나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경116881 [4] 서울특별시 중랑구 망우동 521-3 더한울 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈감정 · 평가일 2024.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 '혜원여자중.고등학교' 서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 위치, 환경, 접근 정도 등으로 보아 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있으며, 경의중앙선 "망우역"(북측 직선 거리 약 770m), 7호선 "면목역"(남서측 직선거리 약 800m), 7호선 및 경의중앙선 환승역인 "상봉역"(북서측 직선거리 약 890m)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2023.08.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 중 1층101호외 10개호로서,(본건물 11개호 전체임) 외 벽 : 석재붙임 마감 등. 내 벽 : 벽지도배마감 및 일부 타일붙임 마감 등. 창 호 : 샷시 2중창호 등임

이용상태

기호(1) : 제1종근린생활시설(소매점)로 이용중임. 기호(2 ~ 7) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장하여 방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니 등으로 이용중임. 기호(8, 9) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장하여 방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니, 테라스 등으로 이용중임. 기호(10, 11) : 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 발코니 확장 및 복층형으로 6층은 방2, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니, 옥탑1층은 다락 등으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내 소화전설비, 스프링클러설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)/근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남서측으로 로폭 약 5-6m의 막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경보호에 관한 법 률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>임. 기호(2), (3) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 폐문 및 관계인 부재 등으로 미상임. 옥탑1층 116.5㎡는 집합건축물대장(표제부)상 601호(기호10), 602호(기호11)의 다락이며, 각각의 호에 포함하여 평가하였음. 토지(망우동 521-3, 521-19, 521-20)의 등기사항전부증명서상 2022년9월27일 근저당 채권최고액 금5,448,000,000원 2022년9월26일 근저당 채권최고액 금300,000,000원 2023년1월27일 근ㄱ저당 채권최고액 금350,000,000원 2023년12월14일 근저당 채권최고액 금260,000,000원의 별도 등기되어있음. 본건 (1)-(11)는 등기사항전부증명서상 2023년10월4일 추가설정계약으로 근저당, 채권최고액 금5,448,000,000원 설정되어있음.

물건 비고

확장발코니면적 포함평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경116881 (4)

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 521-3 더한울 3층301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 571000000 원

토지면적: 33.19㎡ (약 10.04평)

토지지분: 33.19㎡ (약 10.04평)

건물면적: 56.00㎡ (약 16.94평)

건물지분: 56㎡ (약 16.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 '혜원여자중.고등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다.

경의중앙선 망우역(약 770m), 7호선 면목역(약 800m), 7호선 및 경의중앙선 환승역인 상봉역(약 890m)이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 5-6m의 막다른 포장도로에 접합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권

권리 분석 요약

말소기준권리: 2023년 10월 4일자 주식회사수엔피엘대부 근저당 (채권최고액 5,448,000,000원) 입니다.

본건과 관련된 후순위 권리인 주택임차권(노하윤외 1명), 임의경매(경기수산업협동조합), 강제경매(주식회사정인이엔씨) 등은 매각으로 모두 소멸됩니다.

채권 최고액 총액: 5480000000 원 (등기부채권 총액 기준)

임차인 현황

임차인: 노 , 조 (본명: 노하윤, 조은우)

보증금: 50000000 원

차임: 1500000 원

전입일자: 2024년 04월 01일

확정일자: 2024년 10월 21일

배당신고일자: 2024년 10월 25일

대항력: 없음

주의사항: 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

인수 보증금 합계: 0 원

1.3. 상권분석

주위환경

본건은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 인근에 혜원여자중.고등학교가 있습니다.

건물 구조 및 이용상태

2023년 8월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 3층 301호입니다.

건물은 공동주택(도시형생활주택) 및 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다.

해당 호실(301호)은 도시형생활주택으로, 발코니 확장 등으로 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 등으로 이용 중입니다.

주변 실거래가 분석

비교적 최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근 지역의 연립/다세대 주택은 다음과 같은 가격대를 형성하고 있습니다.

2026년 5월 거래된 '지은아트빌B동'(2007년식, 52.93㎡)은 280000000 원에 거래되었습니다.

2026년 5월 거래된 '드림캐슬'(2019년식, 44.6㎡)은 400000000 원에 거래되었습니다.

본건은 2023년 신축 건물로, 비교 대상보다 최신 건축 연식입니다.

1.4. 생활정보

교육시설

혜원여자중.고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통

망우역, 면목역, 상봉역 등 지하철역 접근이 가능하며, 버스정류장 이용도 용이합니다.

기타

도시가스 개별 난방, 위생 및 급배수, 승강기, 화재탐지, 옥내 소화전, 스프링클러 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 존재했습니다. (현재는 매각으로 소멸될 권리만 남음)

별도등기

토지 등기사항전부증명서상 다수의 근저당권이 별도 등기되어 있었습니다. (매각으로 소멸 예정)

임대관계 미확인

폐문 및 관계인 부재로 인해 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. (단, 분석된 임차인의 대항력은 없음)

토지이용계획 제한

제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있습니다.

혐오시설 여부

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 정보로는 특이 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문 등을 통해 직접 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 망우동에 위치한 2023년 8월 준공된 신축 도시형생활주택입니다.

혜원여자중.고등학교 인근에 위치하며, 망우역, 면목역, 상봉역 등 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

권리 분석상 인수해야 할 보증금이 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 과거 복잡했던 권리 관계 및 임대 관계 미확인 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

신축 건물이므로 실거주 또는 임대 수익 목적으로 접근하기에 좋은 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

최신 준공 (2023년 8월) 건물로 상품성이 우수합니다.

인근 지하철역 접근성이 양호한 입지입니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

실수요자 및 임대 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 571000000 원

주변 시세 분석 결과, 비교 대상인 2019년식 44.6㎡ 주택이 400000000 원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(2023년식 56㎡)의 감정가는 시장 가격 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

신축 연식과 건물 면적, 입지 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

이에 따라, 약 485000000 원 ~ 542000000 원 사이에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 경매 당시의 시장 상황, 경쟁률 등을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.