 거실, 주방 등으로 이용되는 것으로 추정됨 (기호 2~7의 이용상태 참고).

주변 상권:

주변은 주로 주거 지역(단독주택, 다세대주택)으로 형성되어 있으며, 일부 근린생활시설이 혼재된 지역임.

5. 생활정보

주거 환경:

주위 환경이 보통 수준으로, 주거 생활에 적합한 환경임.

교통 편의성:

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호함.

교육 환경:

'혜원여자중.고등학교'가 인근에 소재함. 본건 소재지는 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당될 수 있으므로, 자세한 사항은 관할 교육청에 확인이 필요함.

편의시설:

망우역, 면목역, 상봉역이 인근에 있어 각종 편의시설 및 상업시설 접근성이 좋음. 주변 부동산 정보에 따르면 마트, 병원 등 생활 편의시설이 근거리에 위치하는 것으로 파악됨.

6. 잠재적 리스크

권리관계 복잡성:

중복사건, 공동담보, 별도 등기 등 다수의 권리 설정으로 인해 권리 분석이 복잡했으나, 말소기준권리 이하의 권리는 대부분 소멸될 것으로 예상됨.

미확인 임대차:

임대관계는 폐문 및 관계인 부재 등으로 미상임. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 보임.

토지이용계획 및 제한상태:

본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등에 해당함.

확장 발코니 면적 평가:

확장 발코니 면적이 평가에 포함되었으며, 공부와의 차이는 없으나 실제 이용 면적과 관련하여 추후 문제가 발생하지 않도록 주의가 필요함.

주변 혐오시설 유무:

현장 조사 및 관련 정보 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 건은 2023년 사용승인된 최신축 도시형생활주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됨.

권리관계는 다수의 근저당 및 경매 설정으로 복잡했으나, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정으로 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됨.

대항력 없는 임차인이 존재하여 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됨.

다만, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있어, 주변 시세와의 비교 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

8. 투자 포인트

최신축 건물:

2023년에 사용승인된 건물로, 신축 프리미엄 및 유지보수 비용 절감 효과 기대.

안정적인 권리 관계:

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능.

명도 용이성:

대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 절차 진행이 수월할 것으로 예상됨.

서울시 소재:

서울이라는 입지적 장점으로 인한 시세 상승 가능성 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 565,000,000원

제공된 주변 매매 정보 분석 결과, 2019년식 다세대주택 (44.6㎡)이 400,000,000원에 거래된 사례가 있음. 이를 면적당 단가로 환산하면 약 8,968,000원/㎡ 수준임.

본건의 면적(56.00㎡)에 이 단가를 적용할 경우 약 502,100,000원 수준의 시세가 추정됨.

본건은 2023년식 신축 건물임을 고려하면, 2019년식 건물의 시세보다 높게 평가될 수 있음.

그러나 감정가(565,000,000원)는 위 추정 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

신축 건물이라는 점과 주변 시세, 감정가 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 적정 입찰가는 480,000,000원 ~ 530,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 추천함.

(본 예상 입찰가는 제공된 제한적인 정보와 시세 추정에 근거한 것이므로, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.